尊敬的諗sir，
本人30出頭，月入34k，儲了160萬。早年慢自己貪圖安逸、不思進取! 錯過了置業好時機!! 朋友介紹下報了諗sir收息和買樓課，內容實用，現到執行之時，還望指教
第一間樓我先生名欠270萬, 樓價570萬，當年8成上會。另一間樓我本人名，欠400萬，現時估值約500萬，正租左比朋友。先生同屬30出頭，金融界別，每月收入42k加3個月B仔
而家仔大要換三房，應該嗎? 另外160萬現金可作何等投資? 用課上之債基還是再買多間樓好?
ANSWER:
讀者先生的花紅，如在糧單上有清楚寫明，加上與糧單對照下全年收入近似，最起碼可計到八成作收入，十成計哂唔敢講。那若十成真計哂，夫婦借貸力為[42000*(12+3)/12 + 34000]/10000*2.59*50% = 1120萬。現已用掉400+270 = 670借貸力，計為60%。此情下只餘不夠500萬借貸力，加上現金只160萬，不應過份進取再買樓。然而佢可以先做雙租族轉三房，再將兩房轉出租用途去JET大借貸力為往後添置第三房鋪路。
雙租族
即將原有自住樓租出，再自己補錢然後upgrade上三房。若自住樓有點升幅可加按，按出資金不妨利用收息101的債基疊增之法收10-18%年息不等(視乎你買咩債基餐)，計投入100萬收12%年息，每月就收息多$10000去補貼租金。
例如你有間荃景花園租出收15k，你就可以去荃城匯補10k租間細三房，或再加幾千去租海之戀大三房也成(怕屎就應盡量選高層…當然唔一定要荃灣區)。若你唔做直買一間荃城匯，印花稅都幾十萬，未計佣。一計之下做租仲好過買三房，而樓市若升你間兩房可照COVER，唔會落後大市。
你可能會想買新樓照樣可少首期及免稅，其實世界上No free lunch係人都識講，但人總易受貪念迷惑，一幢高溢價賣比你仲要收樓後月月供幾千管理費既新樓，係發展商提供首三年低息借貸下仍不少人買。當然其中不少是手揸幾千萬HKD現金的基本版uncle，這個筆者早年從事銀行，向銀向，當然尊敬。但筆者亦留意到高級版uncle，就唔會去買新樓既。佢地擔心比你知道佢地買左個單位仔，而唔係一個number，或失面子。
加按
若你到現在仍不明加按原理，而又未發達或成富二代，咁你真要去檢討。2010至2017年間不少樓升了300%，即200萬樓變600萬，懂加按就可將最盡樓價80%按出。如你去銀行問，職員只會答你一般只可按六成。如你個人資金不夠借加按唔到，究竟又有冇方法去執靚盤樓? 買樓003就是教呢類事。總之借力打力，總好過你日夜死做爛做。究竟你做幾耐先可儲到加按而得的二百萬? 因人而異。
讀者其中一間樓可按至五成，五成按樓可轉出租用途，其租金收入之70%可作核實收入，加大個人借貸力。今天已有新聞指出匯豐銀行按揭回贈減少0.5%，至約1.6%，請大家要盡在其他銀行未跟減之前趁高加按物業或完成你的轉按，諗sir舊銀行同事成立了買樓易轉按服務，可whatsapp 96991141讓富經驗的人去跟進你的按揭申請，case將交比銀行真係跑按揭數既人處理，唔係丟係分行層面無人理。
債基
債基匯集一堆直債，將收回利息按月派比持有人。若要收至15%或需要槓桿，一般要跌超20%才需要為槓桿借貸去補資金。收息101就是教如何選取債基、槓桿原理，及計出如何觸發CALL MARGIN，令學生更有預算。另外買債基點做先平及快一點，及銷售職員一般會用什麼招數去忽悠你，都是學生入場前要明之地方。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
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