加按住大D,你無需俾錢? #1852

尊敬的諗sir

 

本人30出頭,月入34k,儲了160萬。早年慢自己貪圖安逸、不思進取! 錯過了置業好時機!! 朋友介紹下報了諗sir收息和買樓課,內容實用,現到執行之時,還望指教

 

第一間樓我先生名欠270萬, 樓價570萬,當年8成上會。另一間樓我本人名,欠400萬,現時估值約500萬,正租左比朋友。先生同屬30出頭,金融界別,每月收入42k加3個月B仔

 

而家仔大要換三房,應該嗎? 另外160萬現金可作何等投資? 用課上之債基還是再買多間樓好?

 

 

ANSWER:

讀者先生的花紅,如在糧單上有清楚寫明,加上與糧單對照下全年收入近似,最起碼可計到八成作收入,十成計哂唔敢講。那若十成真計哂,夫婦借貸力為[42000*(12+3)/12 + 34000]/10000*2.59*50% = 1120萬。現已用掉400+270 = 670借貸力,計為60%。此情下只餘不夠500萬借貸力,加上現金只160萬,不應過份進取再買樓。然而佢可以先做雙租族轉三房,再將兩房轉出租用途去JET大借貸力為往後添置第三房鋪路。

 

雙租族

即將原有自住樓租出,再自己補錢然後upgrade上三房。若自住樓有點升幅可加按,按出資金不妨利用收息101的債基疊增之法收10-18%年息不等(視乎你買咩債基餐),計投入100萬收12%年息,每月就收息多$10000去補貼租金。

 

例如你有間荃景花園租出收15k,你就可以去荃城匯補10k租間細三房,或再加幾千去租海之戀大三房也成(怕屎就應盡量選高層…當然唔一定要荃灣區)。若你唔做直買一間荃城匯,印花稅都幾十萬,未計佣。一計之下做租仲好過買三房,而樓市若升你間兩房可照COVER,唔會落後大市。

 

你可能會想買新樓照樣可少首期及免稅,其實世界上No free lunch係人都識講,但人總易受貪念迷惑,一幢高溢價賣比你仲要收樓後月月供幾千管理費既新樓,係發展商提供首三年低息借貸下仍不少人買。當然其中不少是手揸幾千萬HKD現金的基本版uncle,這個筆者早年從事銀行,向銀向,當然尊敬。但筆者亦留意到高級版uncle,就唔會去買新樓既。佢地擔心比你知道佢地買左個單位仔,而唔係一個number,或失面子。

 

加按

若你到現在仍不明加按原理,而又未發達或成富二代,咁你真要去檢討。2010至2017年間不少樓升了300%,即200萬樓變600萬,懂加按就可將最盡樓價80%按出。如你去銀行問,職員只會答你一般只可按六成。如你個人資金不夠借加按唔到,究竟又有冇方法去執靚盤樓? 買樓003就是教呢類事。總之借力打力,總好過你日夜死做爛做。究竟你做幾耐先可儲到加按而得的二百萬? 因人而異。

 

讀者其中一間樓可按至五成,五成按樓可轉出租用途,其租金收入之70%可作核實收入,加大個人借貸力。今天已有新聞指出匯豐銀行按揭回贈減少0.5%,至約1.6%,請大家要盡在其他銀行未跟減之前趁高加按物業或完成你的轉按,諗sir舊銀行同事成立了買樓易轉按服務,可whatsapp 96991141讓富經驗的人去跟進你的按揭申請,case將交比銀行真係跑按揭數既人處理,唔係丟係分行層面無人理。

 

債基

債基匯集一堆直債,將收回利息按月派比持有人。若要收至15%或需要槓桿,一般要跌超20%才需要為槓桿借貸去補資金。收息101就是教如何選取債基、槓桿原理,及計出如何觸發CALL MARGIN,令學生更有預算。另外買債基點做先平及快一點,及銷售職員一般會用什麼招數去忽悠你,都是學生入場前要明之地方。








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