諗SIR你好,本人和太太剛上完你的堂收息101(TEDV54),就來上買樓101,但心中問題想快D解開:
家庭基本資料
本人47歲,太太39歲,兩個都是公務員,家庭月入$125K,需供養2位小朋友(1歲和3歲)及父母,因家庭開支大,每月儲2萬。
資產/現況
- 和太太聯名持有一個三房單位(沙田大圍),兩年前買入$9.8M,曾經加按,單位現最高估價$16.6M,同類單位最新成交$15M,倘欠貸款$6.3M,現cap 2.15%,月供約$25,000。打算出租,曾有人出價每月租$35,000。
- 因小朋友讀書原因,剛搬去租另一個三房單位,月租$20,000。期望兩單位租價相差減利得稅可進帳大約1萬。單位估價$8M。
- 現流動現金大約$3萬。
計劃1:
因樓價急升,想現在或一年後(甩SSD稅)賣出持有三房單位,袋住8M先,再一拆二每單位$8M單位,分別我和太太單名持有。
或計劃2:
現持有的三房單位質數好,都想繼續持有,驚賣出後再買唔返當初咁平,想長期出租,未來轉單名持有及單名按揭都計過得。但此單位整體帳目龐大,就算加按有$2M,是否等樓價跌或幾年後變$4M才去買第二個三房單位自住,例如買現時租的單位(估價$8M)都好。
請問諗SIR有無快D的方法或更好計劃,因年紀都大了。 謝 謝 。 陳生
ANSWER:
讀者由大單位搬去細單位,為仔讀書好都係其次,為老豆荷包著想更重要,因老豆的理財成績表確實差勁。近50歲人同老婆夾埋搵十二萬仲可能有房屋津貼,夾埋現金先至得三皮野! 其實應該係打錯300萬現金才對吧!? 同時對讀者估計之後能月儲兩萬之事感到質疑。既然現金水平低下,降低生活質素轉租$20K樓肯定有幫助,只不過是由大洗轉做無咁大洗之租樓版吧。
至於賣樓亦是贊成,惟先決條件是套出之1500-630 = 870萬唔可以亂用必大部份放定期,否則連呢舊錢都亂花真係要靠政府長俸打救佢退休才有救。好多大洗者開頭都唔信自己能洗掉870萬,套錢後只將資金同出糧資金掉在一起,用定期或債基或樓或直債去裝起舊錢乜都唔做,到賣樓所得洗走大半才發現。對銀碼不敏感對未來沒預警性,此為大洗者行事特點。因此讀者賣樓後應再補買一間細樓,即套870萬後用180萬做首期,利用夫婦其中一人名稱去高成數上會買六百萬樓,至於買之後究竟係學人地偷偷地租出去,或借比相熟朋友住,就讀者自行決定了。當然身為公務員有更多考慮,買600萬樓付5成首期拎正牌出租亦屬支持行為。做人賺盡,真係會少左福蔭架。
讀者用太太名再買一樓主希望不要被樓市再升而甩掉,當然由大換細,樓市再升會賺少左,不過資金少既人應於此時分段止賺,山頂的風光不是每人都有能力都看到,所以實力少者見好就收莫再跟升。同時留意只得一樓者將樓全賣走而套錢亦不屬好方法,由2010年至今太多人賣樓想等市低撈,這動作對於能力低者比唔起租者不宜亂作,由2015-18年太多人被樓市大升夾慘而焗入市了,故無樓係手不屬「平盤」,而係沽空緊樓市買跌,一旦錯邊都有損失。留意筆者少去猜度後市升定跌,主要是找出無論升跌都可令自己穩過的一套方法。
870萬用掉百餘萬去買樓,第二間樓宜靜待良機再買,淨低600萬將其中2/3即400萬做定萬,收2.5%息一年計都有十萬,夠津貼佢租20K樓之四成租金。另200萬可行債基,用E餐收10-12%一年會比較適合,如日後儲蓄上升可轉C餐收14-16%一年。200萬一年收24萬息,能加快自己儲蓄進度,若儲得3-4年直頭夠下次買樓首期。但留意債基有其升跌的,不保本。雖6-7月大部份債基的債都升了不少,但我們仍會叫讀者留意其價格波動性。下圖展示其一債基於過去5年之波幅,都是成年計錄單位數波動,可接受(未計2018年6-7月升幅的,至5月尾)。在收息101課堂筆者亦會拎2008-09年金融海嘯之波幅同大家參考,解構。
當然,筆者明白讀者應是一份人工全家人洗,陳述條件未包括老婆儲蓄在內。通常危急之時老婆都有一百幾十萬「救駕」,相信讀者情況都是這樣,筆者多慮。
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一至六堂 (網上修讀)
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怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息
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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**
收息101(TEDV100)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物第七堂:即市策略及發問 真人實體班:5-6月待定
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:5-6月待定
*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂
上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
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15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
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上課地點為尖沙咀
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第一堂 (三小時)
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:
第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
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上課地點為尖沙咀
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**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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目前優惠費用: $3000
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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
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L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
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地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
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DX系列【收息投資課程】詳盡內容:
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
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策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
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策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙