資產膨漲可以令樓市有幾瘋狂? #2035

諗Sir好,

 

本人35歲為DV69學生,近幾年開始有點積蓄,又撞彩睇到你的文章。對你提出「賺取穩定而可持續嘅收入」心感同意。但本月無論香港、本人及投資市場發生太多事,想請教一下

 

先講自己,由於早前買了新樓,未收樓但就要上會,到時無現金要推貴息供個400幾萬loan,深感懊悔不矣。收樓後應等到年尾可過SSD,到時應賣走? 間樓市值600萬在新界,細兩房的

 

債基市場也有蝕錢,入了第一注買了新E餐,跌幅10%內,我覺得還可以? 放係度唔好理佢?

 

最後是聽同事講就買的股票,帳面已令我輸了30-50%,近日同事已無同我再講股票,大家都知咩事,同埋要保住份工。508同227,可以守? 我明白諗sir你好少講股票,同埋已在堂上明白股票同債券分別係點用,不過由於蕭生講話~大蕭條,咁講我既錢可能擺十年都拎唔返7成,那好冇提早斬纜?

 

太太同我仍會在入伙後開始計劃生小朋友,現時手上有現金50萬,股票輸淨30幾萬,債基都有50萬,幫忙指教一下

 

巫了期上

 

ANSWER:

燒山好似無講大蕭條,不過很多人心感沉重驚無左份工就肯定的。然而煤氣債價在過去兩個月節節上升。留意我地係講煤氣公司發既債,已知煤氣股票由$15跌到落$11,這些就不好再提啦。煤氣直債派息只2.3%,要可以用港紙買,仲有6年先到期,條款都幾唔吸引。但為什麼佢個價近月由$97升到$101?與此同時,匯豐一條債價$103跌到約$80,跌左20%?

誠然,匯豐銀行同渣打直債現時大減價,很吸引。買咩在收息103會員群交代左,已講左係幾多息同邊年到個條。

 

 

講設煤氣直債,常然醒目仔常爬頭,債市都是較成熟既投資者參與,一些有經驗或有米者已為下半年展開的銀紙貶值潮應對。一條2.3%既債都要搶貴,如果樓仲可以有3%租務回報那批,幾可肯定樓價會升到令租務回報跌至1-2%水平。留意酒店業會下調,但由於酒店房只等同住宅一房或STUDIO,故早早講過買樓最好入兩房或三房。

 

美國宣佈無限量印錢買債,講完個市仲要跌,筆者認為反映過份恐慌。畢竟美國死亡率很受限,而疫苗始終會出身黎,家陣有埋政府包底買你債而有人仲要拋,確實被恐慌過份主導。當然我們不是不防備,此時維持你的現金在50%水平是需要的,而跌得快既野應早賣走,絕不要賣走靚野而一堆無希望既股票死守唔賣。誠如當年你$40-50買了中國人壽,揸左十幾年到而家中壽跌到10蚊都就無,加上股票不似直債有到期回本人,所以唔值得留佢係手。

 

三月至今已知樓唔係點跌、債靚個批跌10-20%唔攪既高收益債要跌30%,黃金跌10-20%,外幣兌美金都係10%左右。股票如大籃籌30-40%左右,垃圾股就50%之外、ETD或一些槓桿式ETN要跌80%。上述已為你排了清貨提早現金水平的先後次序。

 

展望將來,唔係話樓價唔會跌,不過跌都係1600萬樓上既樓。300-1500萬樓平民級別,疫情過後示威過後,都係一樣有需求。更何況美國已開大印錢規模,今次比08年個劑印得仲大,下圖展示香港的M3貨幣水平於2016年(6292548百萬),比2006年的2794821百萬大了2倍幾。所以人些人話香港樓價升了一倍幾仍嫌少,都唔係無道理。你看銀紙都多了兩倍幾吧,只不過新印的銀紙唔係比左平民呢…或只係少部份比了。

將來銀紙再倍計增,你話升業率會拉低樓市? 我話樓價會由有錢人掃哂再加劇貧富懸殊,之後到你孫個代就入戰時末日,我都唔想自己講中呀。

 

因此讀者的新樓,既然自住,那就自用吧,好在佢只入了間600幾萬,仲可以夠,估計高息PLAN之下都只係兩萬幾月供,應仲可以頂。但下一間樓建議買二手,避走呼吸PLAN而個價又均真些。新樓的價都是送印花稅及比回贈堆出黎,務請留意。

 

印銀紙之下需買樓,新E餐至此不考慮放,現時只有做盡槓桿個批要部份放,但無槓桿個批應可安然渡過。E餐如槓一倍利息都8-10%,新買既未來收一下息應下彌補暫跌損失,買得耐既應已收了不少利息,而家升跌也大把子彈應付吧。

 

反而一些市值較低的上市公司股票應而家賣,始終跌市是吸納好投資物的時機,股票先賣拎返現金,再加埋債基及CASH都有100餘萬,等大半年再考慮用老婆名九成上第二間樓,儲樓再輔以債基及直債才是令你縮短工作生涯的好幫手。至於想靠炒股票致富的人,唔係話無,不過市場上很少人成功,就當這幾星期市場彌漫悲觀情緒,都無乜人可以看破而如常按進度向前吧。








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