千萬富翁開始學投資 #1913

諗SIR:

 

本人一向只作低風險投資，買外幣收息，做定期，買保險等等，從沒入手股票或基金。

 

最近有幸看到諗SIR的網站，對正現金流才有所認識，馬上重溫你解答的個案，以及看了你數本書。為怕一求甚解，作出錯誤決定，決電郵請教。

 

本人44歲，工程師，月薪7萬。轉職公務員1個月，比起之前在商業公司月薪10萬，減了3萬人工，過去約每月儲3萬，現時沒能力儲蓄。現金流約有200萬，另有一些儲蓄保、定期、外幣約80萬。

 

太太37歲，快樂家庭主婦，沒有小孩，婚後9年也沒有打工，只負責管理租客。本人婚後一直把租金收入送給太太當家用，在租客大約每2年走一次，要空置約2個月翻新間屋及給佣金招租，太太沒有任何儲蓄。

 

現時我倆住在早年外父送給太太的北角單位，太太單名擁有，每月供款約$15000，由外父負責供，外父保證在退休前會full pay層樓，不用我們擔心。雖然市值約900萬，並只剩下貸款約140萬，但不方便加按吐現。

 

本人單名擁有一九龍大型屋苑，市值超千萬，尚欠330萬貸款，每月供款約$23000，現時放租$25500。

 

外父59歲，有一新界自住物業，已供滿，市值約600萬。外父當裝修工人，沒有報稅，半退休狀態。

 

看到諗SIR建議的一生三宅目標，心生一念頭，請外父把自住物業轉讓給太太，再用外父名義，在我家附近買一個2房單位放租，假如外父年紀老邁，也可收回讓外父自住，以方便獨女太太照顧。

 

最近在留意物業市況，好租好賣的健威花園及富雅花園入場費800萬，超出了預算。只能投資北角樓齡3x年的單幢樓，可幸北角許多單幢樓都已經進行了大翻新，入場費418-588萬，租金約$13800-$18800，應可cover每月供款。

 

鑑於只能做5成按揭以符合放租條件，需加按物業吐出170萬，連同現金約百萬買新居，再要擔保外父做按揭，未知是否太大膽，還是用現有現金流買直債，待過了公務員3年試用期，當上鐵飯碗才買入第三宅，可是又怕年紀太大了。

 

本人打算上收息101，另外，我現在打算一拆二，是否該上買樓003而不是買樓001?

 

現在行年44才學投資，希望不會太晚。期待能得到你的回覆。

 

希望快過試用期的公務員上

…

answer:

讀者做公務員是正確的，因為佢打工多年累得之財富主靠樓市升值被動而來，自己既儲蓄能力低下，若不是當年政府出辣招令樓市供應大減，樓價就唔會谷到咁高令讀者兩樓(九龍自住樓+北角)賺價達1700以上。假設讀者仍在私人機構服務可月儲3萬，儲1700萬都成566個月，即47年，由佢出世打工撈到而家都唔掂。分析只望讀者明白: 而家佢搵七萬洗足七萬，究竟是那樣東西承接著佢? 好好評估樓市一旦「縮水」，對比下佢是否較受影響。

 

返工未夠半年批唔到按揭，就當有渠道遇上銀行熱批潮都要返夠三個月，讀者現還是等2020年頭加按樓，加按前可利用收息工具試買20-50萬，由於月月派息，故債基派息能否達10-20%年息用2-3個月就試到。試好後才利用加按到既錢加碼。至於買住宅，筆者認為讀者及太太控有兩樓市值達1900萬，而年收入預期只84萬(未計交稅要扣)，再買第三間屬於過份投進樓市，除非筆者轉行撈經紀，否則都唔會叫讀者再買(樓)。

 

當然如樓市下調至離高位20%或更多，及1-2年後讀者對試用期能否過有更大把握，到時再買樓可以。3年後讀者47歲，最大按揭年期估計仍可批28年，只比30年細些少，不應為借貸力掉失而急在45歲前買樓。另外建議買樓買易租出及租值高的，怎實行? 易租出需要大屋苑及交通好，原價10-25K租的三房，呢類樓最短空租期。由於租10-25K樓的租客多要為口奔馳，故近地鐵站一定有利。

 

至於租值高點做到? 靠老婆。不妨在修畢收息101後，上埋買樓003學好點做學生宿舍。其實宿舍唔一定租比學生，筆者上星期四租左個房收$5200/月比香港男護，單位共用廁所的。同區如果舊洋樓獨立廁的大約租5.2K-5.5K，但筆者呢間係屋苑樓新裝修，所以共用廁都租到5.2K。留意筆者呢間屋係三房，而廁都改埋有兩個房，由於廁所廚房是共用唔使改，改裝費好平加上沒違例，五間房收26K，同類單位就咁租出位只收15K。呢間屋區份差客源少些，故叫5千幾。若買樓003同學去選些好區的，一間叫6.5K-7K了。所以先講學生宿舍改裝費少，而租金可DOUBLE(由約15-17K加到28-35K)。至於管理? 靠老婆。不少學生是一年過交哂租，又或入到屋跟本唔難搵佢傾。

 

近日網上哂5900租青衣租酒店包早餐，然而筆者親手與同事幫學生搵租客，觀市場，可告知你部份酒店已加番價，故不少內地學生已棄酒店轉返黎學生宿舍，下圖見筆者之wechat，就某一單位於8月尾開始無人問津後，9月中開始一連幾個查詢(下圖)。所以今年做內地學生條水係差些少，不過要租的還是要租，客慢慢已由酒店出番黎。再重申除了內地學生，香港客對分租房也很有需求，而萬一經濟下行，分租房更盛行。未來內地會派更多人黎工幹，更多歌頌紅書本的老師，佢地都要個住幾年既方案。讀者他日買樓，700萬樓三房收成35k租而只供18k，投入200萬左右首期差出+17k月現金流，今日好去部署。

北角樓不建議買黎收租，佢上完堂再走去其他的區份睇睇，筆者評什麼叫好租好賣，其一就是看個盤放左上網會爆幾多陌生人查詢，而唔係只憑自己觀感。當然讀者亦要學習怎叫人做些少裝修及找客源的點子，請不要停留在自己熟悉的行業，或熟悉的地區了。你要不一樣的生活，就要有新的知識及不同的習慣。

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