唔好買樓、唔好買債基的個案 #1753

諗SIR, 你好

 

看你的CHANNEL, 文章有一段時間, 獲益良多, 所以現欲求諗SIR指點迷津:

 

  1. 本人32YRS, 政府工, 月入28K(扣除MPF後約26K), 可以輪宿舍.
  2. 本人未婚妻, 27YRS, 教師, 月入22K(扣除MPF後約20.9K), 另有額外收入月收6K
  3. 本人和未婚妻剛購入一全新私樓單位(粉嶺區, 背靠粉嶺北新發展區, 該單位是賣家買樓花並收樓後即放售, 所以我買入後已屬二手), 3.9M, 中層實呎238,開揚無擋,已批九成按. 心態係上咗車先, 並且全新作新婚用. 現等交吉. 目前該同類呎數低層單位放租1萬並有人租住。
  4. 買樓後, 只剩不足10萬現金.
  5. 估計最快6年後可上宿舍.
  6. 每年政府加薪約3%.
  7. 每月預算: A)扣除雙方MPF後, 二人月入共約53K. B)每月供樓連管理費約14K~14.5K. C)供養雙方父母每月支出15K, D)其他雜項約8K. E)月儲16K

 

諗SIR, 想問而家我應該點部署, 6年後上宿舍後, 應該加按買債基, 抑或加按買第二間收租? 抑或有其他方法? 而且能否樓換樓?感激萬分!!!

 

answer:

呢位讀者在理財上確有不俗概念,好似會留意所持單位是否流通量足、近排做成了租沒有? 加上對一手、二手、樓花有所理解,亦對支出有一定理解,較細緻說出各方面的支出。可惜的是,只求安穩希望做個公務員,那筆者只能幫到某一地步,例如入左三間樓再被動地看看自己「命水」好唔好,至此已盡。至於為六年後的自己打算? 筆者自己都冇咁諗過,所以真係教唔到佢六年後要做咩投資好。為求大眾有所得著,不如談談佢2019年有何可作。

 

不要為撤辣作期望

聯名買了間238實呎樓,即其一要學是怎為他日拆名再買樓做部署。讀者有45-32-13年去做買埋淨佐兩間樓完成三宅此一任務。留意如唔拆名,加上辣招不撤,讀者再買樓需付15%樓價此重印花稅。拆名即將原本聯名的業權變成單名,令其中一人沒樓那就可低印花稅買樓。至於辣招會否在未來幾年內撤銷? 筆者是否定的。政府由90年代至今,新開了的稅項好少整條移除,但一些例如免息借首期,稍降稅率就曾經試過。可能一整條辣招移走的大動作,沒人想為其後果揹上身。現任主要港官員大多有機會在2020連任,唔大動作可以理解。

 

點殺人才最狠?

讀者借貸力為(26K+22K)/10000*50%*2.59 = 620萬,現已用掉約360萬,即借貸力約55%。在樓市相對高位時不用超借貸力是原則,所以讀者在儲蓄已少,加上借貸力用了過半後,這兩年不應再買樓。講開公務員宿舍,筆者曾接過些公務員個案,案主一世都住宿舍而唔諗買樓,到老想買時銀行唔想借,那就錯過近十年的資產膨漲朝,無論人工點加都追唔上物價了。所以樓不只是住,更是用來對沖通賬的好投資物,通賬慢性地殺人,反而令人無所覺及殺得更狠。因為當你六十歲才發現錢能賺的已完,但儲蓄只夠用幾年,工作資歷已無價值,那種翻唔到身又要等死的感覺,絕對值得你在初婚未有仔女時就部署解決。

 

要解決事情是逐步的,因事情會逐步演變,每每受大環境或家人際遇而轉變,所以從無六年計劃只好步步黎。今年下年,讀者就應學好怎去買股票,及太太與自己仲有冇part time可撈? 當然有一定風險但另一邊是: 銀行批按揭時可因計埋太太的主職收入及part time收入作批貸之用,讀者如其他收入高了就令借貸力不只620萬。例如夫婦共part time有20k收入,讀者借貸力即增至900萬附近。那只要肯等一下樓市低潮加上自己勤儲錢,900萬借貸力是夠在45歲前買夠三間小房字一住兩收租的。

 

唔好買債基

留意收租物業如簽好租約加上合適證明,銀行可將租金收入之70%計作核實收入,又可增大借貸力。現時網上買賣盛行,筆者實想不到一個想向上的人,怎不把握日間時間同時為自己正職及網上買賣出力。買股票可小注,方法對的由2萬開始買都可變100萬,方法不對100萬開始買都係冇用。所以讀者要學習一套判市方法,就當6-7年後唔再買股轉投買債基收息,買股的經驗很助人理解不同投資物及練好投資心理。至於試債基為次要,20萬本金未有的人還是先儲蓄及透過股票作投資訓練,有得幾十萬再將其中十萬試投債基收息年年15%未遲。

諗SIR收息投資課程

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怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

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第四至七堂 (網上修讀)

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槓桿水平的適當安排及正確買入機制

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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收息101(TEDV92)課程安排:
*第一至九課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債基本及價格升跌因素
第二課:直債進階買賣心得
第三課:債基及槓桿方法
第四課:債基比較及由本金取支取利息研究
第五課:直債選擇法門
第六課:保費融資法門
第七課:ELN收息及直債槓桿法門
第八堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-11-19(六)14:00-16:00
第九堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-11-26(六)14:00-16:00
*報讀是次班次可以在2022年隨後班次補一次真人堂(第八及九堂)

#本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項,同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢,為時在60-120分鐘之間。
上課地點:網上(如之後補真人堂地點在尖沙咀)
目前費用: $4900(已包上述九堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP73 第一課:2022-09-26(一)19:15-21:00
TEDP73 第二課:2022-10-03(一)19:15-21:00

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 附送買樓PowerTeam服務】

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如報名及付款諗Sir【買樓秘訣課程】,諗Sir買樓PowerTeam咨詢可在付款後開始,不用等待第三課當天。

內容重點

買樓流程及中伏關卡逐一檢閱
銀行及按揭中介不告訴你的秘密
比較屋苑同單位實例作解
按粄八成或高成數
收入由無變有大法、助你兩樓一債再借掂「一生三宅」
鋤價必學四式,獲得筍盤秘訣
揀樓心得。將你功力由區份比較再向上提升
入屋睇樓每步點做,逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021-2022年POWERTEAM共買賣成交宗數超300單

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買樓秘訣課程 (TEPT02) 安排:
(為配合新政策、現時買棲秘訣課程可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:2022-11-05(六)14:00-16:00
第二課:2022-11-12(六)14:00-16:00

仲有: 助教同你私人咨詢買樓大計,傾好買邊好埋點買先筍。助教陪埋你落場睇!

$3500付款者諗Sir將捐贈300+300=600元予慈善機構
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上課地點為尖沙咀
原價: $3500
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

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L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

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*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
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更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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