煙霧瀰漫、why筆者估今次係deep V ? #1842

諗sir你好， 我們去年至置業才留意到貴專欄，實有感相逢恨晚。現家庭財政狀況於置業後有所改變，希望可以向你請教專業意見，同埋睇下有邊啲課程適合我地。

本人今年38歲，為公務員，每月收入約12萬；太太34歲，在銀行工作，連同花紅每月收入大約6萬5千。我們育有一兒一女，分別為8歲及10歲。

本人與太太持有物業的狀況如下：

物業(1) – 由本人持有的自住物業，位於跑馬地，於去年購入，買入價為19M。首期要本人與太太的儲蓄及股票，加上加按當時的自住物業及私人貸款，才能應付。單位每月供款為4萬元（按揭25年），另外私人貸款每月還款為$18,000，尚有50期。每月還款一共為$58,000。

物業(2) – 由太太持有，是我們之前的自住物業，現在市值大約8.5M。之前加按後套取現金，貸款5M（按揭25年），每月供款為$23,000。單位已放租，租金每月為$21,000元。

物業(3) – 屬於太太家人早年饋贈，沒有按揭，現在市值大約6M。單位給太太家人居住。

本人和太太因為要購置物業(1)，已用盡積蓄，沒有任何積蓄或股票。現在想定立有系統的儲蓄計劃，為將來置業及小朋友海外教育開支作準備。本人和太太平均每人每月消費$20,000萬元，小朋友每月教育開支為$10,000元。想請教諗sir應該如何配置資產，每月產生最多現金流作儲蓄之用。

感謝！

ANSWER:

雖然筆者不時鼓勵少於三間樓既人買樓，而不少在本BLOG提問既人都未夠樓三間，所以比人「經常叫人買樓」之錯覺。然而本案讀者就是錯買樓的例子，錯在可能未有考慮一旦買入跑馬地樓而遇上跌市之問題。讀者及其妻月薪共120K+65K = 18萬5。現供樓58K+21K = 79K。由於金管規定按揭供款人最多總供款只佔收入一半，讀者現供樓79K為上限之85%，加上零現金係手，令人覺得「牙煙」。萬一入市後跑馬地樓跌20%，讀者即蝕入價380萬，就當未跌至銀行要CALL LOAN但手上零現金睇住自己蝕入價400萬，都咪話唔肉痛。故在此提出，一些要用盡你所有現金加上仲要借財仔或P-LOAN的理財計劃，多是唔好的安排。只有想CAP你水既人，才叫你ALL-IN。如只比客觀意見者絕少叫你去盡，利益或良心角度上都行不通，至於各位勿用僥倖心態認為你是係小數能大獲全勝者。

誠然樓已經買，再賣走成本都高，讀者只能禱告樓市勿跌，當然如再跌仲可賣走家人饋贈樓套現金，不過代價頗大。香港現正夾於中美角力之間，香港人有自己的訴求，內地集團在修訂逃犯條例之獲益又不見很多，筆者淺見是有人為了鞏固自己權力，開了個project想去立功，點知攪出個大頭彿。大家明白粱特首當年突然收到欽差傳旨才突然下馬，娥本人根本冇咩時間埋班就被推左上去成共主，佢頂多叫左天主埋佢班。正因如此佢權力不因佢班子棒起，因佢冇咩班子，財政司長都要用舊人，律政司應係自己搵但「一出車就比人隊到行」。咁既模式佢當然要winnie pooh力撐才可施法順利，此架構在港珠澳大橋通車時上到頂點，但凡事有盛衰，只不過估唔到係佢想立功自爆。咁既模式，一旦中央諗好plan B，有人成棄卒，成個局面就會deep V大反彈(除非佢個plan B係雞到搵五五波個味人落場啦)。而家有人返到立法會都唔開會，係咪連建制都想件事發酵落去而拖死某人呢? 到此筆者仍是樂觀的，認為中央有智慧去斬纜令件事唔好「燒上大陸」，而家還待燒山或者Dr. Doom呢d咁有代表性既「blogger」出面去肯定幾句，令架車個位可睇得更準，踩得油門向後泊時再同大家講。

至於商家損失唔只係示威幾日生意，好多傾緊既大deal都凍過水，我地唔係話搵錢至上，只不過講到比大家知延後損害逐步咁會浮出黎。如今:

1.如你持有的樓賺價唔深，防守力唔夠，你好快手想辦法加現金在手

2.如你持有的樓賺價深，例如250萬買而家都500萬，又或租值大把水位，如供樓只8k而收租22k咁，那你可視為較高防守力之體現。

3. 至於你想買樓? 可以。但就要做到供8K去收到22K個隻。或SCALE UP，供16K但有40K租收個隻。你多睇本BLOG其他文章，就知咁既買樓方案有計在合例之情下做到。

4. 已購債基同學，你見遠離港股，買債收息，是今時之清泉吧。

至於讀者，將太太樓加按至5成借300萬係好方法，用供要約11k，在佢借貸力用到85%之下應可再負擔呢11k新供款，令手上現金達300萬。300萬到手用80萬買收息課之債基B餐收15%息就好，可產出10K利息，抵銷供款。而淨低220萬可將其中150萬放入MORTGAGE LINK戶口去抵平利息，亦可隨時取出使用。淨70萬就當救命錢吧。佢試好債基、及慢慢供2-3年令自己結欠率下降後，才諗什麼海外教育同置業未遲。

置業讀者已太多了。如樓市未有大跌讀者可當今次就係教訓，付出就係理財進度停2-3年。當然佢可再借貸再投資冒進，不過將來銀行是否仲需要咁多人手真唔敢講。

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第七至八堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第七至八堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

**諗Sir收息101課程　即付即可網上學習第一至六堂**

※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

**諗Sir【買樓收租課程】**

．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330