買左映日灣應否撻訂 #1900

諗Sir 你好 , 

 

上個月購入映日灣兩房450尺左右,778萬,當時都有預計到樓市會下調,估計該區新樓大概會跌5-10%, 但仍然睇好後市。覺得荃灣嗰區穩穩陣陣,映日灣間隔又幾見使,然後抽到一手價單較前位置,所以就入市了。但而家越嚟越多未知數, 想聽下你覺得樓市前景: 大概會跌幾多? 撻訂等低位再入市值唔值得? 或死守等佢回升現時水平?

 

如果撻訂大概蝕錢70萬(問緊可否退返29萬印花稅, 如果可以就是40萬), 於9月尾要決定交大訂30萬. 

 

我現在和家人同住,買樓主要係想長遠投資,月入60K,現時餘下150萬現金。冇乜其他投資。

 

謝謝!

 

ANSWER:

寫到第1900個財案個案,先謝大家從2012年俾面支持! 無論你係喜歡、憎恨、期待筆者,都對本人撰寫精彩文章、拓展生意縮減失業率很有助力。

 

選取此個案作答因覺此人在理財思維上不清晰,利用Q&A形式作答

 

另外昨晚筆者的代理公司(買樓易)促成了新界區三房成交,3房1廁北區鐵路盤中層567萬,殘裝。買家是003舊生,此價連天水圍都做唔到。買家見撤回消息後主後搵返經紀當晚簽約,意味現時百餘萬資金都夠上車三房,而市場拎得出100萬左右既人都唔少。希望大家平時努力睇盤適應市場,自能轉危為機。

 

Q:「我買樓主要係想長遠投資」?

ANS: 決定投資什麼,主要是睇你有冇此等需要,估計讀者連佢需要幾多「長」同「短」既投資都未攪清。如果閣下家庭收入3-10萬,買樓投資係有需要。因為唔靠住宅呢件咁好既抵押品,你又何能叫銀行提供八至九成的抵押予你,槓大資產去收租或賺價嗎?

 

買股票,只槓五成(仲一定要係籃籌股),息貴至6%。買車位,一般都係槓五成,盡攤都係15年還。然而買住宅如是首置者,攤30年而又2.5%息加上可借八至九成,這就是樓的不同之處(高抵押性)。你在本blog見不少平庸既人都靠間樓「水鬼升城隍」,因為樓宇投資比股票/bitcoin/車位易明。

 

如果你一個月收入都有十幾廿萬,又儲得下錢,那你不妨買些可彈性運用的工商廈收租,免除買住宅要付15%稅之煩瑣。因錢開始多既人,叫佢買間400-800萬住宅佢又覺唔夠喉,1800萬之上的樓走勢落後大市唔好買只宜租。由於有些錢可抵擋工商廈一時的高空租率,所以轉去少稅的工商廈同車位市場做五成槓桿都唔錯。

 

若你是「月球人、星球人」個批,即每月起碼都返100萬錢,買樓唔適合你。你收入有得咁上下,財產自易被共有化。呢類人要努力將資金分配在世界幾個地方,有隨時要避走的準備。開個私人銀行戶口再槓桿美加、新加坡reits收息、或用保本直債收息,利用其隨時可沽再轉走錢的好處,安穩為自己理財。

 

如果一個月搵埋都冇三萬,用股票。既然無野輸,確實一博無妨。

 

所以投資前,攪清自己定位,利用自己強項。

 

買新樓收租,在另外文章已提,是最要避免之行為。相反買舊樓收租再津貼自己租新樓住,屬計得出的好行為。當然如資產豐厚,買車全新買樓全新梗係支持!

 

Q: 買樓時預到樓市會下調,預跌5-10%。但現在看來情況更差,如何是好?」

 

投資前要預好一旦少跌你點應對,一旦大跌你又能否應對。如大跌30%,樓價跌至544萬,當時入匯豐應只肯借其60%,即326萬。而讀者起手欠下約690萬,即讀者要補364萬先可甩走呼吸plan夠2-3年後即p+1%貴息。若手上冇364萬甩唔走,就當只收5%年息,讀者到時要捱364萬*5% = 18萬息/年。讀者都叫頂得到,不過淨供息都要15%看讀者是否甘心啦。

 

筆者看法是如讀者攪到200-300萬現金係手,佢可以唔撻。由於已有150萬現金係手,不撻仍可,因計後評估佢可頂得順。留意勿再估後市升跌去決定是否持樓。起手買頭2間樓係比自己一自住一收租,買到第三間才看市升跌決定沽揸未遲。你見媒體及經紀成日同你論升跌講買樓,只屬吸引眼球及加快客戶做出決定之行為。

 

另外人對半年後之市場升跌之預測多不準,筆者自己上NowTV講預測,都係2019年頭測上半年reits應唔錯,至於測什麼2021-2023會點,留比先知答你。施老闆都承認佢自己測錯過市,你如薄有資產,又何必將前途估估下呢? 

 

Q:  覺得荃灣嗰區穩穩陣陣

投資唔係覺得,你考試「覺得」答案係A,通常因為你準備不足。按政府刊物:物業報告2019,2020-2021兩年間預測單位供應量分區如下:

 

大埔 7513

西貢(將軍澳) 6578

屯門 5781

深水埗 3863

元朗 2567

九龍城 2191

荃灣 1044

 

其餘地區普遍比上述區域供應少。

 

新供應拉低樓市,原因易明。另外發展商淡市賣一手樓,過往是越賣越低去拖低埋同區二手既。由於荃灣要賣的都近賣哂,區份不太淡。這是計出,而唔係覺得。當然同時睇埋空置率走勢,會更清晰。回文已過千字,到此為止。

 







 


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