諗SIR你好，
本人已上諗SIR收息課程，我做了94萬債基投資，每月收息8千港幣。
月入平庸2.8萬，太太月入3.2萬，育有一兒現五歲，夫婦同為40出頭
現居三房單位尚欠150萬按揭，現價830萬，每月可儲1.0萬左右。
夫婦有現金50萬
股票投資不佳輸淨30萬
目標希望10年內持兩個或以上物業退休，子女升學英美加其一
要達成財務目標， 請問下步如何走? 前路難見光明，希望指點一下
DV52收息101舊生上
ANSWER:
讀者年幾前修畢收息班，應已試了債基收息近一年，相信看到穩定派息月月有收入之重要性。下一步必要擴大資產，利用買樓槓桿去有序擴大資深規模及找到租客加快儲蓄進度，這樣財富才能不尋常地上升，令晚年生活安穩。現在時勢，你辛苦咁月月儲1-2萬，係追不上資產膨漲速度，你怪人工追唔上樓價係無用，打從2008年各國政府爭相印銀紙解財困一刻，就註明硬資產要倍升。當然資產價格會中期調整，絕不是只升不跌，不過平民能回應政府印銀紙變相偷走你勞動成果之事，就只有買樓一途。
為什麼只有買樓一途? 因樓是可按八至九成，借貸息率只2-3%年息(或許未來幾年更低息)，更可攤30年還。試問香港，除住宅外能有其他投資物有此特性? 車位只可按五成除非連住宅買，股票只籃籌可押息率較高，銀行按股票按得少。債券就咁按只六成左右，工廈只五成莫非「金勞」可九成按? 誠然有一投資物按比銀行可達住宅相同之效，一如既往，我們在收費收息101課堂慢慢講解此等方法。
當然現金達1000萬港幣或之上，就有第二條路。1000萬者拆600萬出黎入四條直債，長建保誠渣打恆大，各有特性，混合後年息約派7%。其中渣打有派息年7%的，然而銀行對於佣金低的直債不太想賣，不少學生到課才知當初為何比人打PI牌擋住及點拆。至於恆大近年高息，與長建保守性拉平。那600萬收7%平均，一年收42萬，月月都有3萬幾正現金流不用槓桿而年尾保平，月月4萬幾當然就可少用樓了。至於投資幾時都不能ALL-IN，所以1000萬只可以買600萬。平均銷售人員叫你有幾多錢都買盡，當然都係佣作怪啦。
對於讀者，上述只屬題外話。讀者勝在買樓早，三房升達800萬，筆者建議佢將樓賣走，盡套830-150萬 = 680萬提此升首期夫婦每人買一樓收租。自住樓可單名買回同區三房付160萬首期，借800-160 = 640萬，至於夫婦另一人買600萬收租樓，令300萬首期5成上會，那該房就可正名出租，租金收入之70%可作核實收入為買樓提供借貸力。
買兩間樓共借640+300 = 940萬，夫婦借貸力能夠? 用2.59法則，夫婦借盡為(28000+32000)/10000*50%*2.59 ~ 780萬。如先買收租樓先後買三房，租約在假設15K月租下，將借貸力提升至(28000+32000+15000*70%)/10000*50%*2.59 ~ 906萬，意味只要佢三房肯買細些少，兩公婆係有能力買的。何況兩間樓買哂，都淨現金(680-300-160)+50+30+100萬隨時可沽債基 ~ 400萬。更可加碼佢買開的債基，由100萬增至200萬，令月入達16K幫補供樓支出。亦可在沽走三房而未買下間三房，即換樓時，用債基的月息幫補供樓支出。
當然亦可「抄小路」，買的600萬收租樓唔比足五成按揭。有些人係咁，偷偷出租，當然筆者唔建議。另外借貸力亦可安排好個人第二收入而增加，希望比多幾舍想法讀者。
筆者教室位於尖沙咀，撰文當時尖沙咀路多不暢通，今晚兩個課程大多會取消。謹此希望對抗雙方都不要往牛角尖處鑽，事情總有一個和平解決方法。
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