山窮水盡,諗無可諗,炒輸期指請諗sir救亡! #1932

諗Sir, 

 

小弟及妻子40歲,薪金$53,000已扣強積金 及妻子薪金$14,000。有兩小朋友讀緊小二及幼稚園,兩個學費共$8,000。家庭開支及父母家用約$23,000,未計供樓及其他還款。曾上過諗sir不同的課程,本人於2016年10月買下九龍區老牌屋苑的兩房單位作自住用途,當時樓價為600萬,那時有二百四十萬在手,資金不多,為免之後不夠現金就轉,所以選了八成按揭,用了120萬作首期,30年樓按,連税項、佣金、律師費及少許裝修,總支出為170萬左右。每月供樓費用約$18,500,自知用得太盡。之後本來想用餘下金額來買債基。

 

但由於好勝心强,又喜歡買细價股及期指,不足一年已輸凸了,詳情不想再多說,最终我於2017年尾向一間銀行申請借貸约100萬償還用信用卡低息貸款的款項。每月還款額為17,000,還84期。自此經濟壓力不斷增加,入不敷支,卡數又再累積,一路只希望樓市再升話,可加按提早還款,從而減少經濟壓力。但後來發覺,就算層樓升之800萬,我也不能加按吐現,因800萬樓要鎖住有四成按金,所增值的200萬不能吐出,賣樓又要罰税,無奈何,只好等到今年2019年10月,過了3年,不需要交額外印花税,希望可放售樓還清債。可惜遇上社會運動,樓價開始回調,我諗不通,諗不到怎辦,求諗sir一救。

 

嘗試想了兩個方案,望諗sir 救亡。

 

㈠假設樓能放售800萬,把樓按及所有借貸清還,會有200多萬剩。用這些錢做九成按揭買一個$400多萬單位做學生宿舍,希望可提高回報作自己租樓住的補贴。將剩餘的款項做債基收12-15厘息。儲蓄多些錢再作打算。

 

㈡放樓後,分段買入債基收息,待中原指數回到150先買返樓。

 

㈢現住的地方有實用率530呎頗高,把它改為三房學生宿舍租出,自己再在外租住地方,但改建宿舍,可能又要用不少裝修費,真係山窮水盡,褲穿窿,相信未必做到。懇求諗sir,能有方案救亡。

 

萬分感謝!

重新人上。

 

answer:

山窮水盡既原因,就係想貪快,學人炒細價股及期指。如果看倌認為自己聰明,唔會好似讀者咁,那先祝你一帆風順。今次特首既施政報告真係救左讀者,將樓原本可按六成而家升到九成,變相讀者唔賣樓都可將鎖在樓的升幅套出。

 

方法是將聯名的住宅賣比夫婦其中一位,相信讀者咁既身世,都係將樓賣比老婆揸,等仔女將來點都好叫有個地方住。假設讀者而家間樓值750萬,用買樓003按爆八成的方法,此轉換令樓套出750*80% – 480 = 120萬,夠清哂讀者欠的100萬信用卡低息貸款,月月供少17k,應生活好過點吧? 至於按揭借多120萬攤30年,估計月供金額增120/259*10000 ~ 4.6k,用4.6k按揭供款去取締17k高息貸,諗都唔使諗就做吧。

 

施政報告除了令上車者可借得更多,另外如識做就可將間樓增值了的錢吐出。好似讀者用買樓003按爆八成之法,間樓增值了的200萬就可吐出。當然過程要找律師,要比印花稅,但如安排得早及好,那幾萬元印花稅都可省下。上星期都已提,此方法轉向有仔女有樓既業主埋手,拉佢地手上一票。不過讀者自身都搞唔掂,那就無法理佢個票支持什麼吧。

 

無儲蓄能力加上手痕既人,買樓有好處。有時零回報都未必係差事,好似讀者咁是負回報! 當然放在債基收息,年息10-12%,差出被動收入那怕只投1000萬月收10k,對不少人而言都好有幫助。然而讀者應將買樓排在主軸任務,係還清手上債後,未來3-4年積極將錢儲,夠100-150萬即利用中120萬做首期去新界買三房,我們在買樓003已傳達學生宿舍應點裝修才易租出,加上咩屋苑同咩間格方便做租值約升一倍的學生宿舍。本星期六就係新一班開始啦,儘管過去數月交通情況難測,諗sir既堂都照無終止,更有些黎唔到既同學去睇video學習左先,再可上番一次真人班次。

 

學生宿舍的裝修費唔貴,一般十鬆萬就可以,有些本身有物資可重用的,或可比十萬蚊更低。當然同學如購入間無爛裝修既樓,要預先比些少錢執一執,才可改為宿舍樣。上星期施政報告後,買樓易地房經紀助收息003舊生用600-620萬貫得三房,施政報告前陷於拉鋸,業主叫630萬而買家600萬都唔想出。施政報告後業主略減價2萬即成交。說明市場對樓市消息有輕量上升回應,但未致於亢奮升的向貢。

 

希望此刻讀者明白穩步而每月有錢袋的收息方案,才是令人邁向美好生活的做法。







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