半億身家怎去理財 #1937

諗Sir你好. 本人剛上完收息101, 課後才驚覺走了不少寃枉路, 希望撥亂反正.期待12月收息103. 本人正開始計劃退休之路, 感困惑, 望諗Sir給點意見.

 

收入/支出:

本人48歲, 算是高管, 年薪156萬, 但位置不穩, 可能兩年後無人請而只剩 freelance, 估計年入只餘20萬 (此收入現時每年約10萬).

太太47歲, 文職年薪42萬, 因公司有股份10年8載內無被辭風險.

無子女, 四大長老健康, 每月支援費共4萬.

 

資產/負債:

[1] 青衣3房自住樓, 市值1600萬, 欠450萬, 供款20K至2047年10月

[2] 青衣3房本人父母自住樓, 市值1200萬, 欠380萬, 供款15K至2047年10月

[3] 青衣2房A收租, 市值900萬, 欠120萬, 收租18K, 供款10K至2031年1月

[4] 青衣2房B收租, 市值900萬, 欠260萬, 收租19K, 供款10.5K至2047年8月

[5] 珀麗灣2房二收租, 市值700萬, 欠260萬, 收租16K, 供款10.5K至2047年8月

[6] 灣仔商業樓480呎, 市值500萬, 欠150萬, 收租15K, 供款7K至2043年7

月

[7] 上環商業樓930呎, 市值1000萬, 欠300萬, 收租23K, 供款13K至2043年7月

[8] 青衣車位自用, 市值250萬, 無按揭

[9] 豪景花園車位2個 (失敗之作, 睇完諗Sir blog confirmed 此點), 市值共150萬, 共收租3.5K, 無按揭

[10] 中山, 珠海, 江門各一樓, 市值共450萬人民幣. 江門月供10K人民幣. 全部無出租. 間中住吓.

[11] HSBC P-Loan 餘130萬, 月還26.5K 至2024年2月 (另一失敗之作, 因部分錢去了股票 …)

[12] 二人現金約1000萬, 股票約1000萬 (暫時微虧5%)

 

問題:

退休年期隨時30年以上, 本人年紀希望穩陣行先, 但咁長時間太穩又怕不敵通脹, 所以本屬意債基, 但諗Sir講過債基只屬1至5年投資物, 如何部署應付30年通脹? 股票交了太多學費或心機, 不太想再踫. 另20年後大灣區可會是退休選?

 

祝桃李滿門

學生  上

 

answer:

高管即係高管，成篇文大致無乜錯字，用字簡潔。所以見字如見人，搵得錢少既唔好恕，成敗在細節。讀者年薪唔算高，但賺到錢識用黎買樓，坐正樓市升浪，所以第三班人工。但都有第二班次的財富量。

 

投資物業需穩定的現金流、最好區份都好。好區份要有高成交量，令業主隨時可將物業賣走返錢。最好有人等住咁搬入黎，減少空租期及谷高樓價，然而青衣不屬此類。順帶一提，富豪級別而月薪在30萬之上既打工仔，投資或不需睇現金流。他們有權不計每月入幾錢同支出多少，持有流通性唔高或一時沒租金收入的投資物去博個機會(例如買紅隧口廣告bill board收租)。

 

青衣沒向上換樓階梯，一旦客人認為盈翠四房都唔夠照，就要搬走。等於留唔到大客既生意，想盤數做大難上加難。讀者賺到錢自己唔搬離青衣，主因為佢既錢大部份唔係自己賺返黎，而是拜樓市大升所得。

 

 

排除自住樓，一些投資的物業現金流產出效率如下:

青衣2房A，(18k-10k)*12 / (920-120)萬 = 1.2%

青衣2房B, (19k-10.5k)*12 / (920-260)萬 = 1.54%

珀麗灣2房, (16k-10.5k)*12 /  (700-260)萬 = 1.5%

灣仔商業樓, (15k-7k)*12 / (500-150)萬 = 2.74%

上環商業樓, (23k-13k)*12 / (1000-300)萬 = 1.7%

豪景花園車位2個, 無現金流

中山, 珠海, 江門各一樓,  全部租唔出

股票1000萬，未有息但先蝕5%, 部份資金更是借p-loan而來

 

借錢炒股看似簡單，但無咩人有咁既心理質素駕御

 

筆者確實布講過「債基只屬1至5年投資物」，而應付30年通脹貶走銀幣購買力之險，就要買樓。租金可隨通賬升跌。大灣區同青衣一樣，最靚既客唔作選擇。人有錢之後，自會尋找尊重自己及其財產的地方。

 

凡是無絕對，讀者亦不需將資產從大灣區移走。不過數千萬資產淨值者，無論係中國或香港或美國都有特性: 就是不要將資產集中放在同一地方。至於尋日個案那位後生仔，因資產量未到一定數目，所以佢只考慮香港。

 

珀麗灣客路唔夠闊，可以賣走。讀者全部投資物的現金流都唔合格，不過買樓總比買埋些古靈精怪野好。由於經濟放緩會持續好一陣子，商業樓在上環或灣仔及車位，應先賣走。賣後兩間青衣收租樓連同兩間自住物業，樓房淨值達: 1150+820+800+660 = 3430萬HKD。而返錢1050+150萬 = 1200萬。

 

1200萬重心買直債，選取保誠6.5%年息的，及渣打7%年息的，投入780萬，收平均6.5%息左右，一年產出65000美金收入，即平均一個月收42K港股利息。當然780萬買債可順便開埋私人銀行戶口，做直債槓桿時降低借貸成本。這個直債槓桿唔會好似讀者借P-LOAN咁修，借區區130萬令讀者借貸力少了一半(已批的按揭不會因後來借貸力減少而影響)。另外私銀提供低息融資槓桿，讀者先就咁買直債不槓，降半年才考慮槓桿吧。

1200萬用780萬買完直債，淨420萬投入債基，分三注買入，主打美國國債為主的B餐。由於市差美國國債多數升，買B餐就是留了420萬做萬一出現大跌市後的「定海神針」。當420萬全投入之後，15%年息的B餐年派63萬HKD息，即月月52K收入。那1200萬投入收42K+52K = 94K月入利息，夠讀者人工支出。一年後安排好上述收息，到時再唔再返工已不重要。講直債債基的收息101課，11月班只淨少數位置，欲在今年修讀收息課的可把握機會。近月風高浪急，然而收息101課在2019年仍爆滿11次，感謝大家支持!

 

由於直債同債基息雖高但94K月入不會隨通賬上升，所以兩間收租青衣樓加上股票，共2400萬淨值，可以投入我們買樓003課教授的學生宿舍主打買600-1000萬樓去做，租金回報高成倍加上可抵禦通賬。看上方貼出明報新聞，有分租房一間索價14K/月，當然匯璽樓價貴，唔值得買黎做，買樓003課有更權衡過的選擇。建議五成上會，一買入時就同銀行講明出租，往後要兼的事情自然少了。買兩間共需800萬首期，區份由差換靚的。至於淨錢留意英國樓，為萬一自己在香港有事，點行個succession plan做準備。有錢的幾時都要準備如何免被抄家，回交已過千字，到此為止。

 

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