您好! 諗sir,
無論多忙都一直會抽時間讀你文章。樓價回落, 想首次置業收租增加現金流 , 由於人工不高工時長亦沒貴人可作擔保 , 查詢幾間銀行後可上車380萬 , 能選擇的物業有限 , 請教諗sir 個方向 :
< 方案一 >
380萬只可買的250呎單人房, ( 灣仔 / 旺角 / 油麻地 / 深水涉) 舊樓
– 單枝35-40年樓齡舊樓 , 收租約1.2-1.5萬 , 擔心大維修費用及下一手買家難再上會, 此物業只能收租增加現金流樓齡大難升值 , 供完樓齡已65-70年樓齡
< 方案二 >
380萬屯門單枝樓齡30年2房 , 租金1萬(非市中心地段) , 其實價錢不比市區平 , 但樓齡質素好少少 , 屯門暫時未來發展較多
本人不知這置業方向是否正確，還是有更好的方法去完成退休計劃？本人一生三宅是否已無望? 應實際地朝向一生兩宅?
我應否再等多一段時間才置業, 因為現在能買的質素真的很差 , 但自己年紀漸大了.
謝謝賜教!
補充: 自己40歲人工3萬每月儲1萬 , 現有60萬現金 ,
與母親同住 , 母親人工1.5萬單人名已上車自住樓 , 亦由200萬升至430萬仍欠銀行180萬 , 一直由我供此物業
ANSWER:
用入30k者按揭借貸力為30000/10000*2.59*50% = 388萬，即係買400餘萬樓已「去到好盡」。在第一本著作<樓換樓>已說明，時下玩法要有人頭，靠買樓去變相沽空美金才見出路。人頭就是阿媽同老婆(老公)都得，一個人頭可予高成數上會減低買樓首期。買樓借到按揭可攤長幾十年還，時間一長月供20K於銀行內含值貶走後不算什麼，成功趁美金長線睇貶減少負債。讀者未婚而媽咪健在，仍有些希望有人頭。至於年紀已近45歲不識借貸之好處，當然落後於洞悉先機早買樓令資產膨脹者，故不是樓的質素差，而係不少人進步下而讀者原地踏步，令佢能買的樓變差。
當然到此處有人問:「諗sir你是否鼓吹炒賣!? 又叫人上什麼樓市快船? 不怕是鐵達尼嗎? 」筆者已早表達過不喜歡社會炒風氣盛，人人炒野靠搬弄價格賺錢就無人做實務，觀乎世界各地每朝將亡之時，皆出現太多不務正業份子及小撮人囤地自重之象。惟一個工資幾萬而唔願冒風險創業的打工仔，穩當上流之途用買樓當儲錢較好，買樓其實唔係求賺價差，而係迫使自己長期供樓當儲錢更免被通賬害苦。解決自己對物質上需求後，下一步才為社會做點實事，這個走法難度較低。
有感讀者過份聚焦購置第一房，請不要用置業與否黎衡量理財進度。讀者此時買樓會令手上現金盡失，萬一買完遇上跌市將令僅餘儲蓄都蝕埋。記緊能力弱者要等時機，如時機永不到那仍可保在玩時水平。一旦夾硬「出兵」而失利，輸左仲衰過而家，另40歲讀者是否有下次機會囤兵再戰? 所以趁後生買下股又或買下樓，只要唔太過份或動用父母家財是可以的。惟一旦似讀者踏入40，等樓市跌20-30%才考慮屬平穩之策。
等唔表示咩都唔可以做，讀者可幾十萬元去利用跌市為自己賺幾個開。買跌小注，風險不高。投資在不明白、或未明白下重注才是風險高，買錯野只要本金下得少，換一個小博大的機會仍屬值得。例如有收息104學生課後買入習得的美國交易所產品(走勢如下圖)，係2018年六月至今每次跌市都有($52>$66)約27%的賺幅。大家想為跌市買個保障? 或者有些少錢想放係無年期既投資物去作簡單沽空? 下列投資物不似牛熊證會被打耙，稍有資產者如需要在跌市賺回補貼去對沖工作收入損失，行此法比利用窩輪/牛熊證好，起碼不需顧及低透明度之引申波幅。
另早年由2013-14年已上收息101及執行債基者，在年年20%下本金應已倍翻了。我地係2018年5月9日出左篇文，為「三年獲利三百萬，學生應知進退」。
http://homebloggerhk.com/86977/
今時如想照收息但為萬一下行市留一著，其一法門係利用同債基相關性高的投資物，用逆向ETF「買佢跌」。下圖見一ETF過去五年不斷跌，佢走勢同債基相反，「基」升「佢」跌。正因如此收住高息的同學如唔想係此較不穩市況沽貨減磅，可考慮用此投資物去為萬一跌市賺取利潤。詳細買的份量及點買在收息104有授。此課程會為同學說明一些新的收息選項及為萬一下行市做對沖作說明。
最後提醒:「我們應抱謙卑的心不要去想如何看通大市，而是要找一個無論開升或跌都對自己有利的財務位置。」升同跌都照贏之事世上是有的，好似你只利用借貸力一半去買樓，樓市升故然賺，跌亦有實力去加貨，此為很久遠之前一篇筆者文章:「樓市必勝法」有談。
有關筆者對債基的處理應如何，早在6-7月已出了兩條片先發放予收息同學得知，如果你仲未睇可以睇左先，我地暫時對市無更新。
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股價債價升跌看法獨門心法
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直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
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