十年內收租7萬退休 #1825

諗sir 您好,本人巳完成收息101及103 ,巳報七月買樓003,十分認同要及早理財達至財務自由,唯現在有幾個情況希望能給予些意見。本人29 歲,從事銷售行業,以佣金收入為主平均約100K 月入,太太29歲穩定月入約18k,現兩人租住新界樓約每月15k 租金,打算一至兩年內生小孩,也要照顧四大長老,故需要更強正現金流及資產配置,另弟弟25 歲穩定收入20k , 現資產如下;

 

  1. 本人於2015 年時以2.65m 買入元朗兩房洋樓,10/2017 曾加按套現,現欠2.5m 而銀行估價約4.3m, 連雜費月供約12k, 並租給親友,每月租金為9.4k, 每月約補貼4k,巳過三年稅期
  2. 太太於2018 年頭用上述加按資金, 以 3.2m 購入九龍開放式舊洋樓,家人作擔保,現欠2.8m 銀行估價約4m, 連雜費每月供款約12k, 現租給親友每月約10k, 每月約補貼2k,未過三年稅期
  3. 母親早年買入屯門私人屋苑,估值約5m, 因年紀及收入限制,剛加按2m 現金,約每月供款15k
  4. 本人未上堂前約有400k 滙控,九倉,領展等藍籌股,原以作收息約每年4-6% 用途,及後打算轉移部份至債基疊增或直債,另有100k IB 美債收息約8-10% 左右,另外約1M 現金作流動資金,部份作ML 對沖供樓息口

 

現流動資金約2.5M 左右,因暫時家庭有機會幾年內變化,暫時不介意繼續雙租,可集中先做好有效投資,現有幾個情況,希望給予意見

  1. 賣元朗洋樓約套現1.8-2m,套現換九龍或港島樓,目標6m 樓下可高成數減低首期成本,另一方面市區盤可提高租金回報;剩餘先用2m 平均分配於債基A,B,E 餐, 平均收息約12-18% ,等合適時機再以弟弟首置上車盤
  2. 將元朗洋樓以3.6m 甩名給弟弟(以他收入計並做六成按)但要補回500k 左右補回原有貸款(2.5m- 3.6X60%=2.1m 左右, 連同100k 稅項雜費), 月供約8k, 以現租金約9.4k 可有1.4k 正現金流;剩下2m 左右,於市區目標5m 左右細樓,以我名再以八成按換樓,剩餘約800k 作部份債基疊債安排
  3. 按兵不動,直接以2m 平均分配債基A,B,E 餐收12-18%息,靜候機會再換樓入市

 

相信我的個案也和很多香港男士類近,財務上需照顧三個家庭,故希望能及早理順投資方案,達至一生最少三宅,以及被動收入100k,當然也十分歡迎有其他另類建議,萬分感謝!

 

ANSWER:

讀者家庭借貸力為(100K*70%+18K)/10000*50%*2.59 = 1140萬,讀者收入在算乘打七折因收入有佣金部份,除非佣金係每月出及金額很平均,再加上糧單對到數及有稅單,否則較難十成計哂。已借金額有(2.5+2.0) = 4.5百萬,借貸比率在良好水平只450/1140 = 39%

 

讀者懂得利用太太家人擔保太太買樓、亦靠自己將母親樓按左200萬出黎,看來在運用家人名額及借貸力方面已有心得,此處無需指點。 然而讀者手上250萬流動資金,估計都由加按母親樓按而得。亦即係讀者月入十萬,可能每月連1-2萬都儲唔到。誠然上述只屬估計,筆者亦唔希望自己估中。一個打工仔月洗十萬都算多,筆者係驚他日有埋小朋友讀白會否被迫死? 當然對於生意好既老闆,每月洗十至廿萬不算什麼,但打工同做老闆是兩種玩法,讀者未夠三十未累夠人脈同資本前,還是審視一下自己消費模式較好。

 

將元朗樓甩比弟弟不建議,如一次過甩100%業權要付十幾萬稅,仲要補50萬先上到會,既然元朗區份都唔睇好不如直賣。元朗供應量排18區第二高是事實,仲有讀者係元朗只揸間四百萬樓,較細既則係元朗反而無咁好租。原因一是由市區搬入元朗既客一般想要換大、原因二是元朗或大埔較多村屋及鐵皮屋出租,拖低哂細類型單位租金。至於讀者出九龍買樓,筆者睇法係600萬買唔到D乜,例不如沙田或荃灣尋寶,筆者舊同事開立的「買樓易地產公司」,已不斷同學生睇盤及安排裝修,利用木間學生宿舍將租值提供一倍。如果閣下是筆者付費學生,搵買樓易時記得註明。

 

買樓易專頁

https://www.facebook.com/buyhousehk/

例如讀者有間三房原本收19K租,轉換後成38K租,而三房供樓計比250萬首期,月供都係20K左右,本來是供租相抵,但轉了學生宿舍後有+18K正現金流。那讀者及佢弟弟每人一間,已有36K月正現金流。如果供得10年本金欠下大減,兩間宿舍提供成7萬蚊突之月正現金流,咁到時做或者唔做都可以啦。由於合做的單位有限,我們優先提供樓盤比買樓003舊生,及在003會教授宿舍方法,你學完自己出去整都可以。相信讀者都同意: 有月正現金流才是解困重點。你日日空想靠投資將舊錢炒大,無用的。

 

當然有些人十萬八萬資本都未累到,一心想要炒大舊錢都好正路。可是如你儲極都只十萬八萬,99%肯定你個人本身有問題,工作或對家人關係都有問題。淨低1%可能係老豆爛賭、或者家人長患病等。筆者真係有個中年朋友,男仕四十幾未婚,因為佢大哥爛賭二哥跳樓淨低個妹係弱智,所以話你如果有女有腳,千祈唔好輕易話自己生活難堪無出路。人貴在自醒,而唔係比人大力點醒。

 

總括讀者要賣一樓再部署買返二、買「二」可攤買黎買,唔急於一時買哂,畢竟讀者年只29,時間仲係佢那一邊。等待買樓之時可將資金投入債基,不用常出入,收息如佢講12-20%年息都有不等在乎佢用咩餐。當然睇住五粒豆去出入債基更好。後生用住宅加債基去調配較好。中年打後直債+海外及香港樓混合好較好。留意筆者用的海外樓一般在已發展國家,馬來亞及內地加泰國唔係太識。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第七至八堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

收息101(TEDV99)課程安排:
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第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

 

諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

< 每季聚會談及內容>

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

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附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
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*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
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第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
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第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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買樓收租精明作法

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套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
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兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
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漏水樓各種處理手法及避免方案
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真人課

就同學問題互動咨詢
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
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第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?

更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

使用諗Sir獨家按揭進階計算機,Powerteam成交實例請到:https://buyhouse.com.hk

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