買了新樓應否撻訂? #1911

懇請諗sir指引一下,我們到底去唔去馬?

 

背景

男:34歲

女:33歲

(已婚)兩位均任職同一銀行前線銷售及管理工作,合共底薪月入大概11萬左右。

現時與父母同住

手上資金大約:現金50萬 (扣除了裝修費)

 

狀況:

– 於18年10月,以單名用635萬購入新界500呎二手物業作自住,利用員工計劃九成上會,貸款額571萬。

 

– 再於19年3月,以另一單名用666萬投入白石角440呎新盤(20年中收樓)

 

面對問題:諗sir,我們到底去唔去馬好?

 

由於當時決定再購入一個新物業,原以為可以再計劃申請員工計劃上會,後來才知道公司條例修改了,夫妻只有一個Quote。

現在只能利用發展商二按兩成,銀行六成上會。

 

考慮到即使現時能夠供兩層樓,但面對經濟壓力及今時今日的社會環境影響,工作是否仍然穩定?樓市長遠的影響?

 

已有心理準備如下:

<選擇方案一>:撻定

沒收42訂金

收回印花稅30多萬

(心理壓力和每月經濟負擔減少)

 

<選擇方案二>:決定繼續購入

用盡已持有物業一位的貸款能力,借出P Loan 80萬(已申請了,待draw與否)

二按大概借117萬

六成借足399萬

合共貸款額:597萬

自己多付27.8萬

(每月兩層供樓、雜費開支、生活費、家用預7萬)

懇請諗sir指引一下。

 

ANSWER:

手上只50萬,半年內買兩間樓,仲要買之前又唔打去銀行HR問清楚staff plan個scheme,筆者真不知此銀行職員能否謹慎(prudent)為客人行事。

 

2008年金融海嘯,未過Probation既員工全部裁,bottom 20%的亦被請走,當中有staff loan的同事面對失業及staff plan被call loan兩險。留意中資當年就講左唔炒人,但冇話唔可「被辭職」。

 

銀行員工plan的正確用法,應是十成上會後再供2-3年及努力儲錢,希望樓價升少少而自己又供走些少,幾年後成功轉到其他銀行之街客plan,甩走staff plan後令自己一蚊首期都唔使就上會。絕不可同staff plan長玩。

 

街客plan比職員plan高息,但早期有唔錯回贈,所以就算息貴一倍至2%突,但師兄師姐仍願付2%息去買過安心。有聽聞但無證實: 老闆對有staff plan既員工會更毫不留情去摔數。

 

讀者靠職員plan上會,即首期唔使點比,但夫婦共11萬月入下,裝埋修比了新樓首期後只剩50萬係手。未算好差,但計到儲蓄能力唔強。

 

若新樓上埋會,剛結婚家庭支出已達7萬/月,往後如永不考慮有小朋友,咁就可能儲到下錢。

 

666萬樓殺42萬訂,即樓價之7%。那讀者有冇信心係大埔日後可用622萬買返呢間樓? 有就唔叫蝕。筆者見大埔區在2019-2020為18區供應數量之首,加上白石角地區之最大租客源: 中文大學及教大,暫時前景未明。所以手上若只幾十萬在手,幾十萬不如買個教訓

 

唔係話做銀行就唔使計借貸力,11萬月入借貸力為1420萬,如大埔新盤上埋借予1100萬,加上1420萬只是理論借貸力,一有任何借貸及消費都會縮減借貸力總數,算出讀者半年內做兩個咁SIZE既買樓決定難圓說

 

讀者應不是用即供PLAN拎盡折扣上會,那SSD完的時間,會比人地拎更大折扣之即供PLAN遲。即係到時人地SSD夠3年成村人沽樓套水之時,讀者係排尾GOOD水既,此為另一留意點

 

上上星期有個映日灣既個案問應否上會? 那個案記得是回應可上會,因該讀者60K月入而150萬現金仲揸手,加上只有樓一間與家人同住。然而本案就另一情況。希望大家明白理財的建議很需考慮個人財務情況,及各項環境。絕不憑睇升睇跌大市而決定,因沒有任何人能準確預測大市,現金低者更不宜憑「估市」去投資,因一旦睇錯邊承受能力較低。

 

其他人唔想搞成咁!? 中左招先黎問? 修讀買樓001

 

點都好,撻唔撻都應要比經紀佣。另外新樓是必買必賣,又係時間睇清楚是否「撻訂就能甩身」? 今次唔可以打去銀行HR問了。讀者係銀行sell野咁成功有錢買樓,今次都輪到比樓盤經紀哥哥賺下啦。








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