諗Sir你好!
本人為LY39及LY40學生, 有幸拜讀諗Sir文章, 自知人不理財, 財不理你. 本人與先生二人30出頭, 早年忙於工作, 錯失不少投資良機, 現希望追趕步伐, 遂達至財務自由.
資產如下:
- 收租樓, 40多年樓齡, 2017年$3.9M 本人單名買入, 現估值$5.0M – 5.6M, 按掲欠結$3.4M, 餘29年按揭
- 自住樓, 兩房, 20年以下樓齡, 2014年$7.5M 先生單名買入, 現估值$11M, 按掲欠結$4.7M, 餘29年按揭
- 現金約$700K
收支如下:
- 夫婦收入約$100K/月
- 收租樓月供$13,000, 收租$21,000/月
- 自住樓月供$18,000
- 儲蓄$38,000/月 (已包租金淨收入)
由於自住樓以家人借首期所得, 自住樓只可租出不可賣.
現考慮以近親轉按, 把收租樓一拆二給父母, 以空出人頭等機會, 請問應如何作法才好?
- 收租樓按盡8成, 由於按保人齡75減, 只能15年按揭, 月供$28,500, 可按出$1,050,000 (已扣減印花稅開支)
- 收租樓按6成, 以某行人齡80減, 做20年按揭, 月供$17,500, 須回補$114,000差額 (已包括印花稅開支)
請問諗sir該如何選擇, 如選擇1, 又應該買樓還是其他投資物? 十分感謝!
三十而立之人上
answer:
簡單而言夫婦想甩一個名出黎再買樓，但先要問買多一房是否明智? 讀者夫婦收入共十萬，借貸力為100K*50%/10000*2.59 = 1290萬，現已用340+470 = 810萬，即63%。故在此時再買樓會令借貸力用超八成，不屬明智。當然佢地有提過係想先甩名再等機會，惟甩名等市無咁旺做洗費會便宜一點。再一個原因是趁市高甩名順道按爆可套得更多錢在手? 筆者認為上述三個原因之中，得最尾呢個因素值得支持讀者即甩即按爆。
下一關係甩名比父母，就要用父母名上會。但父母年老令銀行批唔出30年長的按揭令供樓高近30K/月，如何解決? 方法就係用夫婦其中一人擔保父或母，有望將按揭年期加長，一旦可按到25年，按出105萬後欠銀行420萬月供只~17K附近，咁既情況下套多100萬係手較為合理。原本自住樓欠340萬都供緊約13K，現只加供4K。
讀者現金偏少，所以套100萬正可對應問題，年齡亦只30出頭，不要因年近45歲大限而夾硬在此浪用買樓擴大資產，萬一樓市回調隨時打回原形。同埋留意收租樓按到咁高成數，係規定要報自住的。而讀者在買樓001已得知一些人偷偷地將報自住樓出租的例子，希望可透過參考他人情況，規範好自己風險及留兩手應對。
有現金可七成收息，三成買股票。年輕人如有策略去買股，獲得回報固然豐厚。先講收息，用債去收息是正章，REITs係現時勢不是隻隻合買。而買股收息就是將「夾份同人地做生意」與「穩定收息」二事撈埋，上述兩事性質唔同，公家生意為何要穩穩定定先? 除非間公司無上市啦。 何況市面講股票的人大多係免費提供意見，這也是多人買股連年不勝之誘因。更有大部份股評人連自己開公司都未試過，或自己做生意都唔叻，此情下膽粗粗去分析更大規模的上市公司，實在無言以對。
收息者尤其後生，應由收息101的債基開始，可隨時出入及佣金平，這已不時提及。買車位好唔好? 係唔使比貴印花稅不過佣金貴多多加上隨時面對空租期。買年金已早講左回報會被通賬削減。所以樓同債的亙動組合是收息的好教材。至於買股票諗sir信莊博，他近日又有市場更新，莊志雄博士為前信報研究部主管，大家可參考其論點。
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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