你好！我想向諗Sir請教置業問題。客氣說話不多說了。但我想指出，在我參加過的眾多投資有關的課程裡，諗Sir的課程是唯一讓我覺得物有所值，甚至物超所值的！
先說說小弟現在的情況，本人35歲而太太 31。月收入本人50k而太太 29k (另有2-3個月year end bonus)。二人合共大概180萬現金。支出月40K，夫婦可儲40K。
現居市區未補地價3房居屋(弟弟持有)，綠表2m買入現約值8m尚欠銀行1m而月供6k。
父母居住於新界區未補地價居屋。多年前綠表0.7m買入，現約值4m （綠表價），供完了
太太沒樓。外父外母有公屋。
現在弟弟需要置業，故必須賣其居屋讓他回復自由身。本人有兩個計劃:
- 賣掉本人居住的3房居屋，套出6m，單名購買市區3房私樓。假設樓價10m，借6m，月供16k。另外用手上的現金1.3m作債基投資，收取15%回報，每月收16k，剛好抵銷供樓需要，淨80萬現金不時之用。
這個計劃，令本人有足夠應急錢準備call margin (just in case)
2：用外母的公屋單位，申請綠表，向銀行做9成按揭，以市價8m買弟弟的居屋單位，變相把居屋加按，套出8m *90% – 1m (欠銀行）- 0.23m (印花稅）= 597m 現金。再用其大概4m作15%回報的債基收息，月收50k，其餘用作後備現金。當然，每月要還按揭27k
另在同屋苑買兩房居屋比外父母住，估計首期100萬而月供10k。
計劃2好像較好，能產出很大的現金流，供兩層樓都有錢剩: 50k – 27k – 10k = 13k。但手上兩間居屋，在投資角度上好像比較遜色，想請教諗Sir會不會有更佳的做法？
answer:
讀者的考慮頗周詳，相信筆者縱不能將每項課題一一授妥，也對讀者在理財上不少啟發。始終世界在變，筆者授予的方法可用三至七年，但能保證一直走好唯有自己萬事上心。有些事務讀者可能要再問問，對於樓齡超20年的居屋，銀行未必肯借盡九成予綠表客(交出公屋轉買居屋者)，就算借都會大降還款年期至十年，故讀者想用外母綠表名去買走弟弟手上居屋至九成，恐怕算盤打唔響。惟按到7-8成而還款年期20年，相信仍可找到銀行肯批，故看倌如是有親戚有公屋及居屋係手，可參考讀者提出的「按爆八成」公屋之法。
至於買間居屋比外父母住，如認為已有一居唔想再加買居屋，那就轉買私樓吧，筆者亦支持將按出黎既錢買私樓。供私樓是先苦後甜，獲的冇限制的業務。居屋在不用付地價下就受諸多限制，對於收入有一定者，如家庭收入超60k人仕，加上家庭負擔不大，主打買私樓長遠有利，公居屋買家較幫唔到手去叫起個價。
另一疑問是債基能否持續派15%? 筆者認為可以，至少收息課由2014年至今，都已持續5年了。當然5年間筆者因應市況提出不同債基助學生收息，息率跌機會不大但2019年實在要留意債基價合否下跌。鑑於現市況筆者認為大家如有美國公司債為主的債基係手，應趕快趁現時反彈高位轉至美國國債為主的債基，息率一樣可做到15%一年，不怕的。至於拉丁美洲為主的債基，因巴西總統就職令當地市場走好，然而持有該類的債基宜在新總統1-2月蜜月期沽出，都係轉買美債為主的債基。當然有些新興市場的債基亦可考慮，究竟那一市場為首在收息103交待，重讀生宜把握3月班空位，1月班已滿。
2019年是否買樓好時機? 如果你買3-5百萬樓，待樓市再向下調5-10%，閣下可考慮出手。見土地註冊處數據，12月3-5百萬樓的成交數目跌了20%，然而比9月530單都高。9月是樓市初調期，少買賣宗數可預期，12月樓市例淡，但3-5百萬樓成交宗數下跌速度減慢可上10-11月成交宗數保持平穩，證明係香港有意欲出3-5百萬買個小單位的人數目仍多(全世界計)。未來一年主軸是美聯儲會否開始減息，加上質易戰會否令美加資金全由中國撤走，若美加資金走香港應成首選停泊地，大家對港經濟同樓市不用過份悲觀。
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