三年獲利三百萬，學生應知進退 #1576

諗SIR你好！

小女子乃諗SIR 忠實FANS，自2014年開始報讀閣下賣樓、收息及ETF課程，感謝諗SIR教導有方，我由數年前只有50萬儲蓄，現在月月有額外收入。因這數年來人生進入另一階段, 家中多了兩名成員分別一歲及兩歲，因此希望全職照顧倆隻小怪獸，陪伴他們成長，希望諗SIR能再次指點迷津。

 

個人背景

本人38歲，由低做起，無父幹，近年才升職加薪, 人工有所提升,因此儲蓄不多, 現職公務員，經多年辛勞現有資產如下：

 

薪金：93K

物業：屯門三房單位2014年買入，6M，欠4.59M, 月供18K，現值7M

債基 :(Transaction value: HKD 8.5M / Loan: HKD 4.8M /Principal: HKD 3.6M )

 

債基組合                                                 Reference value

B餐                                                        AUD 97,888

E餐                                                      HKD 2,384,441

Income and Growth                         HKD 1,802,865

舊A餐                                                  USD 82,673

C餐                                                     HKD 2,364,294

D餐                                                    HKD 593,349

 

Remarks:

Transaction value: HKD 8.5M

Loan: HKD 4.8M

Principal: HKD 3.6M

 

每月收息: 53K (回報約17.6%) (希望沒有計算錯誤)

 

現金： 450K

ETF： 500K

每月儲蓄：38K

註: 2018年1月與丈夫共借900K稅貸全數投入債基, 意在提早收息及挾持兩人儲蓄,

(因應本人計劃, 與丈夫分開計算借貸力)

 

丈夫年38，公務員, 資產如下:資產:

青衣二房單位，2010年購入，現值800萬, 欠350萬, 家人入住中 (註：2014年曾加按六成至650萬)

月入：100K

供樓：14K

儲蓄基金: 5K

Tax loan: 24K  (全數投入債基)

家庭開支，水電，家用，全家醫療保險, 請工人, 個人日常開支…等未能詳細節錄: 57K

流動現金: 不詳

 

現未有「物業人頭」包括:

姐姐: 47歲 (月薪25K)

母親: 80歲 (退休)

 

短期計劃

2019年將TAX LOAN清還後，用姐姐名義,由本人擔保, 與姐姐合資購入600萬以下洋樓劏房出租, 如到價再加按將所得投入債基疊增。

 

利:減少稅項支出, 只消付出70-90萬, 即可擁半層物業，扺抗通脹

弊:業權問題，但姐姐是可信任之人, 而洋樓樓價似乎比屋苑升得慢

如實行計劃將會用去借貸力38%:

 

目標

1)        本人希望可在三年內達成財務自由, 全職照顧小朋友, 並希望他們將來有機會可到外國升讀大學，增長見聞。為維持供養本人父母及供樓開支以及預期通脹,希望債基收入至少維持在60K。

2)        一生三宅

 

心中困惑

問1)

現時樓價高企, 並持有兩樓在手情況, 現時適合再買樓嗎?

 

問2)

如可再買樓，現時還應買劏房嗎? 本人曾找長沙灣深水埗區洋樓劏房, 首年回報只有約3.5至4.8%, 但洋樓升值較慢, 未來要加按亦不易,還是應該找其他區份?沙田大圍可以嗎?還是應該投資屋苑單位出租呢? 原因是樓價較易上升,對後來的加按計劃有利. 劏房租約有什麼地方需要留意? 出租時有什麼地方需要留意?如選擇租客。如遭釘契, 是否任何時候還原都可以再次出售? 有沒有期限?

 

問3)

請問本人之債基方案有什麼可改善的地方? 本人沒有AlliaxxUS HY, 但有Alliaxx Income and Growth, 現時價蝕約 1.55%(-HKD 28,397.11) 而舊A餐亦蝕3.48% (-USD 2959.93) , 請問有需要換碼嗎? 其實其他現時全是賺息蝕價中的, 蝕介乎 -0.83% 至 –3.48%, 暫未call loan, 距離call margin尚有20%空間水平, 並維持450K現金, 安全水平足夠嗎?

 

由於工作繁重，對本人來說, 樓宇不失為守住資產價值的好方法，尤其現時工作及湊小孩兩忙,曾買ETF,但市況轉差時無暇理會, 由賺變蝕, 似乎要稍後時間方可再次投入。以諗SIR意見, 我心中的計劃是否應該實行, 或者不應買樓, 應向其他投資方向發展? 小女子正面對人生交义點，工作及家庭難以兩全其美，過去為工作雖付出不少，離開有點可惜，但又希望達到財務自由，以便全面照顧我的小寶貝, 因此, 希望諗SIR能給予小女子一些建議，謝謝。

 

你的忠實FANS兼舊生

 

ANSWER:

是的，讀者在2014年開始接觸筆者，查番讀者係收息101第21班次學生於同年尾上堂。大家有幸早時相遇及讀者按步漸漸加碼執行，現時月收息53k已達3.5年及利用西北區有些特性在某屋苑入了三房，價再賺了100萬，夾埋應獲53000*40個月+100萬 = 312萬利潤。有此良績最有賴是讀者自己的執行力，次者是佢家庭新生命令讀者專心湊仔少炒股出出入入，一個被動的收息方法令工作繁忙的專業人仕坐多幾百萬出黎。本次回應集中在稅貸、劏房、債基、及生活安排的方向。

 

稅貸

私人貸款大傷借貸力，而稅貸比私人貸款更傷。利用銀行其他方法借呢90萬，可以不影響信貸資料庫記錄的，已用另一電郵告訴讀者方法。留意行稅貸借90萬，不表示在總借貸力上可借款項少90萬就了事，好似讀者及其先生每人十萬人工，行止稅貸令其失去約25%借貸力，而得款只90萬，實屬不智。但由於稅貸提早還都要硬罰全期息，所以今次當生活體驗，快快手還完就算吧。

 

債基

筆者文章很少開名講邊隻基金，不過今次開名講呢三隻，持有者極需考慮是否減持，若未持有此三隻可放鬆一些。留意買基金的唔好處是投資人放棄對自己投金投入那種債券之話語權，好處係夾埋人錢買左近千條債，大大降低公司倒閉風險。正因如此讀者的Alliaxx Income and Growth、又或讀者冇買而不少人持有的Alliaxx US High Yield(呢隻2015年堂上有講High Yield，不過Income and Growth應從沒提及)，組合內含的債券質素每況越下，唔信自己搵個morningstar對比一下就知了。Alliaxx Income and Growth更有一半係股票，你知筆者在收息方法是討厭用股的。不過一些新接觸本blog而又未上堂的人仕，就以為筆者叫人唔好買股票，那又是另一種誤會了。至於在堂上更計出點解銀行職員咁鐘意sell呢隻Alliaxx Income and Growth，若閣下未到堂而買左，就當之前付貴了的認購費當買個教訓吧，拎返錢保本金咪大蝕更重要。閣下勿以為過去一年收緊高息就無事，正場還未上演。

 

由於已賺超300萬，未來一年筆者建議行守勢波，更可加些少ETF對沖價格下跌之險。ETF投資主要是想補充債基同樓都係慢見成績的缺點，又或對沖澳幣或債基下行市況，但讀者返工忙加上湊仔，睇唔實令ETF由賺變蝕都非戰之罪。債基可換走Income and Growth及舊A餐，將套回約230萬此等資金投入老豆之選，雖然估計利息跌至13%，不過一旦市跌可令價格下滑大大減慢，到市見底如控制債基價只輸單位百分點(如8%)，計埋派息假設在大跌市中打個和，到時全街股價債價樓價見低位而讀者無/少損傷，就為自己造出好時勢。相近情況而收入較低者，應把套出資金其中50萬留手，令手上現金上升會更自如。若今年市向好，那照賺，亦留意世上冇賺盡一回事。同時筆者會為把萬一上升或下跌的風險都先作管理。

 

有些人抱有想趁高沽又在低位買返心態，呢種做法筆者唔識教你，筆者在銀行工作十年得閒睇到各方有錢人戶口，得出結論就係靠高沽低買去大賺，就當贏到都負上沉重壓力。炒賣成功者當中又有一半時常想認叻，此舉一可逼走貴人，二說明叻之程度有限。故深愛炒賣不如回歸基本，就是市場之力不可抗，天意又可時常猜度? 有些16年或之前修畢收息103的舊生又有Alliaxx US High Yield請留意，係時侯換走此項。報上舊生學生編號可找tommy(whatsapp 98292018)得到多一點幫助。

 

至於劏房，筆者觀察洋樓的升幅不比大屋苑慢，但洋樓入手後較難出貨是同意的。做劏房亦留意違反了建築物條例，若多次勸告仍不拆走僭建會有法律責任，所以4百幾萬樓收成兩萬幾銀租，唔係無代價的。當然劏房做到成行成市，就是很多人衡量代價後之結果。選擇租客及選區應已在買樓003課同讀者談過，至於被釘契後若還原，釘自可甩係查冊睇到，及後係可賣走。兩樓在手讀者宜先轉好組合，樓不用急買，可先睇及了解。

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