諗sir 您好，本人巳完成收息101及103 ，巳報七月買樓003，十分認同要及早理財達至財務自由，唯現在有幾個情況希望能給予些意見。本人29 歲，從事銷售行業，以佣金收入為主平均約100K 月入，太太29歲穩定月入約18k，現兩人租住新界樓約每月15k 租金，打算一至兩年內生小孩，也要照顧四大長老，故需要更強正現金流及資產配置，另弟弟25 歲穩定收入20k , 現資產如下；
- 本人於2015 年時以2.65m 買入元朗兩房洋樓，10/2017 曾加按套現，現欠2.5m 而銀行估價約4.3m, 連雜費月供約12k, 並租給親友，每月租金為9.4k, 每月約補貼4k，巳過三年稅期
- 太太於2018 年頭用上述加按資金， 以 3.2m 購入九龍開放式舊洋樓，家人作擔保，現欠2.8m 銀行估價約4m, 連雜費每月供款約12k, 現租給親友每月約10k, 每月約補貼2k，未過三年稅期
- 母親早年買入屯門私人屋苑，估值約5m, 因年紀及收入限制，剛加按2m 現金，約每月供款15k
- 本人未上堂前約有400k 滙控，九倉，領展等藍籌股，原以作收息約每年4-6% 用途，及後打算轉移部份至債基疊增或直債，另有100k IB 美債收息約8-10% 左右，另外約1M 現金作流動資金，部份作ML 對沖供樓息口
現流動資金約2.5M 左右，因暫時家庭有機會幾年內變化，暫時不介意繼續雙租，可集中先做好有效投資，現有幾個情況，希望給予意見
- 賣元朗洋樓約套現1.8-2m，套現換九龍或港島樓，目標6m 樓下可高成數減低首期成本，另一方面市區盤可提高租金回報；剩餘先用2m 平均分配於債基A,B,E 餐， 平均收息約12-18% ，等合適時機再以弟弟首置上車盤
- 將元朗洋樓以3.6m 甩名給弟弟（以他收入計並做六成按）但要補回500k 左右補回原有貸款(2.5m- 3.6X60%=2.1m 左右, 連同100k 稅項雜費)， 月供約8k, 以現租金約9.4k 可有1.4k 正現金流；剩下2m 左右，於市區目標5m 左右細樓，以我名再以八成按換樓，剩餘約800k 作部份債基疊債安排
- 按兵不動，直接以2m 平均分配債基A,B,E 餐收12-18%息，靜候機會再換樓入市
相信我的個案也和很多香港男士類近，財務上需照顧三個家庭，故希望能及早理順投資方案，達至一生最少三宅，以及被動收入100k，當然也十分歡迎有其他另類建議，萬分感謝！
ANSWER:
讀者家庭借貸力為(100K*70%+18K)/10000*50%*2.59 = 1140萬，讀者收入在算乘打七折因收入有佣金部份，除非佣金係每月出及金額很平均，再加上糧單對到數及有稅單，否則較難十成計哂。已借金額有(2.5+2.0) = 4.5百萬，借貸比率在良好水平只450/1140 = 39%
讀者懂得利用太太家人擔保太太買樓、亦靠自己將母親樓按左200萬出黎，看來在運用家人名額及借貸力方面已有心得，此處無需指點。 然而讀者手上250萬流動資金，估計都由加按母親樓按而得。亦即係讀者月入十萬，可能每月連1-2萬都儲唔到。誠然上述只屬估計，筆者亦唔希望自己估中。一個打工仔月洗十萬都算多，筆者係驚他日有埋小朋友讀白會否被迫死? 當然對於生意好既老闆，每月洗十至廿萬不算什麼，但打工同做老闆是兩種玩法，讀者未夠三十未累夠人脈同資本前，還是審視一下自己消費模式較好。
將元朗樓甩比弟弟不建議，如一次過甩100%業權要付十幾萬稅，仲要補50萬先上到會，既然元朗區份都唔睇好不如直賣。元朗供應量排18區第二高是事實，仲有讀者係元朗只揸間四百萬樓，較細既則係元朗反而無咁好租。原因一是由市區搬入元朗既客一般想要換大、原因二是元朗或大埔較多村屋及鐵皮屋出租，拖低哂細類型單位租金。至於讀者出九龍買樓，筆者睇法係600萬買唔到D乜，例不如沙田或荃灣尋寶，筆者舊同事開立的「買樓易地產公司」，已不斷同學生睇盤及安排裝修，利用木間學生宿舍將租值提供一倍。如果閣下是筆者付費學生，搵買樓易時記得註明。
買樓易專頁
https://www.facebook.com/buyhousehk/
例如讀者有間三房原本收19K租，轉換後成38K租，而三房供樓計比250萬首期，月供都係20K左右，本來是供租相抵，但轉了學生宿舍後有+18K正現金流。那讀者及佢弟弟每人一間，已有36K月正現金流。如果供得10年本金欠下大減，兩間宿舍提供成7萬蚊突之月正現金流，咁到時做或者唔做都可以啦。由於合做的單位有限，我們優先提供樓盤比買樓003舊生，及在003會教授宿舍方法，你學完自己出去整都可以。相信讀者都同意: 有月正現金流才是解困重點。你日日空想靠投資將舊錢炒大，無用的。
當然有些人十萬八萬資本都未累到，一心想要炒大舊錢都好正路。可是如你儲極都只十萬八萬，99%肯定你個人本身有問題，工作或對家人關係都有問題。淨低1%可能係老豆爛賭、或者家人長患病等。筆者真係有個中年朋友，男仕四十幾未婚，因為佢大哥爛賭二哥跳樓淨低個妹係弱智，所以話你如果有女有腳，千祈唔好輕易話自己生活難堪無出路。人貴在自醒，而唔係比人大力點醒。
總括讀者要賣一樓再部署買返二、買「二」可攤買黎買，唔急於一時買哂，畢竟讀者年只29，時間仲係佢那一邊。等待買樓之時可將資金投入債基，不用常出入，收息如佢講12-20%年息都有不等在乎佢用咩餐。當然睇住五粒豆去出入債基更好。後生用住宅加債基去調配較好。中年打後直債+海外及香港樓混合好較好。留意筆者用的海外樓一般在已發展國家，馬來亞及內地加泰國唔係太識。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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