千萬富翁開始學投資 #1913

諗SIR:

 

本人一向只作低風險投資,買外幣收息,做定期,買保險等等,從沒入手股票或基金。

 

最近有幸看到諗SIR的網站,對正現金流才有所認識,馬上重溫你解答的個案,以及看了你數本書。為怕一求甚解,作出錯誤決定,決電郵請教。

 

本人44歲,工程師,月薪7萬。轉職公務員1個月,比起之前在商業公司月薪10萬,減了3萬人工,過去約每月儲3萬,現時沒能力儲蓄。現金流約有200萬,另有一些儲蓄保、定期、外幣約80萬。

 

太太37歲,快樂家庭主婦,沒有小孩,婚後9年也沒有打工,只負責管理租客。本人婚後一直把租金收入送給太太當家用,在租客大約每2年走一次,要空置約2個月翻新間屋及給佣金招租,太太沒有任何儲蓄。

 

現時我倆住在早年外父送給太太的北角單位,太太單名擁有,每月供款約$15000,由外父負責供,外父保證在退休前會full pay層樓,不用我們擔心。雖然市值約900萬,並只剩下貸款約140萬,但不方便加按吐現。

 

本人單名擁有一九龍大型屋苑,市值超千萬,尚欠330萬貸款,每月供款約$23000,現時放租$25500。

 

外父59歲,有一新界自住物業,已供滿,市值約600萬。外父當裝修工人,沒有報稅,半退休狀態。

 

看到諗SIR建議的一生三宅目標,心生一念頭,請外父把自住物業轉讓給太太,再用外父名義,在我家附近買一個2房單位放租,假如外父年紀老邁,也可收回讓外父自住,以方便獨女太太照顧。

 

最近在留意物業市況,好租好賣的健威花園及富雅花園入場費800萬,超出了預算。只能投資北角樓齡3x年的單幢樓,可幸北角許多單幢樓都已經進行了大翻新,入場費418-588萬,租金約$13800-$18800,應可cover每月供款。

 

鑑於只能做5成按揭以符合放租條件,需加按物業吐出170萬,連同現金約百萬買新居,再要擔保外父做按揭,未知是否太大膽,還是用現有現金流買直債,待過了公務員3年試用期,當上鐵飯碗才買入第三宅,可是又怕年紀太大了。

 

本人打算上收息101,另外,我現在打算一拆二,是否該上買樓003而不是買樓001?

 

現在行年44才學投資,希望不會太晚。期待能得到你的回覆。

 

希望快過試用期的公務員上

answer:

讀者做公務員是正確的,因為佢打工多年累得之財富主靠樓市升值被動而來,自己既儲蓄能力低下,若不是當年政府出辣招令樓市供應大減,樓價就唔會谷到咁高令讀者兩樓(九龍自住樓+北角)賺價達1700以上。假設讀者仍在私人機構服務可月儲3萬,儲1700萬都成566個月,即47年,由佢出世打工撈到而家都唔掂。分析只望讀者明白: 而家佢搵七萬洗足七萬,究竟是那樣東西承接著佢? 好好評估樓市一旦「縮水」,對比下佢是否較受影響。

 

返工未夠半年批唔到按揭,就當有渠道遇上銀行熱批潮都要返夠三個月,讀者現還是等2020年頭加按樓,加按前可利用收息工具試買20-50萬,由於月月派息,故債基派息能否達10-20%年息用2-3個月就試到。試好後才利用加按到既錢加碼。至於買住宅,筆者認為讀者及太太控有兩樓市值達1900萬,而年收入預期只84萬(未計交稅要扣),再買第三間屬於過份投進樓市,除非筆者轉行撈經紀,否則都唔會叫讀者再買(樓)。

 

當然如樓市下調至離高位20%或更多,及1-2年後讀者對試用期能否過有更大把握,到時再買樓可以。3年後讀者47歲,最大按揭年期估計仍可批28年,只比30年細些少,不應為借貸力掉失而急在45歲前買樓。另外建議買樓買易租出及租值高的,怎實行? 易租出需要大屋苑及交通好,原價10-25K租的三房,呢類樓最短空租期。由於租10-25K樓的租客多要為口奔馳,故近地鐵站一定有利。

 

至於租值高點做到? 靠老婆。不妨在修畢收息101後,上埋買樓003學好點做學生宿舍。其實宿舍唔一定租比學生,筆者上星期四租左個房收$5200/月比香港男護,單位共用廁所的。同區如果舊洋樓獨立廁的大約租5.2K-5.5K,但筆者呢間係屋苑樓新裝修,所以共用廁都租到5.2K。留意筆者呢間屋係三房,而廁都改埋有兩個房,由於廁所廚房是共用唔使改,改裝費好平加上沒違例,五間房收26K,同類單位就咁租出位只收15K。呢間屋區份差客源少些,故叫5千幾。若買樓003同學去選些好區的,一間叫6.5K-7K了。所以先講學生宿舍改裝費少,而租金可DOUBLE(由約15-17K加到28-35K)。至於管理? 靠老婆。不少學生是一年過交哂租,又或入到屋跟本唔難搵佢傾。

 

近日網上哂5900租青衣租酒店包早餐,然而筆者親手與同事幫學生搵租客,觀市場,可告知你部份酒店已加番價,故不少內地學生已棄酒店轉返黎學生宿舍,下圖見筆者之wechat,就某一單位於8月尾開始無人問津後,9月中開始一連幾個查詢(下圖)。所以今年做內地學生條水係差些少,不過要租的還是要租,客慢慢已由酒店出番黎。再重申除了內地學生,香港客對分租房也很有需求,而萬一經濟下行,分租房更盛行。未來內地會派更多人黎工幹,更多歌頌紅書本的老師,佢地都要個住幾年既方案。讀者他日買樓,700萬樓三房收成35k租而只供18k,投入200萬左右首期差出+17k月現金流,今日好去部署。

北角樓不建議買黎收租,佢上完堂再走去其他的區份睇睇,筆者評什麼叫好租好賣,其一就是看個盤放左上網會爆幾多陌生人查詢,而唔係只憑自己觀感。當然讀者亦要學習怎叫人做些少裝修及找客源的點子,請不要停留在自己熟悉的行業,或熟悉的地區了。你要不一樣的生活,就要有新的知識及不同的習慣。








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