賣樓後痛心疾首的人 #1944

你好,諗sir !我理財嚴重不善,急需求救!我和太太都是43歲,有讀緊小學同幼稚園孩子各一。

 

我們各自月入約$70000,扣除交租及其他使費共可儲約$50000。我是舊制公務員,估計正常60歲退休時最少一次過取$420萬退休金,然後每月收約$25000直至過身(或者退休時唔攞,每月收$50000至去世)。太太份工唔太穩陣,可能1-2年後就沒有工作,就算搵到都得番一半人工。2009年賣掉自住物業,至今未有買回任何物業,痛心疾首。現時每月交租$30000。現共持有約$800萬,大部分為現金,2釐左右定期為主。

 

目標:1. 約3年後開始逐個孩子送往英國讀寄宿學校。2. 買入$1000萬左右2-3房自住物業。3. 為太太沒有工作/退休部署。

 

未知是否有可能達成上述目標。尤其心儀香港買樓收租但現時價錢高企,租金回報偏低,又擔心後市不穩,不知是否值搏。正研究英國樓收租,直債等。是否應該考慮埋債基和REITS等?懇請指點迷津。

敬祝身體健康,感激萬分!

 

answer:

見過太多公務員個案,一心認為有長俸就唔理財,臨尾發現唔夠錢用,趁而家重溫三個概念: 

貨幣供應情況、沽空概念、歷史鐵證。

 

面對前路,讀者先要認清,收25K一個月長俸未必夠洗,前兩月各國已開始重新量化貨幣,到退休選擇拎5萬成世係較差做法。2006年1月,金管局資料顯示,M3貨幣供應為2420246百萬港元,到2019年8月為7417032百萬港元。這13年間中原城市指數由70水平升至180,而貨幣供應亦多了3.06倍。仍是樓價升幅追唔上貨幣增長。

 

當然大家同時應到,人工升了30%都無。所以打工儲蓄,在現世代有出路,但要行越見辛苦同無保障既路。若你認為各國政府未來會停印銀紙,就停止儲硬資產,住宅是其中一種。買資產再做長按揭,等於先借港元後攤還,變相沽空港紙,讀者如早年明白上述知識,今天成家人命運就會改寫。

 

睇死政府只會花錢做乜做剩,加上閣下如能在香港做高成數按揭,在港置業第一至兩間就有很大勝算。買第1-3間樓是必需而不屬賭博,所以唔好再諗什麼「值唔值博」。當你有齊三間樓有些少現金,起碼唔使煩退休,到買第四至五間樓時,才用純投資行為去考慮買賣樓房,想「值博」一事吧。

 

在香港應買回一樓,在新界選些三房太太單名買再借比朋友住吧。10月成交的620萬的三房,已有幾張臨約幅本放在係筆者工作台面了。8成上會借500萬,月供500/259*10000 ~ 19K,收回租金約17K,補些少錢去供呢間樓都值得,因為老黎呢間樓的租金是會跟隨通賬上升的,亦可隨時變現及留比後代。至於遇租霸或不時空租,首先你遇對一些大屋苑要租出唔難,第二是你實踐過後自有經驗點去應付租客及隔走租霸。好多時人都因為唔認識又唔想去學而卻步於一些好事,反而餵到你口邊又話有保證既年金竟都仲有些人去做,筆者只好說在貨幣濫發下,只見到撈得掂既人只會拎錢去買樓或其他可變現資產,找去做年金只係視野窄既人,或太有錢唔旨在既人。

 

當然讀者份長糧係年金一種,這由政府提供的,當然要拎。但如有機會有退休時變現部份作現金,記緊套出。

 

800萬用了120萬買三房,令自己起碼跟到樓市同升跌後,下一步用債基收息產出現金吧。買債波幅低而派息率在10-15%之間,100萬投入已月收約12K港幣,筆者在收息101課上會同你計出究竟比起買籃籌股收息,債基準確計是低了多少? (例如45%? 70%?)另外怎控制槓桿風險都會做埋。最重要既,係10-20萬都可入場,讀者可將100萬分段收入,11月買等12月派息對版再加碼未遲,逐步驗證。亦會用早年在銀行工作經驗,告知同學一些不良銷售手法要點去避免。

 

係未買返一間樓及做好債基收息為下十年部署之前,筆者唔認為讀者要花心力開英國樓一事。至於直債,保本但有年期,入場在20萬美金,連債基都未做好一般不建議買直債。至於REITs買香港的無肉食,買外國的REITs對於一般少投資而又少理財的讀者,暫時不是好建議。

 

筆者為你指出是「怎每步達成你的理財目標」。第一步做唔好就別想下一步,初階者亦不要一次過想幾步。相反常談多年之後你會點好點發達既人,只提願景而不談怎每步完成的,總是假大空一輪而騙走你手上的錢。








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