38歲八間樓在手、葡萄慎入 #1656

諗sir,您好。

本人拜讀您文章多年,但近日煩腦太多,終於忍不住寫email 向您賜教。

 

本人38歲、太太32歲,有兩名讀小學兒子,從事飲食生意十多年,每月平均收入50萬左右,但工作十分辛苦,近年更覺員工極難管理,有點意興闌珊。幸好我和太太也買落了一些物業:

 

  1. 市區自住樓:估值 3100萬(欠銀行980萬)每月供款$41500,現申請轉按,如成功可套現210萬 + 現金回贈。
  2. 市區三房套單位:估值 1700萬(欠銀行680萬),每月供款$24000,收租$27000。
  3. 市區三房單位:估值 1400萬(欠銀行490萬),每月供款$19000,收租$24000。
  4. 啟德區一房單位樓花兩個,買入價 700萬、760萬,現估計各值900萬左右,年尾收樓應供款大約各 $16000。估計初期一年出租$15000-16000/月。
  5. 新界區三房單位,入伙半年,現值1150萬(欠頭按$460萬,二按185萬)每月供$17000(頭按)+$12000(二按),收租$20500。
  6. 啟德區地花四房單位,買入價2200萬(欠銀行1130萬頭按,600萬二按),現已上會供款 $40000 + $20000,收樓後收幾多租好難估。
  7. 康城區兩房單位,現值730萬,欠銀行310萬,月供$12500,收租$12000(出租給親人,如市值租金應$15500)。
  8. 市區full paid 車位,值250萬,家人自用。

 

我和太太有私人銀行戶口,但都不太懂投資金融產品,各銀行(包括私銀)現金大約加起有800萬左右。家庭開支連自住樓供款約$120000/月。

 

現想問問諗sir以下問題:

 

  1. 如我和太太想提早退休,大概三年內,生意如做不下去便賣了算,應把資產如何部署?
  2. 我物業整體結構可以嗎?
  3. 人到了一個階段,資產也有一點點,怎可令自己立於不敗之地,富裕地活到終老(我自己不大洗的)?

 

希望諗sir 能抽空教,感激不盡!

 

ANSWER:

是的,做飲食生意實在辛苦,工作時間長,就當計過數唔做早市都要由12點做到深夜,工作時間經常要企,堆貨(野食)又唔點擺得,加上員工經常當炒散賺兩日就走,老闆真係隨時捱到嘖血而死。筆者主用網上經營生意,應該請既人少過讀者,但盈利賺得更多。懇請讀者要眼看廣闊天空,只要留到現金加上係跌市避免做「浸死」一個,往後拎錢轉行或做埋併購,再創高鋒絕有可能,不需意興闌珊。

 

講起老闆,其實「75仔」老細之前都同筆者所服務之銀行打過交道,詳細事無謂講,不過有人攪零食生意之前,即係摺線圈檔野之後,已將不少身家打入信託基金。好處是筆錢如夠大,可以不斷出糧比後人,另一個好處亦很重要的,就是如信託內的條文立得好,信託的資產同老闆的資產成功分拆。即係如老闆萬一生意有差池又或不幸要負上董事責任,被罰錢或抄家後仲可以有些少野淨比屋企人。

 

讀者的「物業整體結構」係唔可以既。九龍城區係18區供應之首,一房單位亦屬咁多種之中最不應揸的類型。萬一樓市真調整很有可能大幅劈價才可租出,恐怕讀者唔開心。做生意人亦要知道他們屬銀行首選CALL LOAN一族,即一旦單位變成負資產,老闆收到銀行電話要補錢或找全數的機率遠比打工仔高。2003年不少打工仔感負資產冇乜事,只要照供就無問題,但其間不少老闆沒頂只係傳媒無講。當時社會氣氛低沉,報紙已經報到唔想再講自殺或死人案件。

 

當然明白讀者大部份樓的結欠都在現市價50%之下,即樓市跌一半都未致CALL LOAN。惟不趁今時早將樓房加按套現,恐怕財來財去一場空。另外讀者沒提供單位的準確區份、樓齡、屋苑,所以單位好定唔好睇唔到。亦不用再補交資料了,筆者招呼唔黎。同時新買樓做高息二按,例如啟德那600萬二按,筆者建議要盡快找數。就當收樓後只收你P,都5%一年,600萬數即30萬息一年,係市差既時候留幾萬蚊一個月現金流後身邊都好重要。大致是啟德新樓夠三年會摸走,其餘單位加按至50%套錢,好似自己間自住樓應可加3100萬*50%-980 = 520萬出黎。另外兩間市區樓加新界樓加合共按到300萬出黎。按出後先現金持有,分段慢慢入債收息。由於康城已在2017爆升左一浸(原因在今年頭已拍片解了),加上該區點睇有跟開就明! 筆者會連同兩間啟德賣走。樓房數目由8間減至5間,才有位令自己萬一遇上跌市時有位走。

 

至於投資,可利用保本之直債為主,債基反而讀者不用考慮。因資金充裕者,買入直債再槓桿達年息10-15%可以做到。只不過門檻高,直債20萬美金入手而一般筆者提倡冇500-800萬現金者唔好入直債。輕身上路10萬咁做債基月月派息算了。我們先比些驚嚇例子大家,委內端拉國家債係香港有售,50%一年,兩年就回本有突,當然風險很大吧!

至於和記黃埔,誠哥從富商黃埔先生(胡璇澤)間接接手的,風險少而利少只3%回報一年。列出旨在話比大家聽直債選擇多的是! 而收息101課堂中會給予3-50%年息之間的直債,例如派5-10%的有什麼好選擇。

 

另外讀者學好同銀行打交道好重要,借貸力是讀者忽略了的一還。其實佢唔係要搵什麼物業結構,而是要令自己成為銀行好願意借錢比佢的生意佬。佢借唔借另一回事,但文件要先預備好令自己萬一想借,一行入銀行門口就有。誠哥當年有錢吞和記黃埔就係匯豐肯借錢比佢,40歲搵到匯豐幾億咁借比佢,仲入埋董事局,咁既功夫當然傲視群雄啦。至於今時誠哥向英國同加拿大走了,你究竟會否將錢部份投係英國補多一注? 筆者自己答案是會的。留意係英國、澳洲都可以! 但唔係馬拉同泰國,OK? 拎300萬英鎊做移民,就唔使坐足七年移民監既。同時回應開首一段,成立信託將一舊錢拆左比屋企人先,都係可取既

 

留意筆者唔係叫讀者離開香港,只係留條後路。諗諗自己原有客底或network轉做其他行業,例如做食物供應商主打B2B客,為餐廳供應食物?  至於去私人銀行、開立信託、投資移民、站在客人利益角度去重整投資組合…上述做法固然筆者有信得過既朋友做緊,但不表示筆者要將方法「免費派街」,這是做生意原則,唔係要唔要賺你個一萬幾千既問題。即係讀者其實將而家d樓放哂平平地生存多15-20年冇難度,但唔通因為咁就要日日免費派叉燒飯咩!?








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