有一間樓如何發大財富? #1863

諗sir

 

你好!本人剛剛上完TEDV64 收息101, 多謝諗sir講解,獲益良多,亦打算增加被動收入,以下是個人背景:

 

– 本人今年44歳,單身亦沒有結婚打算。

– 文職人員,月薪 hkd36000, 13 個月糧。

– 2012 年購入沙田一單位,2.3 mil 做左九成mortage. 尚餘供款約 1.8 mil, 現時估價5.4 mil

– 此沙田單位現時租出用,租金可cover 每月銀行還款

– 本人現跟母親同住,沒有租金負擔

– 扣除mpf, 保險,家用及一般開支,每月可儲10k 左右

– 現金約400k

 

想問一下應該如何作適合的安排?

謝謝!

 

ANSWER:

現金少,需自理,有錢買樓,未夠錢就債基儲住先,何解屬合理選擇? 買股票波幅好高,讀者輸埋淨低40萬點辦? 買房託沒槓桿,但買樓有。那用40萬就當之後加碼月月一萬,40幾萬房託可以升得去邊? 夠付讀者幾十年養老費? 所以人窮,才要槓。你有得2000萬現金,做定期一年2.2%都收44萬一年啦,何需黎收息課學懂債基加槓桿及其風險? 至於讀者,間樓七年間幫佢賺左5.4MIL-1.8MIL = 360萬,係佢儲360個月之總和,即做30年野。那試問人唔用債用樓槓,才能儲夠錢安心退休?

 

用股票再槓桿? 只好說股票槓的成本很高,達6%年息或更高。早幾個月有證券行找筆者撰文,想宣傳叫客買股再槓。誠然此為證券行零佣下都能賺錢的板斧之一,但客人對買股一事都多不能掌握,市場又太多免費去叫人亂買股的資料,此情下用股去槓大風險很高。由1萬炒到1千萬既人少,到1千萬有好心態唔自我膨脹再爆炸既人更少。

 

買車位只係迎合人唔夠錢轉細碼之心理(原理近似叫你買日本或東南亞樓),始終車位在淡市時先被放棄,而車場是否難入? 要否搭車lift? 水浸及附近路面的影響都要常用開車既人至知,比起買住宅較易中伏。始終住宅,大家都住開,唔上堂都識選個平穩的。至於有些人叫你借錢去買挖礦合約,即槓桿去買一樣流通性低而市場少認可既野,筆者認為仲衰過博牛熊證。牛熊證起碼有港交所做公開市場,要走可以走,當然個價可以好核突啦。所以筆者提出買樓、直債、債基、保險槓桿,是很合有些儲蓄在中層而唔上唔落既一批人。筆者不是近來有人所講,只顧招呼有錢人而辦私人銀行講座的博客。

 

 

讀者請將沙田單位加按,用合適的按揭轉介,佢可以幫你找到些只用一至兩間估價行的平均估價作準的銀行,此有利將估價撐高,有利按現金出黎。一些銀行要做三間估價行的估價而探用最低一間,去此等銀行就會令你套少些錢。假設估到540萬應按至5成同時轉出租用途,令租金收入可納入借貸力,方便第時買第二間樓。540萬*50%-180 = 90萬,讀者應可按出此數現金。向銀行轉用途後假設租金18k,讀者申請按揭時可將租金70%納作新增收入,令借貸力增至(36k*13/12+18k*70%)/10000*5.%*2.59 = 668萬。而加按後用掉270萬借貸力,仲淨668-270 = 398萬可借。

 

 

淨398萬借貸力及100餘萬現金,讀者買第二間樓是樂觀的,最盡買500萬樓。由於自己再買要比15%稅,所以應用父或母之名買。另外再買之時機,係樓市出現跌離頂峰20%時,此事在2016年出現過,146點跌了20-25%。跌離20%時再比15-20%首期上會,等於你要樓市跌成40%才成負資產,仲要係急跌40%你先唔會儲夠錢去補。此情只在1997年出現過一次,所以讀者咁行夠一定安全系數。

 

係錢存放之時,不妨投入美國國債為主的債基E餐,運用債基收息可由收息101學起。派息由10%起始,至更深入的收20-30%年息都有。由於開班已6年,故債基是否派息達上述年息,及其穩定性,已有數千同學見證。讀者一年收息計15%,都一個月儲多成12.5K,很不錯。








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