萬幾蚊人工想買樓點做? (除了上呼吸PLAN)? #1834

諗Sir 你好，

 

本人仍舊生於2017年參加收息101和103 課程。得到 諗 Sir 指導，改變了一生，感激不盡。現打算報讀買樓003 TELY58

 

情況如下：-

 

1) 從2017年買入債基HKD180萬，leverage 後每三個月共實收 HKD 5萬。

 

2) 自住未補地價居屋，冇按揭，估價HKD570萬，本人，太太和兒子自住。

 

3）屯門私樓，2014年買入。已出租己打釐印有租約每月收租 HKD1.2萬 , 估價HKD573萬，欠按揭 HKD 260萬，借5成。

 

4）本人年初成功將未補地價之居屋將聯名之太太人頭䆁出，現太太可「首置」打算買入第三層物業。本人已經有兩層名，暫不考慮以本人名改買（因為DSD)，現有現金首期約HKD150萬。

 

5) 本人工資HKD6萬x 14 , 太太工資HKD1.7萬x12 . 兒子仍在中文大學讀醫 ，2021年畢業，兩年後投身公立醫院服務醫生行業。

 

問題：-

 

1）太太收入不多，問過銀行以她自己收入只能借HKD180萬。本人48歲，太太46歳，兒子22歲。

 

2）因為 本人 multiple mortgage 的關係，本人作太太的擔保人借款幫助不大。

 

3）如將本人屯門出租樓由出租轉回自住，向銀行加按8成（HKD600萬x0.8 – HKD260萬) 協助太太因借款不足，恐怕MC 不批（現以居屋為我和太太自住，屯門出租收回給兒子和女朋友自住，太太第三層新樓給住在深圳的外母一年中多次定期來香港探親自住免租洒店）。

 

4）要麼賣出屯門套回HKD600萬-HKD260萬協助太太因借款不足。

 

5）有考慮以HKD150萬，先以8成5先以「呼吸plan」以太太上第三層，三年內由發展商轉回銀行。

 

這問題已經煩惱了半年多未有明確方案，未敢動身買入第三間（太太名額），第四間（兒子投身社會後名額）

 

如能解開上會難題，一生三宅格局已成，向第四宅前進。

 

忠實Fans 煩惱人敬上

 

ANSWER:

看牌面讀者應可再借錢擔保太太入手第三間樓，而唔係佢咁講話已兩樓在手借唔到第三間。讀者借貸力計為(60K*14)/12/10000*2.59*50% = 906萬。而收租樓借了260萬、居屋冇按揭，換言之讀者仍有5百萬左右借貸力未用。若萬餘完收入的太太再加讀者擔保，要買間5-6百萬既樓報自住咁高成數成上會應冇問題。

 

當然筆者未有時間親會讀者，上段推敲未必夠準，但一件事可肯定是讀者必需增長借貸力。對於萬幾蚊人工既人，優點是公司較少條文會鎖死該人不可從事別的工作，只會用時間鎖死此等工種。就當比人炒左，搵過另一份萬幾蚊都唔難。此情下不妨由親人開公司出糧比太太，增加讀者太太之借貸力。當然要有證明太太在此公司有其角色，值得出糧比佢。另外公司出糧唔會差勁到出現金，就當支票出糧都要好好保護才成。坊間有些按揭轉介公司可助你做好哂上述行為，代價是加按或買樓後成2%突之十幾萬現金回贈要比哂該轉介公司。筆者有學生試過此等「服務」，臨尾到銀行簽文件佢發現自己突然在一間不知名公司工作，覺得不對勁，所以無簽。如簽下去風險一是用利用假聘任騙貸。二是按揭轉介公司有了你的犯罪把柄，上報銀行真唔知點收科。好彩該同學最後選擇唔簽、在修畢買樓003後自己搞生意創業有了收入比自己，全套野識自己做自己把握，咁就又有樓又有事業啦。

 

當然若閣下收入強勁加上唔大洗，咁就唔使理本blog的借貸力由無變有之法。筆者只係早年於銀行工作觀察到有些人在按揭上很懂幫自己「化粧」取優勢，加上自己做畢批核部之理解，將方法轉出黎比同學。另一點是暑假大批人趕做學生套房，迎接學生潮。技巧在於選取一些特別開則、及運用快完工及做開呢件事的師傅去減少施工期、用木間房去將客源吸納、把租務回報提升一倍，這已新加入買樓003課題。唔好講海之戀有屎都可以分租房租成九千一間咁跨張、現市價單人租7200兩人上下格床每張租5000仲有水位可加上去。若閣下財政情況唔夠好，利用起木櫃去將單位不違建築法稍改是好方法。當然如果賺夠，咁就梗係唔好插手「呢d野」將機會留比人啦。下圖顯示付費學生睇緊樓趕完成木間房項目。

 

如筆者每月只賺萬幾蚊、突破方法是先做好自己借貸所需文件，令自己問到銀行借錢。再叫親兄弟或老婆利用信用卡低息借貸、或循環貸款、幫自己借到50-100萬係手，然後選取些600萬之下又單位大兩房，利用其可盡借八成上會之特性及大兩房夠平又好間之原理，每個位度到盡幫你「架車可以出閘起行」! *留意借錢梗要還，還得到先好借。

 

可能你諗:「做咩咁複雜? 同agent買新樓咪可以只比5%首期上會?」只好說新樓賣比你個溢價頗高，入手後由於夠2-3年後不斷有人賣樓，沽壓頗重，你未必可以間間咁好似海之戀咁9500租出。同埋15%首期都係錢! 邊到搵!? 由於讀者現金只百餘萬頗勉強、建議加按令現金提升及改好太太借貸文件，部署2-3年後再買下一間樓，現已有兩樓、不用太急買第三間，另外2年後阿仔畢業成見習醫生等於強援。而家債基180萬月收17k息、等於10.5%年息率，都夠做。新加按的錢不妨買B餐，現時B好過E餐，B餐收息在14-16%。

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