諗SIR你好，本人和太太剛上完你的堂收息101(TEDV54)，就來上買樓101，但心中問題想快Ｄ解開：
家庭基本資料
本人47歲，太太39歲，兩個都是公務員，家庭月入$125K，需供養2位小朋友(1歲和3歲)及父母，因家庭開支大，每月儲2萬。
資產/現況
- 和太太聯名持有一個三房單位(沙田大圍)，兩年前買入$9.8M，曾經加按，單位現最高估價$16.6M，同類單位最新成交$15M，倘欠貸款$6.3M，現cap 2.15%，月供約$25,000。打算出租，曾有人出價每月租$35,000。
- 因小朋友讀書原因，剛搬去租另一個三房單位，月租$20,000。期望兩單位租價相差減利得稅可進帳大約1萬。單位估價$8M。
- 現流動現金大約$3萬。
計劃1:
因樓價急升，想現在或一年後(甩SSD稅)賣出持有三房單位，袋住8M先，再一拆二每單位$8M單位，分別我和太太單名持有。
或計劃2:
現持有的三房單位質數好，都想繼續持有，驚賣出後再買唔返當初咁平，想長期出租，未來轉單名持有及單名按揭都計過得。但此單位整體帳目龐大，就算加按有$2M，是否等樓價跌或幾年後變$4M才去買第二個三房單位自住，例如買現時租的單位(估價$8M)都好。
請問諗SIR有無快D的方法或更好計劃，因年紀都大了。 謝 謝 。 陳生
ANSWER:
讀者由大單位搬去細單位，為仔讀書好都係其次，為老豆荷包著想更重要，因老豆的理財成績表確實差勁。近50歲人同老婆夾埋搵十二萬仲可能有房屋津貼，夾埋現金先至得三皮野! 其實應該係打錯300萬現金才對吧!? 同時對讀者估計之後能月儲兩萬之事感到質疑。既然現金水平低下，降低生活質素轉租$20K樓肯定有幫助，只不過是由大洗轉做無咁大洗之租樓版吧。
至於賣樓亦是贊成，惟先決條件是套出之1500-630 = 870萬唔可以亂用必大部份放定期，否則連呢舊錢都亂花真係要靠政府長俸打救佢退休才有救。好多大洗者開頭都唔信自己能洗掉870萬，套錢後只將資金同出糧資金掉在一起，用定期或債基或樓或直債去裝起舊錢乜都唔做，到賣樓所得洗走大半才發現。對銀碼不敏感對未來沒預警性，此為大洗者行事特點。因此讀者賣樓後應再補買一間細樓，即套870萬後用180萬做首期，利用夫婦其中一人名稱去高成數上會買六百萬樓，至於買之後究竟係學人地偷偷地租出去，或借比相熟朋友住，就讀者自行決定了。當然身為公務員有更多考慮，買600萬樓付5成首期拎正牌出租亦屬支持行為。做人賺盡，真係會少左福蔭架。
讀者用太太名再買一樓主希望不要被樓市再升而甩掉，當然由大換細，樓市再升會賺少左，不過資金少既人應於此時分段止賺，山頂的風光不是每人都有能力都看到，所以實力少者見好就收莫再跟升。同時留意只得一樓者將樓全賣走而套錢亦不屬好方法，由2010年至今太多人賣樓想等市低撈，這動作對於能力低者比唔起租者不宜亂作，由2015-18年太多人被樓市大升夾慘而焗入市了，故無樓係手不屬「平盤」，而係沽空緊樓市買跌，一旦錯邊都有損失。留意筆者少去猜度後市升定跌，主要是找出無論升跌都可令自己穩過的一套方法。
870萬用掉百餘萬去買樓，第二間樓宜靜待良機再買，淨低600萬將其中2/3即400萬做定萬，收2.5%息一年計都有十萬，夠津貼佢租20K樓之四成租金。另200萬可行債基，用E餐收10-12%一年會比較適合，如日後儲蓄上升可轉C餐收14-16%一年。200萬一年收24萬息，能加快自己儲蓄進度，若儲得3-4年直頭夠下次買樓首期。但留意債基有其升跌的，不保本。雖6-7月大部份債基的債都升了不少，但我們仍會叫讀者留意其價格波動性。下圖展示其一債基於過去5年之波幅，都是成年計錄單位數波動，可接受(未計2018年6-7月升幅的，至5月尾)。在收息101課堂筆者亦會拎2008-09年金融海嘯之波幅同大家參考，解構。
當然，筆者明白讀者應是一份人工全家人洗，陳述條件未包括老婆儲蓄在內。通常危急之時老婆都有一百幾十萬「救駕」，相信讀者情況都是這樣，筆者多慮。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
![諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120243/lunsir-101-newtext.png "諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)")
第一至六堂 (網上修讀)
選取直債之步驟、近日值得買的直債評論
那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨?
怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息
本網提及的債基疊增年10%的收息方案
直債或債基去出入賺價點做?
實例解說買債必知點
股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!
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經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費
認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實
公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人?
槓桿水平的適當安排及正確買入機制
點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?
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第七至八堂 (網課教授入市策略)
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新加坡離岸投資戶
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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)
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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**
收息101(TEDV100)課程安排：
*第一至六課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第八堂：實行方法及講解 真人實體班：5-6月待定
*如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
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*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂 (三小時)
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
第一堂 (三小時)
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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第三堂 (三小時)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排：
第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排：
第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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目前優惠費用: $3000
．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
- 按下 ”pay now”
- 有信用卡絕大部份地區都可付款的
- 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式
DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
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更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
