諗Sir 你好 ,
上個月購入映日灣兩房450尺左右，778萬，當時都有預計到樓市會下調，估計該區新樓大概會跌5-10%, 但仍然睇好後市。覺得荃灣嗰區穩穩陣陣，映日灣間隔又幾見使，然後抽到一手價單較前位置，所以就入市了。但而家越嚟越多未知數, 想聽下你覺得樓市前景: 大概會跌幾多? 撻訂等低位再入市值唔值得? 或死守等佢回升現時水平?
如果撻訂大概蝕錢70萬(問緊可否退返29萬印花稅, 如果可以就是40萬), 於9月尾要決定交大訂30萬.
我現在和家人同住，買樓主要係想長遠投資，月入60K，現時餘下150萬現金。冇乜其他投資。
謝謝!
ANSWER:
寫到第1900個財案個案，先謝大家從2012年俾面支持! 無論你係喜歡、憎恨、期待筆者，都對本人撰寫精彩文章、拓展生意縮減失業率很有助力。
選取此個案作答因覺此人在理財思維上不清晰，利用Q&A形式作答
另外昨晚筆者的代理公司(買樓易)促成了新界區三房成交，3房1廁北區鐵路盤中層567萬，殘裝。買家是003舊生，此價連天水圍都做唔到。買家見撤回消息後主後搵返經紀當晚簽約，意味現時百餘萬資金都夠上車三房，而市場拎得出100萬左右既人都唔少。希望大家平時努力睇盤適應市場，自能轉危為機。
Q:「我買樓主要係想長遠投資」?
ANS: 決定投資什麼，主要是睇你有冇此等需要，估計讀者連佢需要幾多「長」同「短」既投資都未攪清。如果閣下家庭收入3-10萬，買樓投資係有需要。因為唔靠住宅呢件咁好既抵押品，你又何能叫銀行提供八至九成的抵押予你，槓大資產去收租或賺價嗎?
買股票，只槓五成(仲一定要係籃籌股)，息貴至6%。買車位，一般都係槓五成，盡攤都係15年還。然而買住宅如是首置者，攤30年而又2.5%息加上可借八至九成，這就是樓的不同之處(高抵押性)。你在本blog見不少平庸既人都靠間樓「水鬼升城隍」，因為樓宇投資比股票/bitcoin/車位易明。
如果你一個月收入都有十幾廿萬，又儲得下錢，那你不妨買些可彈性運用的工商廈收租，免除買住宅要付15%稅之煩瑣。因錢開始多既人，叫佢買間400-800萬住宅佢又覺唔夠喉，1800萬之上的樓走勢落後大市唔好買只宜租。由於有些錢可抵擋工商廈一時的高空租率，所以轉去少稅的工商廈同車位市場做五成槓桿都唔錯。
若你是「月球人、星球人」個批，即每月起碼都返100萬錢，買樓唔適合你。你收入有得咁上下，財產自易被共有化。呢類人要努力將資金分配在世界幾個地方，有隨時要避走的準備。開個私人銀行戶口再槓桿美加、新加坡reits收息、或用保本直債收息，利用其隨時可沽再轉走錢的好處，安穩為自己理財。
如果一個月搵埋都冇三萬，用股票。既然無野輸，確實一博無妨。
所以投資前，攪清自己定位，利用自己強項。
買新樓收租，在另外文章已提，是最要避免之行為。相反買舊樓收租再津貼自己租新樓住，屬計得出的好行為。當然如資產豐厚，買車全新買樓全新梗係支持!
Q: 買樓時預到樓市會下調，預跌5-10%。但現在看來情況更差，如何是好?」
投資前要預好一旦少跌你點應對，一旦大跌你又能否應對。如大跌30%，樓價跌至544萬，當時入匯豐應只肯借其60%，即326萬。而讀者起手欠下約690萬，即讀者要補364萬先可甩走呼吸plan夠2-3年後即p+1%貴息。若手上冇364萬甩唔走，就當只收5%年息，讀者到時要捱364萬*5% = 18萬息/年。讀者都叫頂得到，不過淨供息都要15%看讀者是否甘心啦。
筆者看法是如讀者攪到200-300萬現金係手，佢可以唔撻。由於已有150萬現金係手，不撻仍可，因計後評估佢可頂得順。留意勿再估後市升跌去決定是否持樓。起手買頭2間樓係比自己一自住一收租，買到第三間才看市升跌決定沽揸未遲。你見媒體及經紀成日同你論升跌講買樓，只屬吸引眼球及加快客戶做出決定之行為。
另外人對半年後之市場升跌之預測多不準，筆者自己上NowTV講預測，都係2019年頭測上半年reits應唔錯，至於測什麼2021-2023會點，留比先知答你。施老闆都承認佢自己測錯過市，你如薄有資產，又何必將前途估估下呢?
Q: 覺得荃灣嗰區穩穩陣陣
投資唔係覺得，你考試「覺得」答案係A，通常因為你準備不足。按政府刊物:物業報告2019，2020-2021兩年間預測單位供應量分區如下:
大埔 7513
西貢(將軍澳) 6578
屯門 5781
深水埗 3863
元朗 2567
九龍城 2191
荃灣 1044
其餘地區普遍比上述區域供應少。
新供應拉低樓市，原因易明。另外發展商淡市賣一手樓，過往是越賣越低去拖低埋同區二手既。由於荃灣要賣的都近賣哂，區份不太淡。這是計出，而唔係覺得。當然同時睇埋空置率走勢，會更清晰。回文已過千字，到此為止。
股債收息104班(全新內容)
全新內容共6小時課程(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂真人班 (2小時)
外幣直債80萬/160萬可買什麼?
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
第四堂真人班 (2小時)
有什麼收息ETF/股票應留意
諗sir股票篩選系統一年使用權
透過債劵紅綠燈系統預測債券走勢
30萬高評級直債應買什麼?
問與答
附有助教面接咨詢
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂真人班 (2小時)
外幣直債80萬/160萬可買什麼?
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
第四堂真人班 (2小時)
有什麼收息ETF/股票應留意
諗sir股票篩選系統一年使用權
透過債劵紅綠燈系統預測債券走勢
30萬高評級直債應買什麼?
問與答
附有助教面接咨詢
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年5月17日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
*股債收息104班(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
上課地點：尖沙咀
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年5月17日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
*股債收息104班(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
上課地點：尖沙咀
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學<
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
電郵：admin@homeblogger.com.hk
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
- 按下 ”pay now”
- 有信用卡絕大部份地區都可付款的
- 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式
DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
