趁勢重整投資組合、創造倍計額外收入 #1936

諗sir 你好!

 

拜讀諗sir文章,大作<錢揾錢>,<樓換樓>及<收息論>,並已修讀收息101、103及英國樓課程。

 

本人未婚,34歲,現在財務狀況如下:

每月收入:90000

資產: 自住將軍澳樓一間,市值約860萬,按揭尚餘480萬,月供19000

債基約40萬

現金約80萬

 

由於有需要搬往港島區住,現有以下兩個投資方案:

 

方案一

由於政府放寬按揭,打算放售現有物業,換1000萬或以下港島樓,最多借800萬,套現100多萬投資債基/英國樓收租。但此舉會用了過半借貸力,並要約60萬印花稅及經紀佣金及其他成本。並且如跌市,有機會負資產。

 

方案二

將自住樓出租,並租住港島區單位,以租金代交租金,成本較低,只需支付兩次經紀佣金,及每年的物業稅。但當跌市來到,所持物業抗跌力較低,現有升幅可能不再。也未能套現,未能作其他投資。

 

方案三

放售現有物業,租住港島區單位。將資金投放英國樓市收租。

 

請諗sir賜教!

 

渇望財務自由的人上

 

ANSWER:

將軍澳屬西貢區,空置率超9%,比全港平均4.3%高一倍不止。故打從2012年寫blog撰文至今,未曾建議。至於港島區,長時間落後於新界及九龍區,讀者在港島置業亦不建議。理財第一步先睇讀者需要什麼? 有感讀者儲蓄唔快,手上120萬儲蓄只等於個人一年月入,或九萬月入是近期工資提升而成。因此先唔好諗花巧野,住係低回報但方便自己既港島、或近萬公里外英國買樓,暫時對讀者言都屬奢侈。

 

筆者認為讀者應在婚前重組物業組合,將區份差而回報低的物業賣走,更應將回籠錢投入學生宿舍收租,再津貼自己租返方便地點。做學生宿舍當然比就咁將間樓出租複雜,然而儲蓄少者唔靠宿舍提供DOUBLE租金追返,唔通真係要等佢月入DOUBLE至18萬先追咩? 加上未婚時間多有優勢,好好學懂買債收息(在收息101)及改間格做宿舍(在買樓003)這些技巧,賺多既錢等於自動加薪幾成。

 

讀者賣樓返860-480 = 380萬。成為「無樓人頭」後拎160萬八成上會買800萬三房轉學生宿舍,淨380-160 = 220萬資金,及本身120萬儲蓄。學生宿舍要木間成本唔高,最重要是了解呢批租宿舍既人的生活習慣,將屋苑及間格配合,咁先會快手租出。過去數月我們與買樓003舊生買展了7個學生宿舍project,在如此波動市仍有單位很快全數租出。10月「買樓易代理公司」促成了四宗成交,將會開展下一波宿舍裝修。三房可見6間房,每間租值約6k,6間共收36k。800萬樓借了640萬,月供640/259 = 24.7k,樓房產出正現金流36-24 = 8k。如果唔借咁盡,現金流更高。

 

220萬利用債基收息比較好。債基雖不保本,但年息派15%-20%加上月月收息可補償此損失。不少賣樓或按樓套錢既人,利用債基月月派息支付按揭多出供款為最好。我們看過不少失敗個案,不少人在樓套錢轉入股票市場,最尾舊錢無左令自己承受很大壓力。當兼職咁做想係股市賺錢? 又或信一個連生意都未做大既人教你分析股票,如果你投的是血汗錢,真係無言以對。

 

人版個案:

https://homebloggerhk.com/96105/

 

直債入場要20萬美金,屬保本,但入場門檻高加上30幾歲未使全保本咁做,所以不選。

 

保險收息入場10萬港元都可,又保本,但要鎖年期,雖10-50萬港元鎖3-5年收成年20%回報仲要保本無問題,不過讀者年輕而資金少,首選是債基、次做宿舍,有閒錢做保本,過10年才考慮直債吧!








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