唔好買樓、唔好買債基的個案 #1753

諗SIR, 你好

 

看你的CHANNEL, 文章有一段時間, 獲益良多, 所以現欲求諗SIR指點迷津:

 

  1. 本人32YRS, 政府工, 月入28K(扣除MPF後約26K), 可以輪宿舍.
  2. 本人未婚妻, 27YRS, 教師, 月入22K(扣除MPF後約20.9K), 另有額外收入月收6K
  3. 本人和未婚妻剛購入一全新私樓單位(粉嶺區, 背靠粉嶺北新發展區, 該單位是賣家買樓花並收樓後即放售, 所以我買入後已屬二手), 3.9M, 中層實呎238,開揚無擋,已批九成按. 心態係上咗車先, 並且全新作新婚用. 現等交吉. 目前該同類呎數低層單位放租1萬並有人租住。
  4. 買樓後, 只剩不足10萬現金.
  5. 估計最快6年後可上宿舍.
  6. 每年政府加薪約3%.
  7. 每月預算: A)扣除雙方MPF後, 二人月入共約53K. B)每月供樓連管理費約14K~14.5K. C)供養雙方父母每月支出15K, D)其他雜項約8K. E)月儲16K

 

諗SIR, 想問而家我應該點部署, 6年後上宿舍後, 應該加按買債基, 抑或加按買第二間收租? 抑或有其他方法? 而且能否樓換樓?感激萬分!!!

 

answer:

呢位讀者在理財上確有不俗概念,好似會留意所持單位是否流通量足、近排做成了租沒有? 加上對一手、二手、樓花有所理解,亦對支出有一定理解,較細緻說出各方面的支出。可惜的是,只求安穩希望做個公務員,那筆者只能幫到某一地步,例如入左三間樓再被動地看看自己「命水」好唔好,至此已盡。至於為六年後的自己打算? 筆者自己都冇咁諗過,所以真係教唔到佢六年後要做咩投資好。為求大眾有所得著,不如談談佢2019年有何可作。

 

不要為撤辣作期望

聯名買了間238實呎樓,即其一要學是怎為他日拆名再買樓做部署。讀者有45-32-13年去做買埋淨佐兩間樓完成三宅此一任務。留意如唔拆名,加上辣招不撤,讀者再買樓需付15%樓價此重印花稅。拆名即將原本聯名的業權變成單名,令其中一人沒樓那就可低印花稅買樓。至於辣招會否在未來幾年內撤銷? 筆者是否定的。政府由90年代至今,新開了的稅項好少整條移除,但一些例如免息借首期,稍降稅率就曾經試過。可能一整條辣招移走的大動作,沒人想為其後果揹上身。現任主要港官員大多有機會在2020連任,唔大動作可以理解。

 

點殺人才最狠?

讀者借貸力為(26K+22K)/10000*50%*2.59 = 620萬,現已用掉約360萬,即借貸力約55%。在樓市相對高位時不用超借貸力是原則,所以讀者在儲蓄已少,加上借貸力用了過半後,這兩年不應再買樓。講開公務員宿舍,筆者曾接過些公務員個案,案主一世都住宿舍而唔諗買樓,到老想買時銀行唔想借,那就錯過近十年的資產膨漲朝,無論人工點加都追唔上物價了。所以樓不只是住,更是用來對沖通賬的好投資物,通賬慢性地殺人,反而令人無所覺及殺得更狠。因為當你六十歲才發現錢能賺的已完,但儲蓄只夠用幾年,工作資歷已無價值,那種翻唔到身又要等死的感覺,絕對值得你在初婚未有仔女時就部署解決。

 

要解決事情是逐步的,因事情會逐步演變,每每受大環境或家人際遇而轉變,所以從無六年計劃只好步步黎。今年下年,讀者就應學好怎去買股票,及太太與自己仲有冇part time可撈? 當然有一定風險但另一邊是: 銀行批按揭時可因計埋太太的主職收入及part time收入作批貸之用,讀者如其他收入高了就令借貸力不只620萬。例如夫婦共part time有20k收入,讀者借貸力即增至900萬附近。那只要肯等一下樓市低潮加上自己勤儲錢,900萬借貸力是夠在45歲前買夠三間小房字一住兩收租的。

 

唔好買債基

留意收租物業如簽好租約加上合適證明,銀行可將租金收入之70%計作核實收入,又可增大借貸力。現時網上買賣盛行,筆者實想不到一個想向上的人,怎不把握日間時間同時為自己正職及網上買賣出力。買股票可小注,方法對的由2萬開始買都可變100萬,方法不對100萬開始買都係冇用。所以讀者要學習一套判市方法,就當6-7年後唔再買股轉投買債基收息,買股的經驗很助人理解不同投資物及練好投資心理。至於試債基為次要,20萬本金未有的人還是先儲蓄及透過股票作投資訓練,有得幾十萬再將其中十萬試投債基收息年年15%未遲。








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