諗Sir,
你好，睇完的作品‘樓換樓’之後，我覺得我真係需要置第二間或以上的物業作將來退休之用。
首先，講講我的情況。 本人45歲，月入42K, 我先生46歲，月入50K。有一自住物業，市值約8M （還欠銀行1M) 26 年樓齡 及一自用車位，市值約1.3M 。有兩個12、9 歲女兒。扣除保險基金13K, 供10K, 同日常開支，每月可儲20K。定期存款有500K, 我同我先生手持股票約900K, 流動現金有300K。
其實一直我都好想再投資第二個物業作收租退休用，但因為首期的關係，遲遲未能再置業。因年紀吾細，再吾投置物業就無機會了。我有留意樓市，樓價3百萬的，都是唐樓（無電梯）25-3x 年的細單位舊樓，呎價約8K 呎。樓齡相約，有電梯的細價樓，大約9.5K 呎。請問諗Sir, 以我而家經濟狀況，我應投資那種物業較佳呢？
ANSWER:
首先讀者就要想想為什麼有電梯的樓個呎價成交得高點，沒電梯唐樓就呎價平一點? 係咪只因樓齡舊呢? 假如有間樓年齡大些少，但可九成上會，幾十萬就可入手。另外有間較新淨樓只可六成上會，要幾百首期，但佢新淨! 咁…究竟邊間樓會有密一點成交及強一點之市場承接呢?
保險基金及將大部份現金投資在股票，將大大拖慢讀者理財進度。如筆者是讀者必會先檢視保險基金能在往後提供什麼回報? 及將「需同時付保險平台費及基金管理費之計劃」與投資於交易所基金ETF比較，基本上彈性與費用都係ETF勝一籌，但再深入討論落去必會得罪唔少保險代理，所以到此為止。
當然今時要賣投資成份保險要錄音及手續煩，大部份經紀都只賣傳統保險單算數! 故很多時你將投資成份保問相熟經紀，佢很可能高調回應你:「我不賣投連保」。然而將話題轉到經紀谷之年金PLAN又或傳統PLAN的內在回報率(IRR)多少，為什麼比30年美國國債孽息率還低時? 經紀哥哥又同你拉去另一話題。
股票買九十萬唔係問題，但讀者170萬總流動資金而用超5成在45歲買股票就係問題。誠然未睇過讀者股市持倉不能太準，但估計讀者的股票投資回報唔係太好，否則都唔使45歲先「歸邊」想開展買樓收租。股票唔可以長坐唔郁，想你長坐的就只有上市公司的大股東。買股應升夠就賣，或唔對路都要賣，坐一程順風車就拜拜，因為筆者係未見過一盤生意能長興不衰的。強如誠哥，佢都要不斷發展新業務去令自己間上市綜合企業保持競爭力。賣樓、電訊、超市、物管的業務是輪流發展，始終都因對手加入而分薄利潤，令盈利不再。如閣下幾十歲仍未有一套高勝算又合自己風險胃納的買股方法，那不如不買。買股輸掉一百幾十萬的人大把，只不過唔想講你知。
現金少的朋友宜買屋苑樓，因易放。留意單位的流通量十分重要，就如你持有一間單幢洋樓，可以放一季都冇人睇樓，要跳價出才可賣走。可能處於旺市的你已十年對此毫不驚覺，然而我們要一面提醒無樓既人如夠借貸力最好先買一間，另一面亦要時常為跌市做好準備。此為投資，好淡兩邊皆有路走，而唔係將投資當左做估升跌既遊戲。讀者可參考此段可去往後投資步驟，另外屋苑樓而又有個小會所的，在分租都很受歡迎。如自己或能交適當人選打理，一間大屋苑東鐵沿線三房可收月租達4-5萬。作法在買樓003再談。
買樓本身可搵個租客幫業主儲錢，至於像讀者呢類起步已慢的(請不要介意)，可用分租將租值提高佢，對資本少者一間租值4-5晚的三房可助佢加快儲蓄部署退休。對已有資本者擁一間高租值的三房意味佢可以受津貼去反租更靚的獨立屋或大面積單位。由於香港很多分租租客，業主不用改建間隔只消有門路找對客源，九成之上出租率去收高租金不成問題。
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