諗sir 你好，本人是你的忠實讀者，希望你可以花少許時間分析小弟的個案。
本人和女朋友28歲，我月薪約$50,000，女友月薪約$35,000，現金大家合共有60萬。
由於本人在銀行工作 ，故擁有員工低息(<2%)高成數按揭(9成)福利，本打算購買二手600萬以下私樓，但發覺尺價比600萬樓上高很多，慢慢睇樓轉移到九龍區私樓(600-800萬)，本打算購買地鐵盤匯景德福麗港城等大型屋苑，但由於發覺業主不肯大幅減價(市場也只有很少賣盤)和未有合眼緣的單位，一直未有所行動。
直至上年十二月觀塘新盤開賣見價錢合理和幸運地抽到了很前的籌，最後以自己個人名義在購買了觀塘新盤一房單位(使用了小弟在大學兼職和投資的儲蓄大約100萬)，樓價約700－750萬元。(賺買原因是因為有經紀回佣 ，節省了裝修支出，睇好發展潛力和地點方便)。壞處就是離開公司時候需要補貼大量首期。
本人年儲40萬 (因為投資變化多暫不計算在內)，女友年儲20萬，現時二人分別住在家人的物業中，準備兩年後結婚，暫不打算生育小孩，家庭負擔暫不大
另外，如果我們先換一間尺數較大的(例如500幾尺的兩房至細三房單位)是否很不智?
請問我們應如何部署一生三宅呢？
方案1. 以女朋友名義數年內購買新盤/二手600/450萬樓以下，繼續居住在新盤。等待樓價重回上升趨勢時加上儲蓄和職位上升後再次購買多一間600/450萬樓以下的物業
方案2. 待新盤樓價上升後先換一間尺數大的單位，再實行方案1
方案3. 搬回600萬樓下的單位，再便加快實行方案1
你的讀者上
answer:
唔係想倒人地米，但新盤一般個價升得較慢。就當樓市大致上升，仍有不少因素令新盤升勢落後:
1.讀者用銀行職員plan上會，唔用呼吸，此舉如踩鋼線，因一旦銀行裁員讀者會同時面對失業加call loan兩大難題，佢好留定資金去擋呢一次
- 讀者講既經紀回佣，其實只係發展商收取高樓價後回比佢既現金。比1-2%回佣，可令不少買家某心比高10-20%溢價買樓，何樂而不為呢?
- 新樓裝修費只係計在樓價之內，不過同意買新樓可把裝修費乘大後再攤長還，是否著數睇下買家點諗
- 由回佣及提供裝修及呼吸plan所予之溢價，在樓市氣氛差些少時拎間樓去銀行加按即現形，大部份本blog讀者都不屬銀行員工。佢地拎間樓去用街客plan上會，估價時會勾起回佣及裝修錢令能借金額大幅減少，逼業主黏死3年後貴息既發展商呼吸plan
近日見電視訪問有街邊女生對上述論點都頗為熟悉，可見一手樓找人承接時，買家肯定會將一手原價大大打折。另外一房單位與studio類都不看好，啟德有大量一房供應(源自政府數據)，讀者間一房之租值亦會與觀塘區劏房對比，當觀塘區老劏一房一廳租七千，那讀者間新屋市價達一萬，呢個租收番肯定唔夠供700幾萬樓。加上在3年辣招過後，大把業主想出貨令價位升唔起，恐怕要等到第5-6年才見到清天。
誠然樓市未必跌，若樓市重拾2010-2012年的強升勢，讀者就一定無事，香港人亦都和諧非常。好似滿名山批業主，當時零首期加呼吸PLAN上會，篤手指篤贏左有錢落袋，希望他朝讀者也相同。但限於筆者非先知，故本blog未有未來2-3年樓市預測。想提早知升跌你應搵大師既文睇，筆者不才一向講升跌最多睇未來半年。
讀者現有60萬cash，一年可儲40+20=60萬，讀者幸好仲有一張好牌揸住，就係佢個銀行職員plan應沒罰息期既，這幾年不妨穩定儲錢，待三年後甩左SSD稅期，希望將樓賣走再換兩間，自己同老婆每人一間。讀者及未婚妻人工共85K，3年後假設人工唔變借貸力仍達85000/10000*50%*2.59 = 1100萬，夠買兩間大兩房。
由於後生估計3年後未生仔，不妨將兩間大兩房用木改成招待學生的學生宿舍，筆者在買樓003課會談此構思、客源及做法。由於學生可以夾埋用廁所，而廳又可以載一個人，所以一間大兩房收成22-25K租絕有可能。當然要某類型的單位才好做啦，唔係求其一間都得! 那讀者可夫婦每人一間用1000萬買兩間，收租45K，用呢個租可以去跑馬地租個連車位細別墅，或者去名鑄租個兩房，實行一生可以豪一次啦! 快D按上圖搵阿Lily或者彭生!
用45k，夠租返讀者個觀塘盤既三房啦! 仲可以選兩間樓是否出一留一。
所以話左用舊樓改造再產出高租金收入比自己反租靚野，咁做最明智啦! 用木間房令違反建築物條例，及銀行條款之風險大大降低。當然後生有錢唔去享受，先儲起佢，咁做仲叻仔。
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
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*第一至六課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
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第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
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第八堂：實行方法及講解 真人實體班：5-6月待定
*如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
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15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
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上課地點為尖沙咀
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂 (三小時)
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排：
第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排：
第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
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DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
