諗Sir 你好 ,
上個月購入映日灣兩房450尺左右，778萬，當時都有預計到樓市會下調，估計該區新樓大概會跌5-10%, 但仍然睇好後市。覺得荃灣嗰區穩穩陣陣，映日灣間隔又幾見使，然後抽到一手價單較前位置，所以就入市了。但而家越嚟越多未知數, 想聽下你覺得樓市前景: 大概會跌幾多? 撻訂等低位再入市值唔值得? 或死守等佢回升現時水平?
如果撻訂大概蝕錢70萬(問緊可否退返29萬印花稅, 如果可以就是40萬), 於9月尾要決定交大訂30萬.
我現在和家人同住，買樓主要係想長遠投資，月入60K，現時餘下150萬現金。冇乜其他投資。
謝謝!
ANSWER:
寫到第1900個財案個案，先謝大家從2012年俾面支持! 無論你係喜歡、憎恨、期待筆者，都對本人撰寫精彩文章、拓展生意縮減失業率很有助力。
選取此個案作答因覺此人在理財思維上不清晰，利用Q&A形式作答
另外昨晚筆者的代理公司(買樓易)促成了新界區三房成交，3房1廁北區鐵路盤中層567萬，殘裝。買家是003舊生，此價連天水圍都做唔到。買家見撤回消息後主後搵返經紀當晚簽約，意味現時百餘萬資金都夠上車三房，而市場拎得出100萬左右既人都唔少。希望大家平時努力睇盤適應市場，自能轉危為機。
Q:「我買樓主要係想長遠投資」?
ANS: 決定投資什麼，主要是睇你有冇此等需要，估計讀者連佢需要幾多「長」同「短」既投資都未攪清。如果閣下家庭收入3-10萬，買樓投資係有需要。因為唔靠住宅呢件咁好既抵押品，你又何能叫銀行提供八至九成的抵押予你，槓大資產去收租或賺價嗎?
買股票，只槓五成(仲一定要係籃籌股)，息貴至6%。買車位，一般都係槓五成，盡攤都係15年還。然而買住宅如是首置者，攤30年而又2.5%息加上可借八至九成，這就是樓的不同之處(高抵押性)。你在本blog見不少平庸既人都靠間樓「水鬼升城隍」，因為樓宇投資比股票/bitcoin/車位易明。
如果你一個月收入都有十幾廿萬，又儲得下錢，那你不妨買些可彈性運用的工商廈收租，免除買住宅要付15%稅之煩瑣。因錢開始多既人，叫佢買間400-800萬住宅佢又覺唔夠喉，1800萬之上的樓走勢落後大市唔好買只宜租。由於有些錢可抵擋工商廈一時的高空租率，所以轉去少稅的工商廈同車位市場做五成槓桿都唔錯。
若你是「月球人、星球人」個批，即每月起碼都返100萬錢，買樓唔適合你。你收入有得咁上下，財產自易被共有化。呢類人要努力將資金分配在世界幾個地方，有隨時要避走的準備。開個私人銀行戶口再槓桿美加、新加坡reits收息、或用保本直債收息，利用其隨時可沽再轉走錢的好處，安穩為自己理財。
如果一個月搵埋都冇三萬，用股票。既然無野輸，確實一博無妨。
所以投資前，攪清自己定位，利用自己強項。
買新樓收租，在另外文章已提，是最要避免之行為。相反買舊樓收租再津貼自己租新樓住，屬計得出的好行為。當然如資產豐厚，買車全新買樓全新梗係支持!
Q: 買樓時預到樓市會下調，預跌5-10%。但現在看來情況更差，如何是好?」
投資前要預好一旦少跌你點應對，一旦大跌你又能否應對。如大跌30%，樓價跌至544萬，當時入匯豐應只肯借其60%，即326萬。而讀者起手欠下約690萬，即讀者要補364萬先可甩走呼吸plan夠2-3年後即p+1%貴息。若手上冇364萬甩唔走，就當只收5%年息，讀者到時要捱364萬*5% = 18萬息/年。讀者都叫頂得到，不過淨供息都要15%看讀者是否甘心啦。
筆者看法是如讀者攪到200-300萬現金係手，佢可以唔撻。由於已有150萬現金係手，不撻仍可，因計後評估佢可頂得順。留意勿再估後市升跌去決定是否持樓。起手買頭2間樓係比自己一自住一收租，買到第三間才看市升跌決定沽揸未遲。你見媒體及經紀成日同你論升跌講買樓，只屬吸引眼球及加快客戶做出決定之行為。
另外人對半年後之市場升跌之預測多不準，筆者自己上NowTV講預測，都係2019年頭測上半年reits應唔錯，至於測什麼2021-2023會點，留比先知答你。施老闆都承認佢自己測錯過市，你如薄有資產，又何必將前途估估下呢?
Q: 覺得荃灣嗰區穩穩陣陣
投資唔係覺得，你考試「覺得」答案係A，通常因為你準備不足。按政府刊物:物業報告2019，2020-2021兩年間預測單位供應量分區如下:
大埔 7513
西貢(將軍澳) 6578
屯門 5781
深水埗 3863
元朗 2567
九龍城 2191
荃灣 1044
其餘地區普遍比上述區域供應少。
新供應拉低樓市，原因易明。另外發展商淡市賣一手樓，過往是越賣越低去拖低埋同區二手既。由於荃灣要賣的都近賣哂，區份不太淡。這是計出，而唔係覺得。當然同時睇埋空置率走勢，會更清晰。回文已過千字，到此為止。
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