當你有16間樓仍說手停口停的時候… #1933

諗sir 你好,

 

本人為收息103學生(batch DV41),現因投資項目完成,將會有一筆現金不知如何運用,想請教一下你的意見。

 

本人夫婦2人同是35歲,有4歲及1歲子女,租住$25000新界3房,在香港沒有物業,分別與人合資開公司,本人年收約$240萬(人工及利潤,其中報稅收入佔$72萬);太太年收約$120萬 (報稅收入$60萬),唯2人公司未能甩身,手停口停。另外兩人均在雙方父母的自住樓分別有名。

 

每月家庭開支:約12萬 (包括太太按揭支出)

 

資產:

日本樓9間,沒有現金流,只有資產增值(租客幫手供樓),總值1億6千萬日圓 (約1100萬HKD)

 

英國樓6間,

– 2間劏房每月產出現金流合共$15000 HKD,有按揭,若套現可得現金約180萬HKD

– 3間位於London的flip,價值合共1650萬HKD,無按揭,有意賣出(有兩間已有buyer offer將可獲約£113萬GBP cash,另一間如未賣出可按俾銀行取出約£380k)

– 最後1間正在進行裝修,總額約200萬HKD,

 

債基,全B餐

– 持貨約350萬,本金150萬

– 每月產出8500現金流,回報只約6.8%

 

實金+銀條約$400k

 

以上共約3320萬

 

負債:

外母自住樓按揭(老婆名)     300萬

日本樓按揭6500萬yen (約450萬HKD),將於2029年全部供完。

英國樓按揭 70萬HKD, interest-only mortage

私人貸款/朋友/親人angel money 550萬

 

以上負債共約 1370萬

 

淨資產約1950萬HKD,London樓完成減去還私貸後可取得約950萬HKD現金

 

問題:

  1. 香港現況混亂,未知應否將英鎊轉回港紙?如留英鎊,則要再覓投資機會 (約20%ROI,但會鎖死現金約1.5年及不知脫歐影響); 如轉回港紙,則等待機會買自住樓及另作投資打算
  2. 日本樓沒有現金流,但收租尚算穩定,應逐步賣出嗎? (5年限售黎緊每年有一兩間到期)

 

請諗sir指點迷津,謝謝!

收息103舊生上

 

ANSWER:

收息DV41,應該是3年前的學生了,35歲做到近2000萬港元淨資產值,算唔錯。讀者理財一大缺點是現金流產出率低,所以揸成2000萬係手都仲有「手停口停」之感。試想只要有500萬在手,利用B餐再將槓桿做大些少,年息收10%已月入達40K,慳些少幾好洗。至於讀者只少量槓地買B餐年回報得6.8%,行得穩絕不是錯。相反盡槓拎可15-18%年息,除非現金覺真心多否則不建議。留意債基之槓桿可調節,效果收5-15%年息都可以,風險因人而異。

 

施政報告後,香港樓(1000萬價位下)的槓桿提升了,這是一個讀者掉部份錢返香港買樓之原因。香港稅低及為各地人種的集中點,有些人仍很需要香港去做生意,所以一段長時間內香港樓仍有價有市,投資決定勿受情緒影響,相信大家都明。報紙及其標題,目標就是要你驚同留意。所以多閱報章及坊間雜誌多不能提升投資績效,這是顯而易見的。

 

由於買香港樓再唔使咁多首期,英鎊現時同意已升至數月高位,建議唔係轉港紙,而是將950萬當中的786萬轉為100萬美金,買直債,保本的。淨低170萬左右夠買返間新界三房,令讀者省月25K租金支出,同時要用約25K供樓。供樓當中大部份還本,供一間樓可以。當然如去得盡D,還掂讀者係英國都做開劏房,不如係香港將三房木間變5間房作學生宿舍出租,收開18K租的提升至36K有例可循。上批買樓003的舊生不少已經買樓易買房,上個月已租出大部份單位。今個月有4個學生經買樓易新買房,預計11月收樓又開始裝修,食12月個浸客。用木間房,如在間屋做櫃,不涉及改建。

 

買直債,

保誠永續債,派6.5%,可惜本BLOG初提時$110都唔使,而家已炒至$116。太多人睇住呢個BLOG做野,筆者筆者往後在免費文章只提次選。

 

SOFTBANK, 6.8%,做$94

 

用美金計,加上可隨時調去世界任何地方又不阻收息,合有資產人仕。同時留意讀者不要放棄槓桿資金,因讀者收入不是高得水浸豬籠個隻,買樓同用債基去適當槓大資產,對快點幫自己離開手停口停的生活有幫助。

 

日本樓筆者不是太熟悉,唔亂下判定。但讀者過幾年達40歲後,不好再持沒現金流的投資。如投資不產出現金流,即係你想博賺價。但如你想賺價、或看好日本,那為何不直接買日本股票? 或日本的房託(J-REITS)呢?

 

當完成950萬投入直債/香港樓之配置, 

讀者債基B有450萬HKD產8千現金流

直債分段投入不槓桿,100萬USD,估計有6%現金流即6萬美金收入一年,即4萬HKD/月現金流

香港樓一間150萬HKD淨值沒現金流

日本樓450萬HKD淨值沒現金流

英國樓-70萬HKD(借了按揭), 及估計賣淨500-600萬HKD的英國樓

老婆香港樓業權300萬

 

此等分佈比起只集中在英國及日本樓房,更為平均。由於未能詳知讀者資產,上述數字或有誤,但意思已表達。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

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怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

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再後一次真人聚會預計在2024年7月
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上課地點為尖沙咀

此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
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DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
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那些免費網站可幫助我上手美股?

更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

諗Sir 永續收入實戰課程

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諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



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