買了新樓應否撻訂? #1911

懇請諗sir指引一下,我們到底去唔去馬?

 

背景

男:34歲

女:33歲

(已婚)兩位均任職同一銀行前線銷售及管理工作,合共底薪月入大概11萬左右。

現時與父母同住

手上資金大約:現金50萬 (扣除了裝修費)

 

狀況:

– 於18年10月,以單名用635萬購入新界500呎二手物業作自住,利用員工計劃九成上會,貸款額571萬。

 

– 再於19年3月,以另一單名用666萬投入白石角440呎新盤(20年中收樓)

 

面對問題:諗sir,我們到底去唔去馬好?

 

由於當時決定再購入一個新物業,原以為可以再計劃申請員工計劃上會,後來才知道公司條例修改了,夫妻只有一個Quote。

現在只能利用發展商二按兩成,銀行六成上會。

 

考慮到即使現時能夠供兩層樓,但面對經濟壓力及今時今日的社會環境影響,工作是否仍然穩定?樓市長遠的影響?

 

已有心理準備如下:

<選擇方案一>:撻定

沒收42訂金

收回印花稅30多萬

(心理壓力和每月經濟負擔減少)

 

<選擇方案二>:決定繼續購入

用盡已持有物業一位的貸款能力,借出P Loan 80萬(已申請了,待draw與否)

二按大概借117萬

六成借足399萬

合共貸款額:597萬

自己多付27.8萬

(每月兩層供樓、雜費開支、生活費、家用預7萬)

懇請諗sir指引一下。

 

ANSWER:

手上只50萬,半年內買兩間樓,仲要買之前又唔打去銀行HR問清楚staff plan個scheme,筆者真不知此銀行職員能否謹慎(prudent)為客人行事。

 

2008年金融海嘯,未過Probation既員工全部裁,bottom 20%的亦被請走,當中有staff loan的同事面對失業及staff plan被call loan兩險。留意中資當年就講左唔炒人,但冇話唔可「被辭職」。

 

銀行員工plan的正確用法,應是十成上會後再供2-3年及努力儲錢,希望樓價升少少而自己又供走些少,幾年後成功轉到其他銀行之街客plan,甩走staff plan後令自己一蚊首期都唔使就上會。絕不可同staff plan長玩。

 

街客plan比職員plan高息,但早期有唔錯回贈,所以就算息貴一倍至2%突,但師兄師姐仍願付2%息去買過安心。有聽聞但無證實: 老闆對有staff plan既員工會更毫不留情去摔數。

 

讀者靠職員plan上會,即首期唔使點比,但夫婦共11萬月入下,裝埋修比了新樓首期後只剩50萬係手。未算好差,但計到儲蓄能力唔強。

 

若新樓上埋會,剛結婚家庭支出已達7萬/月,往後如永不考慮有小朋友,咁就可能儲到下錢。

 

666萬樓殺42萬訂,即樓價之7%。那讀者有冇信心係大埔日後可用622萬買返呢間樓? 有就唔叫蝕。筆者見大埔區在2019-2020為18區供應數量之首,加上白石角地區之最大租客源: 中文大學及教大,暫時前景未明。所以手上若只幾十萬在手,幾十萬不如買個教訓

 

唔係話做銀行就唔使計借貸力,11萬月入借貸力為1420萬,如大埔新盤上埋借予1100萬,加上1420萬只是理論借貸力,一有任何借貸及消費都會縮減借貸力總數,算出讀者半年內做兩個咁SIZE既買樓決定難圓說

 

讀者應不是用即供PLAN拎盡折扣上會,那SSD完的時間,會比人地拎更大折扣之即供PLAN遲。即係到時人地SSD夠3年成村人沽樓套水之時,讀者係排尾GOOD水既,此為另一留意點

 

上上星期有個映日灣既個案問應否上會? 那個案記得是回應可上會,因該讀者60K月入而150萬現金仲揸手,加上只有樓一間與家人同住。然而本案就另一情況。希望大家明白理財的建議很需考慮個人財務情況,及各項環境。絕不憑睇升睇跌大市而決定,因沒有任何人能準確預測大市,現金低者更不宜憑「估市」去投資,因一旦睇錯邊承受能力較低。

 

其他人唔想搞成咁!? 中左招先黎問? 修讀買樓001

 

點都好,撻唔撻都應要比經紀佣。另外新樓是必買必賣,又係時間睇清楚是否「撻訂就能甩身」? 今次唔可以打去銀行HR問了。讀者係銀行sell野咁成功有錢買樓,今次都輪到比樓盤經紀哥哥賺下啦。

諗SIR收息投資課程

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諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

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怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

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收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
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上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

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*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
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策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
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