被肺炎抽到應受傷的舊生 #2018

諗sir，您好呀，再次可以請教您，感激不盡。上年度報讀了您的課程，獲益良多。

其實我就係你個案 「#1656，38歲八間樓在手，葡萄慎入」個案。現公司主要從事飲食及教育生意，因肺炎關係，中到正一正，每月由平均收入60萬，降至可以勉強打和或微蝕或微賺，幸好我和太太也買落了一些物業，現況更新如下：

1. 市區自住樓：估值 3100萬（欠銀行1150萬）每月供款$45000。
2. 市區三房套單位：估值 1700萬（欠銀行680萬），每月供款$24000，收租$30000。
3. 市區三房單位：估值 1400萬（欠銀行520萬）每月供款$20500，收租$24000。
4. 啟德區一房單位兩個，買入價 700萬、760萬，現估計各值1000萬左右？？各只出租了$13800，生約，但又撞正肺炎，就算沙中線通車都唔敢加租住。
5. 新界區三房單位，入伙半年，現值1150萬（欠按$500萬）每月供$19000，收租$20500。
6. 啟德區地花四房單位，買入價2200萬（欠銀行1130萬頭按，600萬二按），現已上會供款 $40000 + $20000，現收租$31000。估值$2600萬左右。
7. 康城區兩房單位，現值750萬，欠銀行310萬，月供$12500，收租$13800（出租給親人，如市值租金應$15500）。
8. 市區full paid 車位，值250萬，家人自用。
9. 啟德車位一個，買入價310萬，現租出$5800。

我和太太有私人銀行戶口，現金加起PB 大約加起有$1250萬左右。家庭開支連自住樓供款約$120000/月。

現想請教諗sir:

1. 我的資產組合，比兩年前有改進嗎？
2. 我現時的現金（連PB)水平，你覺得夠防守性渡過這次難關嗎？
3. 社會運動加上肺炎，我真係有啲驚驚地，我的資產是否因應作出安排，加強自己安全性？ （我現工作能力上佳，還很勤力呢）
4. 是否應該賣部分樓？係就應該賣邊一啲好？
5. 我嘗試用期權，以儲貨形式買入黃金，目標買入港幣$500萬左右，你贊成嗎？
6. 我PB主要買債券，多數是內地企業債，買的都是leverage後有8至10%或以上，現時還可行嗎？

諗sir，如能抽空賜教，感激不盡！

answer:

今日已答至個案#2018，而讀者#1656個案接近兩年前問，當年主張仍考慮開拓香港以外另一個資產儲存中心，及提出由買和記黃埔直債開始收息。時至2020年回望，很多人都爭相開立海外戶口，而誠哥對港人的影響已昇華至另一層次，大家都無再問佢既和黃重組後究竟是否穩健。

讀者在大市急跌後仍來信查詢，撰寫詳盡個案，說明了讀者面對困難時除了記得佢阿媽同老婆之外，仍留了一個小小的位置比筆者，收藏在心，用愛溫存。

啟德樓在兩年前已叫佢賣走，因為當時啟德(亦即九龍城區)屬18區供應之首。明白當時可能未過SSD又未收樓，想換都唔係咁易。現時收了樓開牌了，一房760萬租收13800，讀者話佢間樓市值或者值1000萬，不過筆者上美聯網頁睇過，啟德300餘實呎叫價就880萬左右，唔知成交可以幾多。加上約已簽13800估計要收一年，扣埋管理費一個月只收約11K，租務回報只1.8%，同定期差不多。

如同樣880萬加些少達1100萬，可以入兩間大兩房，或到新界東入手(細三房+細兩房)組合，間做宿舍租比人。而家個市差一間房都租成4-5千，三房原則一開五保守計都收20K/月，你話咁做係咪好過坐死間新樓收個萬餘蚊租? 加上新盤要賣唔易，啟德區大量放盤。宿舍有學生要租，返緊工既人都好受歡迎! 筆者有同事陪緊客去睇房，消化之前舊生改建好的一批宿舍，就當而家都有房租得出。

啟德一房唔會KEEP，啟德四房可以，其他都唔急賣。你諗下萬一政府出招幫新世界，比酒店單位改用途或者拆售逐單位賣，免得酒店拍蒼蠅。那市面揸一房既人咪再死多幾錢? 所以打從幾年前筆者在BLOG已講:「想死去啟德一房，無諗法的四小龍三房。」原因有興趣自己搵。

內地企業債要走鬼，今年頭半年都係美國國債天下，何不將內地企債轉債基B餐? 當然如有姆千萬港紙，成條100萬美金既美國國債成條食是可以的。否則用債基B餐入手美國債入場只10-20萬港紙，同樣做到9-10%年息。讀者用PB收左成兩年息，來文開心share之餘唔好忘記筆者伙記都要出糧的啊。

如果黃金同美國國債只二選一，筆者選有息派的美國國債，更可參考2008年海嘯走勢，美國債表現很多時比黃金出色。加上B餐可轉到海外，息照可收。難度讀者忘記了，筆者早年同佢講「稍有資產的人，資產必須存係幾個地方嗎?」

尤其生意人，從大賺招致妒忌再到洗頭艇一刻，可能只係幾個星期既事。筆者認為讀者資產過去兩年只有增長，但防守及安全性比兩年前更差。一旦有人有心破壞，你只一個倉無論五千定一億佢都可一野過爆哂。雖然我地唔係販毒，但生意人賺到錢之後，

幾時都要穩陣為上，華仔在電影<門徒>有授。

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