諗sir 你好,
拜讀閣下文章已久, 有些事情想請教.
一對80後夫婦, 希望可以做到財務自由, 女兒出生後更妙想天開希望可以做全職媽媽, 知道被收入重要, 想實行一個五年計劃
本人同先生是專業人士35歲, 有兩個女兒(幾個月及三歲), 更有父母要供養。入穩定月入55000而先生80000，租緊北角屋約$22000。
有一層供滿半山30年單幢樓, 現值約800萬, 收租$26K。另有一層和家人夾份的北角樓約600萬(樓按欠260萬)而月供$16000), 收租$18000 (每人分一半)
做緊债基約$1.5m, 每月净收入$12855。股票及現金約20萬而現時每月儲2-3萬
問題:
求諗sir恩恤指點一下:
- 如三年後做全職媽媽, 有被動收入30000，應如何部署?
- 賣出半山物業讀者, 在北角再購自住物業1千萬，是否太妙想天開?
或 賣出半山物業, 拎錢去PB用直債保本收息15%?
感激!!
—
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ANSWER:
讀者薪金中等而最緊要係有間供滿既半山單幢樓，淨資產值逼近一千萬，先講用盡全幅身家去私人銀行(PB)開戶做直債收15%息是不智的，很多人集中想係唔係因為投資物有問題而引致不智，誠然筆者想提出是用近全幅身家去作單一投資，此事不智。大部份人投資成績不好唔係買錯投資物，而係錯誤分配資金。而將大部份身家做一件事又或進行ALL-IN式投資，心理質素要求頗高，對於不經常投資者又或打工仔，往往一有風吹草動又話要賣又話好驚，忘卻早早投資目的而成「姑亂終棄」之象。用句說話小結，就是「持貨能力」很重要。
由於讀者早擁兩宅，如賣走其一而日後再買，付很重印花稅。再買番呢間800萬樓對已有住宅者徵收120萬印花稅。故應找銀行盡力加按，然而讀者「單拖」應唔夠力，一人借貸力為55000/10000*50%*2.59 = 712萬，北角樓欠260萬，如想將800萬樓的60%(1000萬或之下自住樓一般情況下最多按六成)按出要借480萬，係260+480>712借貸力之情下，一係讀者唔按咁多只拎400萬，又或叫老公擔保(當然讀者其他直系親屬亦可，如有人肯)。留意用2.59方程計出的只屬理論性借貸力，一般人只要有信用卡或其他雜項，都唔到有MAX的(即本案讀者之712萬)借貸力。
債基組合在此時要重新檢討，筆者在今晚會將上星期錄比收息103同學之影片公開，講講有邊隻債基要避免，那些需要稍去槓桿。上星期五拍的短片提出去槓桿不表示睇市會跌，內裡更述原由何解睇暫升，而港股係過去的星期二都大幅反彈了，同學好去把握是次機會再令投資進一步。然而讀者做的債基只派12K餘，即年收11-12%收左右，避開毒性基金就當遇上逆市都應可放心續持有債基。最後是如何產出30000/月被動收入?
讀者加按480萬後月供480/259*10000 ~ 18K，而480萬可7成投入較低風險之直債，3成可債基加碼。480萬之七成應有350萬左右，夠買兩條20萬美金面值的直債了，比一些讀者參考，例如用渣打直債吧，6.128%yeild，留意渣打銀行倒閉，會令投資人有機會TOTAL LOSS。
那40萬美金買兩條，未槓桿，已收26000美金/年，成廿萬港幣了。如果有PB的一些相熟機構提供槓桿，回報= (400000*6.5% – 240000*1mth hibor) / 160000 = 14%，將風險散在匯豐、保證、雖說未太完善，不過合港人口味。
因此讀者480萬要供18K按揭，但直債未槓可予6.5%回報，槓就14%，即產出少就22萬息而多就49萬息。至於淨130萬，可用收息班的C餐行債基疊增收15%回報，一年又收19萬5利息。即此方案少就收22+19.5 = 41萬5息，減去月供18K*12 = 21萬6仍有一年20萬利息落袋。如做埋直債槓桿可望收19.5+49 = 約70萬息，減除月供18K按揭仍收48萬息一年，即月月4萬，到達讀者月入三萬之目標。留意債基同直債種類多而從業員大把方法令你「繞路」而增加買入成本，每1%增加佢地已收多成5-7萬元佣，讀者請衡量此等誘因會否令免費提供理財意見者的話述失實。
至於筆者星期六開班的收息104，加左料。而家係課上提及之ETF及REITs，有埋當時用系統產出的買賣訊號比你知。下面是兩項投資物過去3年股價走勢，買入後除了收息10-20%/年外，而家更有埋系統出的訊號話你知去制定策略。當然訊號唔會100%準，係上落市會差一點，但會好快發覺唔對路提議走貨。但大單邊升市之捕捉為系統所長。已修畢收息101的同學，歡迎報名收息104。資料下方稍拉低顯示頁。
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收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
![諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120243/lunsir-101-newtext.png "諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)")
第一至六堂 (網上修讀)
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那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨?
怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息
本網提及的債基疊增年10%的收息方案
直債或債基去出入賺價點做?
實例解說買債必知點
股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!
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經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費
認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實
公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人?
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第七至八堂 (網課教授入市策略)
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新加坡離岸投資戶
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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)
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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**
收息101(TEDV100)課程安排：
*第一至六課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第八堂：實行方法及講解 真人實體班：5-6月待定
*如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
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上課地點為尖沙咀
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
- 按下 ”pay now”
- 有信用卡絕大部份地區都可付款的
- 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式
DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
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第一堂 (三小時)
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
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第二堂 (三小時)
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第三堂 (三小時)
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債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排：
第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排：
第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
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第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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目前優惠費用: $3000
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上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–