煙霧瀰漫、why筆者估今次係deep V ? #1842

諗sir你好, 我們去年至置業才留意到貴專欄,實有感相逢恨晚。現家庭財政狀況於置業後有所改變,希望可以向你請教專業意見,同埋睇下有邊啲課程適合我地。

 

本人今年38歲,為公務員,每月收入約12萬;太太34歲,在銀行工作,連同花紅每月收入大約6萬5千。我們育有一兒一女,分別為8歲及10歲。

 

本人與太太持有物業的狀況如下:

物業(1) – 由本人持有的自住物業,位於跑馬地,於去年購入,買入價為19M。首期要本人與太太的儲蓄及股票,加上加按當時的自住物業及私人貸款,才能應付。單位每月供款為4萬元(按揭25年),另外私人貸款每月還款為$18,000,尚有50期。每月還款一共為$58,000。

 

物業(2) – 由太太持有,是我們之前的自住物業,現在市值大約8.5M。之前加按後套取現金,貸款5M(按揭25年),每月供款為$23,000。單位已放租,租金每月為$21,000元。

 

物業(3) – 屬於太太家人早年饋贈,沒有按揭,現在市值大約6M。單位給太太家人居住。

 

本人和太太因為要購置物業(1),已用盡積蓄,沒有任何積蓄或股票。現在想定立有系統的儲蓄計劃,為將來置業及小朋友海外教育開支作準備。本人和太太平均每人每月消費$20,000萬元,小朋友每月教育開支為$10,000元。想請教諗sir應該如何配置資產,每月產生最多現金流作儲蓄之用。

 

感謝!

 

ANSWER:

雖然筆者不時鼓勵少於三間樓既人買樓,而不少在本BLOG提問既人都未夠樓三間,所以比人「經常叫人買樓」之錯覺。然而本案讀者就是錯買樓的例子,錯在可能未有考慮一旦買入跑馬地樓而遇上跌市之問題。讀者及其妻月薪共120K+65K = 18萬5。現供樓58K+21K = 79K。由於金管規定按揭供款人最多總供款只佔收入一半,讀者現供樓79K為上限之85%,加上零現金係手,令人覺得「牙煙」。萬一入市後跑馬地樓跌20%,讀者即蝕入價380萬,就當未跌至銀行要CALL LOAN但手上零現金睇住自己蝕入價400萬,都咪話唔肉痛。故在此提出,一些要用盡你所有現金加上仲要借財仔或P-LOAN的理財計劃,多是唔好的安排。只有想CAP你水既人,才叫你ALL-IN。如只比客觀意見者絕少叫你去盡,利益或良心角度上都行不通,至於各位勿用僥倖心態認為你是係小數能大獲全勝者。

 

誠然樓已經買,再賣走成本都高,讀者只能禱告樓市勿跌,當然如再跌仲可賣走家人饋贈樓套現金,不過代價頗大。香港現正夾於中美角力之間,香港人有自己的訴求,內地集團在修訂逃犯條例之獲益又不見很多,筆者淺見是有人為了鞏固自己權力,開了個project想去立功,點知攪出個大頭彿。大家明白粱特首當年突然收到欽差傳旨才突然下馬,娥本人根本冇咩時間埋班就被推左上去成共主,佢頂多叫左天主埋佢班。正因如此佢權力不因佢班子棒起,因佢冇咩班子,財政司長都要用舊人,律政司應係自己搵但「一出車就比人隊到行」。咁既模式佢當然要winnie pooh力撐才可施法順利,此架構在港珠澳大橋通車時上到頂點,但凡事有盛衰,只不過估唔到係佢想立功自爆。咁既模式,一旦中央諗好plan B,有人成棄卒,成個局面就會deep V大反彈(除非佢個plan B係雞到搵五五波個味人落場啦)。而家有人返到立法會都唔開會,係咪連建制都想件事發酵落去而拖死某人呢? 到此筆者仍是樂觀的,認為中央有智慧去斬纜令件事唔好「燒上大陸」,而家還待燒山或者Dr. Doom呢d咁有代表性既「blogger」出面去肯定幾句,令架車個位可睇得更準,踩得油門向後泊時再同大家講。

至於商家損失唔只係示威幾日生意,好多傾緊既大deal都凍過水,我地唔係話搵錢至上,只不過講到比大家知延後損害逐步咁會浮出黎。如今:

 

1.如你持有的樓賺價唔深,防守力唔夠,你好快手想辦法加現金在手

2.如你持有的樓賺價深,例如250萬買而家都500萬,又或租值大把水位,如供樓只8k而收租22k咁,那你可視為較高防守力之體現。

3. 至於你想買樓? 可以。但就要做到供8K去收到22K個隻。或SCALE UP,供16K但有40K租收個隻。你多睇本BLOG其他文章,就知咁既買樓方案有計在合例之情下做到。

4. 已購債基同學,你見遠離港股,買債收息,是今時之清泉吧。

 

至於讀者,將太太樓加按至5成借300萬係好方法,用供要約11k,在佢借貸力用到85%之下應可再負擔呢11k新供款,令手上現金達300萬。300萬到手用80萬買收息課之債基B餐收15%息就好,可產出10K利息,抵銷供款。而淨低220萬可將其中150萬放入MORTGAGE LINK戶口去抵平利息,亦可隨時取出使用。淨70萬就當救命錢吧。佢試好債基、及慢慢供2-3年令自己結欠率下降後,才諗什麼海外教育同置業未遲。

 

置業讀者已太多了。如樓市未有大跌讀者可當今次就係教訓,付出就係理財進度停2-3年。當然佢可再借貸再投資冒進,不過將來銀行是否仲需要咁多人手真唔敢講。








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