如何為投資項目評好壞? #1810

諗sir 您好，

 

我們兩夫婦48歲，已一同報了收息101 五月班，現想請教問題如下:

我們月收入合共20萬，另每年60-70萬花紅, 希望十年內退休。

 

資產方面如下:

 

– 九龍塘聯名自住樓連車位2011年買入1600萬，欠銀行1120萬，曾套了少許資金投資，現市值2600萬

– 英國兩層樓花一連車位，今年底和下年收，仍有六成未付約二百三十萬，會申請樓按，租金收入頭兩年保證6％.

－香港石門工商厦一樓花明年收，買入5.88M, 租值約3％, 因有獨立水爐喉厕，位置電梯旁，比同區較高值，現摸貨價 6.8M.

– 沙田富豪兩車位，已full pay, 去年買入1.5M, 現微升至1.7M.  租出每個1800蚊，已收全年租。

– 一份2009-2024年月供1萬基金，累積回報率只有16厘，現值一百三十萬，另一份老公月供5千基金2025年完，现值一百萬。

 

以前拼命工作，尤其找一些項目投資。

– 一份去年投資離岸保本對冲基金15萬美金，年息8%, 隨時可以取回。

–  現金320萬，股票藍籌70萬。

– 另MPF自由行投資了美國及港股基金，現值230萬。退休才可取回，兩年回報30%.

 

兩夫婦一直專注職場上打拼，只有時間心力放在保守投資項目。可是看了諗sir的訪問和blog之後突然清醒，覺得月產現金流仍然很低，不足以財自，現有問题如下:

 

1. 我們想換同區二手有花園樓作退休之用，樓價約2600-2700，想先賣現在單位再換，拆名，可以嗎？
2. 怎樣可以提升被動收入？正考慮賣了兩個車位。希望每個月有六至七萬。
3. 其他資產應該怎樣處理？希望十年內可以退休，達到財自。

 

非常感謝，並十分期待上課。

 

ANSWER:

計一計現金流產出效率:

富豪兩車位，投入150萬，收租3600，產出效率為2.4%

石門工商厦，雖未收樓未有經市場證明之租值，但講者話3%姑且信

英國兩層樓花一連車位，投入約540萬(當中230萬未付)，市場租值不詳，頭兩年租金有(6% of 唔知乜野)，因為讀者冇講及收樓時單位市價幾多唔知。我們先簡化，就比佢當產出效率為6%。然而此段已夠出此項投資其中兩項不明朗性。

 

筆者唔明讀者工作上是否咁鐘意聽人講，好似投資咁佢聽人講石門收樓時有3%，佢就信。英國樓保證6%明白，但當時該英國樓的市值為何又是異數，樓價未知令租值是高或低於6%又不明。如果佢返工個陣都係咁，確實香港就真係太好搵，無決策有人教莧咁返工搵十萬銀一個月，筆者相信當中有些事，或許是筆者單從讀者來信而未明的。

 

至於「離岸保本對冲基金」，「離岸」指公司冇係香港註冊，或者到時搵人告都查冊唔到既公司。「保本」是指由該可以查唔到冊既公司保本，「對沖」是指投資策略不一定是單邊睇升或跌，是利用市場之暫時失效(inefficient)而落盤為此作單/雙向盤對沖。留意有人為了幫客人賺錢將基金錢買入自己親家姐間公司既股份都在所不惜(虛構情節)，故筆者不會投資於規模較少的投資計劃。亦希望讀者投資是在匯豐銀行於開曼群島的離岸公司旗下基金吧，如果咁問題就細了。

 

做了多年投資，只有願景，現金只收些少，可能讀者已年五十都感到唔對路。誠然錢擺到落袋先係錢，你同我講深圳呢間樓第時會升到貴過曼哈頓? 筆者只好說月月收息可令你聽日唔使再撈，即時有生活有寬容。相反，你話五年後呢間樓會暴升? 就好似老闆同個細講:「你比心機做埋呢一年，HR就批到個headcount比你升職架啦。」可憐得仲要廉價到，連升左之後會加人工幾多，都冇講…

 

咁買乜好? 係香港有註冊持牌及每月在銀行月結單睇到、買入後下一個月有息收的債基。係中原或美聯即時可知租值大致係點既、成交後可即反手租出收按金及上期的香港二手樓。一些在美國上市，由UBS或著知名機構發出，而成交量高及每季派息，年息達10-20%的ETF。更可買匯豐或渣打發行之直債，由上述銀行保證年年有息的。上述都是流通量高可易拎返錢及助你可更快唔使做的投資物。其實讀者月入不錯，佢以為自己現時投資保證，但在筆者看法除了佢九龍塘間樓同埋股票藍籌外，其他全屬古靈精怪。當然筆者亦要保留一句:「要待看畢各項投資物之詳情後，才能有更準確之決定。」

 

所以讀者認為自己做緊保守投資，此看法估計錯誤，只不過風暴未到，未見真偽吧。好的投資物應具高承接力在低買賣差價下就能將投資物沽走。有時投資人只問:「可否隨時賣走?」推銷者答佢可以，但有機會賣走時要負頗大差價。讀者部署，首先九龍塘聯名樓要拆名好難一次過做哂，除非肯比50萬約印花稅。攤開做可省樓但要時間，還是佢自己在買樓003學好再判斷。至於車位賣對冲基金賣走，可轉為:

 

債基，投入100萬，月收息約12.5K，現金流產出效率15%

香港住宅、投入120萬，月供15K，收租19.5K，120萬投入年收4500*12，現金流產出效率4.5%。在於讀者未必方便做分間房出租之下，持有間香港住宅捱住收4.5%更可隨通賬加租可以接納

 

另外美股，扣除股息稅後，年收息18%。年波幅約在30%內，可接受。投入80萬收12K/月。

上述三者投入共300萬，月收息為12500+12000+4500 = 29000。即擺300萬收息29K，讀者好快試到究竟有無，試到再加未遲。明天會刊出個案，有一讀者六年前上筆者堂，現時踏入人生下一階段，再有問題查詢。且看佢六年間之收益，能否改變佢人生。

 

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