為何不等市跌,而全力一擊呢?

你好諗SIR:, 本人誠意賜教困擾多月的難題:

 

本人38和太太 35: 月入70K, 現居住東涌自置兩房物業, 估價約450萬 (買入價190萬, 賬面賺260萬),欠銀行190萬 H+0.75 / 20年 / 月供11000, 現金約90萬, 與年長母親三人同住,本人和太太都在東涌工作, BB現由婆婆照頺, 現希望搬近婆婆於大圍顯徑方便照顧未夠一歲的BB, 最理想是找一間三房單位在附近以供本人,太太,母親,BB以及將來請工人照顧母親,亦需要方便每朝早將BB送往外家照顧,晚上帶回BB過夜,最好walking distance 能將BB送到婆婆住處. 

 

本人計劃出租東涌物業以等待將來升值,收13000, 但要付管理費1000, 再以約19000租住名城三房單位, 現有三個方案:

 

 

1)以太太名義買入一間約300-350萬的單位(目前只找到嘉田X),做七或九成按揭(是否能做到九成?),分三十年,月供約10000, 然後以12000租出,賺取約2000幫補下巨大租金支出, 最後仍需要付4000-5000支出以付名城租金 

 

 

2)自住新買入的單位, 但downgrade生活質素和地點對母親比較不便

 

 

3)與銀行商量top up 額外現金於現在按揭, 買入更高價單位, 然後出租 

 

 

名城同嘉田X係目前諗無可諗既選擇, 比較接受名城因為係三房, 但又估計如名城租金一旦上升(因暸解名城回報率偏低, 租金遲早都升), 以租養租都難以應付, 遲D又要預算工人同小朋友既開支, 估計租貴樓都可能好吃力.

 

如要找300-350萬單位純為產生多點租金以養名城貴租, 有何好地點建議?

再諗遠D, 如果樓價下跌, 有兩個單位會唔會好有壓力呢? 最可怕係樓價跌而租金唔跌兼上升!

答案

對於讀者來說有兩個單位在手對他在跌市不會造成壓力。先將現東涌物業租出,更可找銀行套現至樓價五成後再和租客簽約出租,留意套現部份應不能享有H+0.75%低息,但多筆錢在手,他日跌市令自己位置變為主動。將東涌物業租出後收$13000租金,借貸力因而增加了,計為: (35000+35000+13000)/10000*50%*2.59=10.75mil,購買力近12mil。套現後只借了2.25mil為偏低,可再運用借貸力借更多。

 

當然讀者會諗為何不等市跌,而全力一擊呢? 只可說估「市升市跌」是適合好窮或好有錢既人。有錢人已達成財務自由,亦懂如何為自己的財富成立防火牆,賺多賺少都係贏個開心,所以不妨考不自己眼光,等大跌市執平貨。窮人資本有限,如果眼見自己工作或機遇不能為自己累積更多資本,那只好被逼估市,估中可以番盤,估錯輸去的都不多。就如日前本樣在課堂上和大家說無奈的情況。

 

讀者如月入是穩定,可以考慮再購一房, 不用因要住在大圍而焗限自己買樓決定。如果讀者想改善自己生活質素而在現時在大圍買入三房新淨樓宇,只會令自己借貸力用掉七成以上,失去旺市入貨機會。人工水平勉強可行平均樓房入手策略,即每隔幾年入手細樓一間,變相拉平入市價位。如你人工比本個案家庭收入還低,你應不能行此策略。本個案讀者是因為買樓買得早,入個位平而令現時資本較足,才可試行樓市平均入市法。

 

股市行平均法成日都有人講,樓市行平均法效果又如何呢? 平均法最適合於長遠向上,而低位持續長時間,高位只一瞬的投資物。股票實是比樓更適合作平均成本法的! 但由於股票易買易放,正中了香港人想賺又想快之心態,所以香港人買股票都係快手買入、賺少少就放出、輸又死坐,所以如果你炒股水準只是一般或平均,你應是輸緊錢。將平均成本法換作樓固然是更多資金,但樓加平均法混入了平均價入市加「唔易賣而焗等」兩大好處,贏面即時增加。

 

所以讀者可在新界西或大埔、沙田入手住宅。樓價只保持在三百五十萬,那借七成只令自己負債加至(3.5mil*70%+2.25mil)/12=39%,新樓另想辦法租出。新樓應可收租約$11000,按揭攤長30年只還$9200。對於你而言如果份工不大受經濟周期影響,負債只39%令你處安全水平。另外因為你有兩間細樓,有咩事可以沽走一間。此法和你一心想改善居所而買間價值七百萬樓上之dream house更有彈性。只要計好借貸力,有在跌市不怕太大壓力。兩間樓可為你提供正現金流(13000-11000)+(11000-9200)=$3800,只能少許地資助你名城的$19000月租。但世上是沒有辦法兩個人人工予幾個人洗,仲要養埋工人加住在名城都不吃力的! 本樣只能更清楚為你計出預算,如果你決定了要改善生活質素,你只好比傭比稅又捱住租了。有樓幫你養租已不錯,他日要你人工再升到下個層次,才可更快向財務自由邁進!

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

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那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

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收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
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更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師,並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
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是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識,及即場示範聶sir的選股方略

 

講 者:聶sir
時 間:2018年7月16日(一) 19:30-21:00
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地 址:尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
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(課程編號: YUS40F)

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聶SIR【買港股速成班】│YUS41U│2018/07
2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)

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費 用:$2,000
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
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內容:
第一堂: 非凡價值分析
– 為何判錯價
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第二堂: 掌握股票技術面
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費 用:$800
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聶SIR【倍升股基礎班】│YUS41T│2018/02
2018-02-05(一)19:30-22:00(第1堂)

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第一堂: 買咩好?
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第二堂: 幾時買? 咩價買?
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內  容:

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



諗Sir 永續收入實戰課程

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諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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第三堂 (三小時)

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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