諗sir,您好呀,再次可以請教您,感激不盡。上年度報讀了您的課程,獲益良多。
其實我就係你個案 「#1656,38歲八間樓在手,葡萄慎入」個案。現公司主要從事飲食及教育生意,因肺炎關係,中到正一正,每月由平均收入60萬,降至可以勉強打和或微蝕或微賺,幸好我和太太也買落了一些物業,現況更新如下:
- 市區自住樓:估值 3100萬(欠銀行1150萬)每月供款$45000。
- 市區三房套單位:估值 1700萬(欠銀行680萬),每月供款$24000,收租$30000。
- 市區三房單位:估值 1400萬(欠銀行520萬)每月供款$20500,收租$24000。
- 啟德區一房單位兩個,買入價 700萬、760萬,現估計各值1000萬左右??各只出租了$13800,生約,但又撞正肺炎,就算沙中線通車都唔敢加租住。
- 新界區三房單位,入伙半年,現值1150萬(欠按$500萬)每月供$19000,收租$20500。
- 啟德區地花四房單位,買入價2200萬(欠銀行1130萬頭按,600萬二按),現已上會供款 $40000 + $20000,現收租$31000。估值$2600萬左右。
- 康城區兩房單位,現值750萬,欠銀行310萬,月供$12500,收租$13800(出租給親人,如市值租金應$15500)。
- 市區full paid 車位,值250萬,家人自用。
- 啟德車位一個,買入價310萬,現租出$5800。
我和太太有私人銀行戶口,現金加起PB 大約加起有$1250萬左右。家庭開支連自住樓供款約$120000/月。
現想請教諗sir:
- 我的資產組合,比兩年前有改進嗎?
- 我現時的現金(連PB)水平,你覺得夠防守性渡過這次難關嗎?
- 社會運動加上肺炎,我真係有啲驚驚地,我的資產是否因應作出安排,加強自己安全性? (我現工作能力上佳,還很勤力呢)
- 是否應該賣部分樓?係就應該賣邊一啲好?
- 我嘗試用期權,以儲貨形式買入黃金,目標買入港幣$500萬左右,你贊成嗎?
- 我PB主要買債券,多數是內地企業債,買的都是leverage後有8至10%或以上,現時還可行嗎?
諗sir,如能抽空賜教,感激不盡!
answer:
今日已答至個案#2018,而讀者#1656個案接近兩年前問,當年主張仍考慮開拓香港以外另一個資產儲存中心,及提出由買和記黃埔直債開始收息。時至2020年回望,很多人都爭相開立海外戶口,而誠哥對港人的影響已昇華至另一層次,大家都無再問佢既和黃重組後究竟是否穩健。
讀者在大市急跌後仍來信查詢,撰寫詳盡個案,說明了讀者面對困難時除了記得佢阿媽同老婆之外,仍留了一個小小的位置比筆者,收藏在心,用愛溫存。
啟德樓在兩年前已叫佢賣走,因為當時啟德(亦即九龍城區)屬18區供應之首。明白當時可能未過SSD又未收樓,想換都唔係咁易。現時收了樓開牌了,一房760萬租收13800,讀者話佢間樓市值或者值1000萬,不過筆者上美聯網頁睇過,啟德300餘實呎叫價就880萬左右,唔知成交可以幾多。加上約已簽13800估計要收一年,扣埋管理費一個月只收約11K,租務回報只1.8%,同定期差不多。
如同樣880萬加些少達1100萬,可以入兩間大兩房,或到新界東入手(細三房+細兩房)組合,間做宿舍租比人。而家個市差一間房都租成4-5千,三房原則一開五保守計都收20K/月,你話咁做係咪好過坐死間新樓收個萬餘蚊租? 加上新盤要賣唔易,啟德區大量放盤。宿舍有學生要租,返緊工既人都好受歡迎! 筆者有同事陪緊客去睇房,消化之前舊生改建好的一批宿舍,就當而家都有房租得出。
啟德一房唔會KEEP,啟德四房可以,其他都唔急賣。你諗下萬一政府出招幫新世界,比酒店單位改用途或者拆售逐單位賣,免得酒店拍蒼蠅。那市面揸一房既人咪再死多幾錢? 所以打從幾年前筆者在BLOG已講:「想死去啟德一房,無諗法的四小龍三房。」原因有興趣自己搵。
內地企業債要走鬼,今年頭半年都係美國國債天下,何不將內地企債轉債基B餐? 當然如有姆千萬港紙,成條100萬美金既美國國債成條食是可以的。否則用債基B餐入手美國債入場只10-20萬港紙,同樣做到9-10%年息。讀者用PB收左成兩年息,來文開心share之餘唔好忘記筆者伙記都要出糧的啊。
如果黃金同美國國債只二選一,筆者選有息派的美國國債,更可參考2008年海嘯走勢,美國債表現很多時比黃金出色。加上B餐可轉到海外,息照可收。難度讀者忘記了,筆者早年同佢講「稍有資產的人,資產必須存係幾個地方嗎?」
尤其生意人,從大賺招致妒忌再到洗頭艇一刻,可能只係幾個星期既事。筆者認為讀者資產過去兩年只有增長,但防守及安全性比兩年前更差。一旦有人有心破壞,你只一個倉無論五千定一億佢都可一野過爆哂。雖然我地唔係販毒,但生意人賺到錢之後,
幾時都要穩陣為上,華仔在電影<門徒>有授。
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一至六堂 (網上修讀)
選取直債之步驟、近日值得買的直債評論
那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?
怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息
本網提及的債基疊增年10%的收息方案
直債或債基去出入賺價點做?
實例解說買債必知點
股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!
比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?
經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費
認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實
公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?
槓桿水平的適當安排及正確買入機制
點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?
精選最值得買的保費融資計劃
第七至八堂 (網課教授入市策略)
800萬收息倉內容展示
新加坡離岸投資戶
獨家市評為您剖析當時市況及入市策略
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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)
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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**
收息101(TEDV100)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物第七堂:即市策略及發問 真人實體班:5-6月待定
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:5-6月待定
*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂
上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
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上課地點為尖沙咀
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
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第一堂 (三小時)
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
第一堂 (三小時)
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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:
第一課真人: 2024-06-15(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-06-22(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-06-29(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:
第一課真人: 2024-06-15(六)14:00-17:00
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第三課真人: 2024-06-29(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
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.颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
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4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!
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DX系列【收息投資課程】詳盡內容:
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
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更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙