由居屋步向私樓之法第二集

Hi 諗樣 Sir,
 
本人是昨天 “樓換樓導讀會” 的其中一個參加者,以下的問題在你昨天在講座上亦有稍為解說,
你說我的個案為 “焗賣”,但我還想請教諗Sir你再詳細解釋一下,我現下的方案是否可行,感激不盡!!!!
 
本人跟太太今年都係40歲,有一女兒4歲,兩公婆加埋月入四萬,97年抽中末代居屋屯門龍門居,
當年105萬購入,3房2廳大單位,高層,現時居二價大概市值 280萬,上年已供完,因支出頗大,
雖則供完樓但一直都儲唔到錢。
 
1.) 因一直想換回私樓,又見現在居二價高企,現在想放售給 [白居二]  後先租樓,有朋友放租屯門 
     [邁亞美海灣],月租 8千包差管,因朋友放租不收按金上期,可節省不少費用,大概會租 1-2年,
     租得過嗎?
 
2.) 因為層樓已供完,賣左樓既280萬係全數入袋,之後會用100-150萬左右換人民幣、買中電股收息或
      其他股票投都資黎頂番租金,這安排可以嗎?
 
3.) 等1-2年後,私樓樓價下調後買入屯門 [南浪海灣] 或 [嘉悅半島] 自住,目標係買350萬左右既2房單位,
     付三成首期,七除八扣後,當我280萬冇增減,我應該重有百幾萬用作之後投資或收息,這方案可行嗎?
 
4.) 樓市會在未來1-2年下調嗎? 
 
5.) 現在馬上高賣高買好嗎? 我知高處未算高,但真係好怕樓市一跌,無端端供多一百幾十萬樓,
     個心一定唔多好過,老婆係d保守既人,成日驚賣樓之後上唔番車,怕變成你書中的一個Case,
     唔想成為 “新書case8「賣樓傷感情」 ” 既主角拍第二集,哈哈!!!

答案

如果你們賣出居屋,接受政府房屋資助的福利便告終。公屋可以綠表上居屋,但賣左居屋後十年,除非年老及無依,否則想「入番」公屋都幾難。筆者在此情況下都建議你賣居屋,原因是家庭負擔大令讀者儲蓄能力少,賣樓獲得280萬多於十年家庭儲蓄,此舉可改變一生。

 

「焗賣」同「焗坐」

至於是「焗賣」,原因是不靠此舉,讀者撫心自問,如非樓房槓桿做成世都未能儲得此數目。其實賣樓決定可輕易決出,反而諗樣想道出重點是,賣完樓後讀者要「焗坐」。因為環顧香港都好少私樓平過三百萬,如讀者賣出2.8mil樓房又「細細地」用部份資金再買番間私樓收租,此行徑只令讀者在旺市「套現」、但不能「獲利」。讀者有未補價居屋,可視為擁有約6成業權的一間私樓,賣了此「6成居屋」後又買回同樣價值私樓,令自己暴露在市場的風險無減低,能獲好處只係同政府講拜拜,以後買樓就買足「百份百業權」。正因為讀者當然想套現之餘又獲利,那一定要買平價於原本「六成居屋」的私樓,即少於2.8mil,在此市況,唔係咁易搵到,即係要「焗坐」。

 

當然賣左樓就咁「裸等」,即任sir提及的「沽空樓市」,行為十分危險。在課堂上引述了新書中一個case表明。由2010年至今,諗樣眼見不少人盡賣樓房而向我查詢有何投資,都係勉強買些債券同ETF「頂住檔」,問返事主都係一句:「早知咪鬼賣樓啦!」所以諗樣為大家建議一個「十年儲蓄」的賣樓法則,再在早前文章提謝你賣左間五百萬既樓,不妨入番間三百萬,等於「買住半間樓」(詳見書樓換樓Q22: 買住半間樓先咁騎呢?)。講返本案讀者,由於賣出已是2.8mil樓房,再向下行已「退無可退」,所以要「焗住裸等」。

 

 

再計一次借貸力,如冇債在手借盡係40000*50%*2.59=5.2mil,再加上手上現金2.8mil,購買力是8.0mil。當然讀者在政策下不能買入價值8.0mil樓房,因現時按揭借盡都唔過五百萬。十分理解讀者的心態,而家冇樓在手反而令你每星期五睇住個CCL,再升至130一定令你血壓逼至130! 在上次會面後不妨再給予讀者一個建議,是買入二百萬左右的樓房。

 

當然你心諗:「仲有二百萬樓!?」我只可希望你係景鋒花園、大埔翠屏一帶多行幾轉可遇到貼近2.0mil的,如太太真係唔想「買唔返」,用三成首期買入再搵個朋友搬入去,所得收入希望補回供樓支出,但一作此法即你只做套現,但在上回樓市你只「少部份獲利」,究竟行進取定訓得著之策,由你自己決定。如果你再加碼買350萬的樓房,那就個諗樣提議的相違背。諗樣只分析,等你係睇清件事情下作決定,而不同選擇造就每個人不同的人生旅程。

 

樓市暫未有因素見會大幅下調,已在課堂談及當中原因了。大家都正等待某件事情。至於套出來可運用已提及的槓鈴策略,八成都放在人仔定期,淨低兩成我會放手一博,如唔想有閃失咁中電都可以係選擇。請留意上下波幅都有20%的,唔好淨係聽人講好穩定而自己唔做功課去買股票。投資一樣要研習要做功課,更要考膽色,希望大家可以共同進步!

 










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