賣居屋轉私樓的考慮 #1740

你好!我想向諗Sir請教置業問題。客氣說話不多說了。但我想指出,在我參加過的眾多投資有關的課程裡,諗Sir的課程是唯一讓我覺得物有所值,甚至物超所值的!

 

先說說小弟現在的情況,本人35歲而太太 31。月收入本人50k而太太 29k (另有2-3個月year end bonus)。二人合共大概180萬現金。支出月40K,夫婦可儲40K。

 

現居市區未補地價3房居屋(弟弟持有),綠表2m買入現約值8m尚欠銀行1m而月供6k。

父母居住於新界區未補地價居屋。多年前綠表0.7m買入,現約值4m (綠表價),供完了

太太沒樓。外父外母有公屋。

 

現在弟弟需要置業,故必須賣其居屋讓他回復自由身。本人有兩個計劃:

 

  1. 賣掉本人居住的3房居屋,套出6m,單名購買市區3房私樓。假設樓價10m,借6m,月供16k。另外用手上的現金1.3m作債基投資,收取15%回報,每月收16k,剛好抵銷供樓需要,淨80萬現金不時之用。

這個計劃,令本人有足夠應急錢準備call margin (just in case)

 

2:用外母的公屋單位,申請綠表,向銀行做9成按揭,以市價8m買弟弟的居屋單位,變相把居屋加按,套出8m *90% – 1m (欠銀行)- 0.23m (印花稅)= 597m 現金。再用其大概4m作15%回報的債基收息,月收50k,其餘用作後備現金。當然,每月要還按揭27k

另在同屋苑買兩房居屋比外父母住,估計首期100萬而月供10k。

 

計劃2好像較好,能產出很大的現金流,供兩層樓都有錢剩: 50k – 27k – 10k = 13k。但手上兩間居屋,在投資角度上好像比較遜色,想請教諗Sir會不會有更佳的做法?

 

 

answer:

讀者的考慮頗周詳,相信筆者縱不能將每項課題一一授妥,也對讀者在理財上不少啟發。始終世界在變,筆者授予的方法可用三至七年,但能保證一直走好唯有自己萬事上心。有些事務讀者可能要再問問,對於樓齡超20年的居屋,銀行未必肯借盡九成予綠表客(交出公屋轉買居屋者),就算借都會大降還款年期至十年,故讀者想用外母綠表名去買走弟弟手上居屋至九成,恐怕算盤打唔響。惟按到7-8成而還款年期20年,相信仍可找到銀行肯批,故看倌如是有親戚有公屋及居屋係手,可參考讀者提出的「按爆八成」公屋之法。

 

至於買間居屋比外父母住,如認為已有一居唔想再加買居屋,那就轉買私樓吧,筆者亦支持將按出黎既錢買私樓。供私樓是先苦後甜,獲的冇限制的業務。居屋在不用付地價下就受諸多限制,對於收入有一定者,如家庭收入超60k人仕,加上家庭負擔不大,主打買私樓長遠有利,公居屋買家較幫唔到手去叫起個價。

 

另一疑問是債基能否持續派15%? 筆者認為可以,至少收息課由2014年至今,都已持續5年了。當然5年間筆者因應市況提出不同債基助學生收息,息率跌機會不大但2019年實在要留意債基價合否下跌。鑑於現市況筆者認為大家如有美國公司債為主的債基係手,應趕快趁現時反彈高位轉至美國國債為主的債基,息率一樣可做到15%一年,不怕的。至於拉丁美洲為主的債基,因巴西總統就職令當地市場走好,然而持有該類的債基宜在新總統1-2月蜜月期沽出,都係轉買美債為主的債基。當然有些新興市場的債基亦可考慮,究竟那一市場為首在收息103交待,重讀生宜把握3月班空位,1月班已滿。

2019年是否買樓好時機? 如果你買3-5百萬樓,待樓市再向下調5-10%,閣下可考慮出手。見土地註冊處數據,12月3-5百萬樓的成交數目跌了20%,然而比9月530單都高。9月是樓市初調期,少買賣宗數可預期,12月樓市例淡,但3-5百萬樓成交宗數下跌速度減慢可上10-11月成交宗數保持平穩,證明係香港有意欲出3-5百萬買個小單位的人數目仍多(全世界計)。未來一年主軸是美聯儲會否開始減息,加上質易戰會否令美加資金全由中國撤走,若美加資金走香港應成首選停泊地,大家對港經濟同樓市不用過份悲觀。

 

諗SIR收息投資課程

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諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

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收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
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*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
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上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
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更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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