神鵰俠侶想收息、投資要如周伯通 #1836

諗 Sir,

你好!  我和太太是收息101學生(TEDV62),  我倆已報讀了收息103(TEDP47), 收息104(TDEX06), 買樓001(TELY57)及買樓003(TELY58) 的課程，但在6月及7月才上堂， 但現在我有投資問題想先請教一下。

 

本人現年51歲， 月入75K。

現金有 8M,

出租物業2個如下 ：

1） 大屋苑樓 – 2房單位,  樓齡 26年, 月供12K, 貸款餘額 2.38M,   市價約7.8M, 月租收入17.2K。

2 )  屋苑新樓， Studio 單位 (無房) ， 今年2月收樓， 月供 11.3K, 貸款餘額2.9M,  市價約5.8M， 月租收入13K。

 

本人太太現年51歲， 月入75K。

物業資料如下 ：

1） 大屋苑樓 – 2房單位,  樓齡 27年, 月供17.9K,  貸款餘額 3.57M, 市價約8.5M,  月租收入20.8K。

2)  工業大厦 – 1單位自用。

     無按揭， 市價約 3M。

 

另外， 自住3房單位(大屋苑樓)， 用了外母單名持有，但貸款人是我太太，本人做了擔保人。

樓齡26年， 月供 18.7K,  貸款餘額4.5M, 市價約11M。

 

現在家庭每月支出約4.5K (未計自住單位供款)， 但稍後會減省開支。

 

我倆年齡已超過50， 自知借貸力有所減低， 亦知道持有的其中3個物業樓齡亦開始漸大，想詢問一下諗 Sir 意見應否將現有大樓齡的物業更換重組呢？

及建議怎樣安排投資分配可達到收支平衡從而至到財務自由呢？

 

因我倆希望能夠早點退休，想抽多些時間照我年老有病的爸爸及外母。

 

感謝諗 Sir 賜教！

學員 黃先生

 

ANSWER:

讀者夫婦就好似神鵰俠侶咁犀利，一個人搵7萬5而月支出只4.5k，唔睇清楚以為係洗4萬5一個月。兩夫婦都係51歲，都係搵75k，真係令人懷疑呢個case係咪作出黎。點都好，筆者回應個案已1800次，回應範疇由買樓至債券及按揭加上股票都有，要作假都有高難度。讀者支出只4.5k未計供樓，守得清寡洗咁少，究竟是否真如小龍女訓在繩上? 床錢都慳返?

 

讀者現難題屬不少50+所面對的，就是婚時買入樓房揸到而家無啦啦發左達，但究竟應否趁高換貨? 要知呢批人進帳千萬，無技巧，但勝在心淨。即係神鵬入面既周伯通咁樣，佢既空明拳講到明要心淨，唔好亂搞、唔好懶醒。一眾由97結婚坐樓坐到而家大賺既阿叔，就如周伯通。至於你話佢乜都唔做就賺千萬無天理? 換個角度睇幼稚園教既處理道理去到成人賽場都合用，如要分享、站在他人角求想、唔好貪小便宜如打尖、如有禮貌多稱呼人、如要準時交功課，有人窮只係反映緊佢上述事項做唔足夠，拉長些睇就係你起初原有100分但一路走來時常被扣分。

 

當初讀者都有被扣分時，這也屬筆者愚見，是否正確還看天意。看法是讀者錯買studio單位，就是發展商有財力有能耐，將未來供應極多的一房用sales把口唱到好似升硬咁，叫讀者高價接貨，攞走他的財富。新樓一房或Studio，筆者從不提及，因跌市會成劏房的競爭者，租值被拉低。租客客源較少而天量供應已在政府報告提及，一旦見跌會成災區。

 

如代入讀者，筆者會做幾件事:

1. 等新樓studio夠三年免SSD就將樓賣走。希望讀者如早年滿名山的業主一樣好彩，可以低首期買新樓又搵到人接貨賺錢。由於讀者已收樓及收緊租，估計等SSD完應一年內夠。筆者直情會未完兩年約就賣。估計應仲可以有百餘萬利潤套到
2. 將自己兩房樓加按至5成，獲780萬*50%-238萬= 152萬
3. 將太太兩房樓加按至5成，獲850萬*50%-357萬= 68萬

其實金庸作品下都幾多躺著就發達既例子，好似天龍八部既段譽，虛竹，都在唔情願既情況下被注入神功。所以too aggressive去日炒夜炒，究竟是否你方向? 筆者就唔會。至於讀者將樓加按就如行吸星大法，由銀行過內力去自己度。投資技巧如招式、要似打狗捧法咁專打痛處才成，而唔係貪打多。至於投資本金如內力，要心術正才可長持。

 

筆者唔認為讀者持有住宅樓齡是高，故不用急解決。對於樓齡什麼是高? 及為何要探究高樓齡樓，這在買樓001與讀者再談。反而一班50歲+，學好理財好重要，先唔好比人呃、及後尋穩陣之法。先講筆者都有可能呃你，筆者處世行法家之道，視人性本為惡，故本blog滿是衡量利益平衝及如何爭取利益之說。如你喜歡人性光輝滿閃爍及「免費助人等於自己開心」之類既文章，筆者的未必合你。因此你假設埋筆者都係壞人屬正確，而判別留比看倌自決。

 

唔貪就唔易比人呃，讀者物欲不高自然貪念減，所以儲左成800萬無比掘礦合約及倫敦金呃走。至於堅實的知識在乎實踐、而筆者的債基方案可助學生在低波幅環境下試出收息是否達標。究竟E餐是否10%年息呢? B餐是否15%息有突呢? 這些在買入後下個月已知，因債基月月派息。亦有些人衰在要面子，在投資上都要似楊過咁單手都打贏人先叫型，希望在股市或期指一筆大賺、結果就因人而異啦…..

 

 

讀者加按後現金超1000萬，可將其中100萬入債基先試收息，另外160萬買保本之直債，佢修畢收息101後已知為何不用花時間去銀行問直債了。直債功用實在高，問題是入場門檻稍高。然而讀者錢有1000萬，拎160萬出黎入手例如保誠、和黃、又或東亞的直債應沒問題。計東亞年派息8.5%，已將讀者平均月入大大提升。一旦試好收息物是可靠，1000萬自然有所發揮。對於51歲人而言，股票可免則免，買都當玩。

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