懇請諗sir指引一下,我們到底去唔去馬?
背景
男:34歲
女:33歲
(已婚)兩位均任職同一銀行前線銷售及管理工作,合共底薪月入大概11萬左右。
現時與父母同住
手上資金大約:現金50萬 (扣除了裝修費)
狀況:
– 於18年10月,以單名用635萬購入新界500呎二手物業作自住,利用員工計劃九成上會,貸款額571萬。
– 再於19年3月,以另一單名用666萬投入白石角440呎新盤(20年中收樓)
面對問題:諗sir,我們到底去唔去馬好?
由於當時決定再購入一個新物業,原以為可以再計劃申請員工計劃上會,後來才知道公司條例修改了,夫妻只有一個Quote。
現在只能利用發展商二按兩成,銀行六成上會。
考慮到即使現時能夠供兩層樓,但面對經濟壓力及今時今日的社會環境影響,工作是否仍然穩定?樓市長遠的影響?
已有心理準備如下:
<選擇方案一>:撻定
沒收42訂金
收回印花稅30多萬
(心理壓力和每月經濟負擔減少)
<選擇方案二>:決定繼續購入
用盡已持有物業一位的貸款能力,借出P Loan 80萬(已申請了,待draw與否)
二按大概借117萬
六成借足399萬
合共貸款額:597萬
自己多付27.8萬
(每月兩層供樓、雜費開支、生活費、家用預7萬)
懇請諗sir指引一下。
ANSWER:
手上只50萬,半年內買兩間樓,仲要買之前又唔打去銀行HR問清楚staff plan個scheme,筆者真不知此銀行職員能否謹慎(prudent)為客人行事。
2008年金融海嘯,未過Probation既員工全部裁,bottom 20%的亦被請走,當中有staff loan的同事面對失業及staff plan被call loan兩險。留意中資當年就講左唔炒人,但冇話唔可「被辭職」。
銀行員工plan的正確用法,應是十成上會後再供2-3年及努力儲錢,希望樓價升少少而自己又供走些少,幾年後成功轉到其他銀行之街客plan,甩走staff plan後令自己一蚊首期都唔使就上會。絕不可同staff plan長玩。
街客plan比職員plan高息,但早期有唔錯回贈,所以就算息貴一倍至2%突,但師兄師姐仍願付2%息去買過安心。有聽聞但無證實: 老闆對有staff plan既員工會更毫不留情去摔數。
讀者靠職員plan上會,即首期唔使點比,但夫婦共11萬月入下,裝埋修比了新樓首期後只剩50萬係手。未算好差,但計到儲蓄能力唔強。
若新樓上埋會,剛結婚家庭支出已達7萬/月,往後如永不考慮有小朋友,咁就可能儲到下錢。
666萬樓殺42萬訂,即樓價之7%。那讀者有冇信心係大埔日後可用622萬買返呢間樓? 有就唔叫蝕。筆者見大埔區在2019-2020為18區供應數量之首,加上白石角地區之最大租客源: 中文大學及教大,暫時前景未明。所以手上若只幾十萬在手,幾十萬不如買個教訓
唔係話做銀行就唔使計借貸力,11萬月入借貸力為1420萬,如大埔新盤上埋借予1100萬,加上1420萬只是理論借貸力,一有任何借貸及消費都會縮減借貸力總數,算出讀者半年內做兩個咁SIZE既買樓決定難圓說
讀者應不是用即供PLAN拎盡折扣上會,那SSD完的時間,會比人地拎更大折扣之即供PLAN遲。即係到時人地SSD夠3年成村人沽樓套水之時,讀者係排尾GOOD水既,此為另一留意點
上上星期有個映日灣既個案問應否上會? 那個案記得是回應可上會,因該讀者60K月入而150萬現金仲揸手,加上只有樓一間與家人同住。然而本案就另一情況。希望大家明白理財的建議很需考慮個人財務情況,及各項環境。絕不憑睇升睇跌大市而決定,因沒有任何人能準確預測大市,現金低者更不宜憑「估市」去投資,因一旦睇錯邊承受能力較低。
其他人唔想搞成咁!? 中左招先黎問? 修讀買樓001
點都好,撻唔撻都應要比經紀佣。另外新樓是必買必賣,又係時間睇清楚是否「撻訂就能甩身」? 今次唔可以打去銀行HR問了。讀者係銀行sell野咁成功有錢買樓,今次都輪到比樓盤經紀哥哥賺下啦。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV99)課程安排: *如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點:尖沙咀 收息101(TEDV99)課程安排: *如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點:尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
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