諗SIR你好，
本人已上諗SIR收息課程，我做了94萬債基投資，每月收息8千港幣。
月入平庸2.8萬，太太月入3.2萬，育有一兒現五歲，夫婦同為40出頭
現居三房單位尚欠150萬按揭，現價830萬，每月可儲1.0萬左右。
夫婦有現金50萬
股票投資不佳輸淨30萬
目標希望10年內持兩個或以上物業退休，子女升學英美加其一
要達成財務目標， 請問下步如何走? 前路難見光明，希望指點一下
DV52收息101舊生上
ANSWER:
讀者年幾前修畢收息班，應已試了債基收息近一年，相信看到穩定派息月月有收入之重要性。下一步必要擴大資產，利用買樓槓桿去有序擴大資深規模及找到租客加快儲蓄進度，這樣財富才能不尋常地上升，令晚年生活安穩。現在時勢，你辛苦咁月月儲1-2萬，係追不上資產膨漲速度，你怪人工追唔上樓價係無用，打從2008年各國政府爭相印銀紙解財困一刻，就註明硬資產要倍升。當然資產價格會中期調整，絕不是只升不跌，不過平民能回應政府印銀紙變相偷走你勞動成果之事，就只有買樓一途。
為什麼只有買樓一途? 因樓是可按八至九成，借貸息率只2-3%年息(或許未來幾年更低息)，更可攤30年還。試問香港，除住宅外能有其他投資物有此特性? 車位只可按五成除非連住宅買，股票只籃籌可押息率較高，銀行按股票按得少。債券就咁按只六成左右，工廈只五成莫非「金勞」可九成按? 誠然有一投資物按比銀行可達住宅相同之效，一如既往，我們在收費收息101課堂慢慢講解此等方法。
當然現金達1000萬港幣或之上，就有第二條路。1000萬者拆600萬出黎入四條直債，長建保誠渣打恆大，各有特性，混合後年息約派7%。其中渣打有派息年7%的，然而銀行對於佣金低的直債不太想賣，不少學生到課才知當初為何比人打PI牌擋住及點拆。至於恆大近年高息，與長建保守性拉平。那600萬收7%平均，一年收42萬，月月都有3萬幾正現金流不用槓桿而年尾保平，月月4萬幾當然就可少用樓了。至於投資幾時都不能ALL-IN，所以1000萬只可以買600萬。平均銷售人員叫你有幾多錢都買盡，當然都係佣作怪啦。
對於讀者，上述只屬題外話。讀者勝在買樓早，三房升達800萬，筆者建議佢將樓賣走，盡套830-150萬 = 680萬提此升首期夫婦每人買一樓收租。自住樓可單名買回同區三房付160萬首期，借800-160 = 640萬，至於夫婦另一人買600萬收租樓，令300萬首期5成上會，那該房就可正名出租，租金收入之70%可作核實收入為買樓提供借貸力。
買兩間樓共借640+300 = 940萬，夫婦借貸力能夠? 用2.59法則，夫婦借盡為(28000+32000)/10000*50%*2.59 ~ 780萬。如先買收租樓先後買三房，租約在假設15K月租下，將借貸力提升至(28000+32000+15000*70%)/10000*50%*2.59 ~ 906萬，意味只要佢三房肯買細些少，兩公婆係有能力買的。何況兩間樓買哂，都淨現金(680-300-160)+50+30+100萬隨時可沽債基 ~ 400萬。更可加碼佢買開的債基，由100萬增至200萬，令月入達16K幫補供樓支出。亦可在沽走三房而未買下間三房，即換樓時，用債基的月息幫補供樓支出。
當然亦可「抄小路」，買的600萬收租樓唔比足五成按揭。有些人係咁，偷偷出租，當然筆者唔建議。另外借貸力亦可安排好個人第二收入而增加，希望比多幾舍想法讀者。
筆者教室位於尖沙咀，撰文當時尖沙咀路多不暢通，今晚兩個課程大多會取消。謹此希望對抗雙方都不要往牛角尖處鑽，事情總有一個和平解決方法。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
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*第一至六課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
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第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第八堂：實行方法及講解 真人實體班：5-6月待定
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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