諗sir
你好!本人剛剛上完TEDV64 收息101, 多謝諗sir講解,獲益良多,亦打算增加被動收入,以下是個人背景:
– 本人今年44歳,單身亦沒有結婚打算。
– 文職人員,月薪 hkd36000, 13 個月糧。
– 2012 年購入沙田一單位,2.3 mil 做左九成mortage. 尚餘供款約 1.8 mil, 現時估價5.4 mil
– 此沙田單位現時租出用,租金可cover 每月銀行還款
– 本人現跟母親同住,沒有租金負擔
– 扣除mpf, 保險,家用及一般開支,每月可儲10k 左右
– 現金約400k
想問一下應該如何作適合的安排?
謝謝!
ANSWER:
現金少,需自理,有錢買樓,未夠錢就債基儲住先,何解屬合理選擇? 買股票波幅好高,讀者輸埋淨低40萬點辦? 買房託沒槓桿,但買樓有。那用40萬就當之後加碼月月一萬,40幾萬房託可以升得去邊? 夠付讀者幾十年養老費? 所以人窮,才要槓。你有得2000萬現金,做定期一年2.2%都收44萬一年啦,何需黎收息課學懂債基加槓桿及其風險? 至於讀者,間樓七年間幫佢賺左5.4MIL-1.8MIL = 360萬,係佢儲360個月之總和,即做30年野。那試問人唔用債用樓槓,才能儲夠錢安心退休?
用股票再槓桿? 只好說股票槓的成本很高,達6%年息或更高。早幾個月有證券行找筆者撰文,想宣傳叫客買股再槓。誠然此為證券行零佣下都能賺錢的板斧之一,但客人對買股一事都多不能掌握,市場又太多免費去叫人亂買股的資料,此情下用股去槓大風險很高。由1萬炒到1千萬既人少,到1千萬有好心態唔自我膨脹再爆炸既人更少。
買車位只係迎合人唔夠錢轉細碼之心理(原理近似叫你買日本或東南亞樓),始終車位在淡市時先被放棄,而車場是否難入? 要否搭車lift? 水浸及附近路面的影響都要常用開車既人至知,比起買住宅較易中伏。始終住宅,大家都住開,唔上堂都識選個平穩的。至於有些人叫你借錢去買挖礦合約,即槓桿去買一樣流通性低而市場少認可既野,筆者認為仲衰過博牛熊證。牛熊證起碼有港交所做公開市場,要走可以走,當然個價可以好核突啦。所以筆者提出買樓、直債、債基、保險槓桿,是很合有些儲蓄在中層而唔上唔落既一批人。筆者不是近來有人所講,只顧招呼有錢人而辦私人銀行講座的博客。
讀者請將沙田單位加按,用合適的按揭轉介,佢可以幫你找到些只用一至兩間估價行的平均估價作準的銀行,此有利將估價撐高,有利按現金出黎。一些銀行要做三間估價行的估價而探用最低一間,去此等銀行就會令你套少些錢。假設估到540萬應按至5成同時轉出租用途,令租金收入可納入借貸力,方便第時買第二間樓。540萬*50%-180 = 90萬,讀者應可按出此數現金。向銀行轉用途後假設租金18k,讀者申請按揭時可將租金70%納作新增收入,令借貸力增至(36k*13/12+18k*70%)/10000*5.%*2.59 = 668萬。而加按後用掉270萬借貸力,仲淨668-270 = 398萬可借。
淨398萬借貸力及100餘萬現金,讀者買第二間樓是樂觀的,最盡買500萬樓。由於自己再買要比15%稅,所以應用父或母之名買。另外再買之時機,係樓市出現跌離頂峰20%時,此事在2016年出現過,146點跌了20-25%。跌離20%時再比15-20%首期上會,等於你要樓市跌成40%才成負資產,仲要係急跌40%你先唔會儲夠錢去補。此情只在1997年出現過一次,所以讀者咁行夠一定安全系數。
係錢存放之時,不妨投入美國國債為主的債基E餐,運用債基收息可由收息101學起。派息由10%起始,至更深入的收20-30%年息都有。由於開班已6年,故債基是否派息達上述年息,及其穩定性,已有數千同學見證。讀者一年收息計15%,都一個月儲多成12.5K,很不錯。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排: *如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點:尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排: *如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點:尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
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第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
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第八堂:實行方法及講解 真人實體班:5-6月待定
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