為何不等市跌,而全力一擊呢?

你好諗SIR:, 本人誠意賜教困擾多月的難題:

 

本人38和太太 35: 月入70K, 現居住東涌自置兩房物業, 估價約450萬 (買入價190萬, 賬面賺260萬),欠銀行190萬 H+0.75 / 20年 / 月供11000, 現金約90萬, 與年長母親三人同住,本人和太太都在東涌工作, BB現由婆婆照頺, 現希望搬近婆婆於大圍顯徑方便照顧未夠一歲的BB, 最理想是找一間三房單位在附近以供本人,太太,母親,BB以及將來請工人照顧母親,亦需要方便每朝早將BB送往外家照顧,晚上帶回BB過夜,最好walking distance 能將BB送到婆婆住處. 

 

本人計劃出租東涌物業以等待將來升值,收13000, 但要付管理費1000, 再以約19000租住名城三房單位, 現有三個方案:

 

 

1)以太太名義買入一間約300-350萬的單位(目前只找到嘉田X),做七或九成按揭(是否能做到九成?),分三十年,月供約10000, 然後以12000租出,賺取約2000幫補下巨大租金支出, 最後仍需要付4000-5000支出以付名城租金 

 

 

2)自住新買入的單位, 但downgrade生活質素和地點對母親比較不便

 

 

3)與銀行商量top up 額外現金於現在按揭, 買入更高價單位, 然後出租 

 

 

名城同嘉田X係目前諗無可諗既選擇, 比較接受名城因為係三房, 但又估計如名城租金一旦上升(因暸解名城回報率偏低, 租金遲早都升), 以租養租都難以應付, 遲D又要預算工人同小朋友既開支, 估計租貴樓都可能好吃力.

 

如要找300-350萬單位純為產生多點租金以養名城貴租, 有何好地點建議?

再諗遠D, 如果樓價下跌, 有兩個單位會唔會好有壓力呢? 最可怕係樓價跌而租金唔跌兼上升!

答案

對於讀者來說有兩個單位在手對他在跌市不會造成壓力。先將現東涌物業租出,更可找銀行套現至樓價五成後再和租客簽約出租,留意套現部份應不能享有H+0.75%低息,但多筆錢在手,他日跌市令自己位置變為主動。將東涌物業租出後收$13000租金,借貸力因而增加了,計為: (35000+35000+13000)/10000*50%*2.59=10.75mil,購買力近12mil。套現後只借了2.25mil為偏低,可再運用借貸力借更多。

 

當然讀者會諗為何不等市跌,而全力一擊呢? 只可說估「市升市跌」是適合好窮或好有錢既人。有錢人已達成財務自由,亦懂如何為自己的財富成立防火牆,賺多賺少都係贏個開心,所以不妨考不自己眼光,等大跌市執平貨。窮人資本有限,如果眼見自己工作或機遇不能為自己累積更多資本,那只好被逼估市,估中可以番盤,估錯輸去的都不多。就如日前本樣在課堂上和大家說無奈的情況。

 

讀者如月入是穩定,可以考慮再購一房, 不用因要住在大圍而焗限自己買樓決定。如果讀者想改善自己生活質素而在現時在大圍買入三房新淨樓宇,只會令自己借貸力用掉七成以上,失去旺市入貨機會。人工水平勉強可行平均樓房入手策略,即每隔幾年入手細樓一間,變相拉平入市價位。如你人工比本個案家庭收入還低,你應不能行此策略。本個案讀者是因為買樓買得早,入個位平而令現時資本較足,才可試行樓市平均入市法。

 

股市行平均法成日都有人講,樓市行平均法效果又如何呢? 平均法最適合於長遠向上,而低位持續長時間,高位只一瞬的投資物。股票實是比樓更適合作平均成本法的! 但由於股票易買易放,正中了香港人想賺又想快之心態,所以香港人買股票都係快手買入、賺少少就放出、輸又死坐,所以如果你炒股水準只是一般或平均,你應是輸緊錢。將平均成本法換作樓固然是更多資金,但樓加平均法混入了平均價入市加「唔易賣而焗等」兩大好處,贏面即時增加。

 

所以讀者可在新界西或大埔、沙田入手住宅。樓價只保持在三百五十萬,那借七成只令自己負債加至(3.5mil*70%+2.25mil)/12=39%,新樓另想辦法租出。新樓應可收租約$11000,按揭攤長30年只還$9200。對於你而言如果份工不大受經濟周期影響,負債只39%令你處安全水平。另外因為你有兩間細樓,有咩事可以沽走一間。此法和你一心想改善居所而買間價值七百萬樓上之dream house更有彈性。只要計好借貸力,有在跌市不怕太大壓力。兩間樓可為你提供正現金流(13000-11000)+(11000-9200)=$3800,只能少許地資助你名城的$19000月租。但世上是沒有辦法兩個人人工予幾個人洗,仲要養埋工人加住在名城都不吃力的! 本樣只能更清楚為你計出預算,如果你決定了要改善生活質素,你只好比傭比稅又捱住租了。有樓幫你養租已不錯,他日要你人工再升到下個層次,才可更快向財務自由邁進!










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