樓市玩家、需要止賺? #1623

諗SIR你好,本人和太太剛上完你的堂收息101(TEDV54),就來上買樓101,但心中問題想快D解開:

家庭基本資料

本人47歲,太太39歲,兩個都是公務員,家庭月入$125K,需供養2位小朋友(1歲和3歲)及父母,因家庭開支大,每月儲2萬。

資產/現況

  1. 和太太聯名持有一個三房單位(沙田大圍),兩年前買入$9.8M,曾經加按,單位現最高估價$16.6M,同類單位最新成交$15M,倘欠貸款$6.3M,現cap 2.15%,月供約$25,000。打算出租,曾有人出價每月租$35,000。
  2. 因小朋友讀書原因,剛搬去租另一個三房單位,月租$20,000。期望兩單位租價相差減利得稅可進帳大約1萬。單位估價$8M。
  3. 現流動現金大約$3萬。

計劃1:

因樓價急升,想現在或一年後(甩SSD稅)賣出持有三房單位,袋住8M先,再一拆二每單位$8M單位,分別我和太太單名持有。

或計劃2:

現持有的三房單位質數好,都想繼續持有,驚賣出後再買唔返當初咁平,想長期出租,未來轉單名持有及單名按揭都計過得。但此單位整體帳目龐大,就算加按有$2M,是否等樓價跌或幾年後變$4M才去買第二個三房單位自住,例如買現時租的單位(估價$8M)都好。

請問諗SIR有無快D的方法或更好計劃,因年紀都大了。 謝 謝 。 陳生

 

ANSWER:

讀者由大單位搬去細單位,為仔讀書好都係其次,為老豆荷包著想更重要,因老豆的理財成績表確實差勁。近50歲人同老婆夾埋搵十二萬仲可能有房屋津貼,夾埋現金先至得三皮野! 其實應該係打錯300萬現金才對吧!? 同時對讀者估計之後能月儲兩萬之事感到質疑。既然現金水平低下,降低生活質素轉租$20K樓肯定有幫助,只不過是由大洗轉做無咁大洗之租樓版吧。

 

至於賣樓亦是贊成,惟先決條件是套出之1500-630 = 870萬唔可以亂用必大部份放定期,否則連呢舊錢都亂花真係要靠政府長俸打救佢退休才有救。好多大洗者開頭都唔信自己能洗掉870萬,套錢後只將資金同出糧資金掉在一起,用定期或債基或樓或直債去裝起舊錢乜都唔做,到賣樓所得洗走大半才發現。對銀碼不敏感對未來沒預警性,此為大洗者行事特點。因此讀者賣樓後應再補買一間細樓,即套870萬後用180萬做首期,利用夫婦其中一人名稱去高成數上會買六百萬樓,至於買之後究竟係學人地偷偷地租出去,或借比相熟朋友住,就讀者自行決定了。當然身為公務員有更多考慮,買600萬樓付5成首期拎正牌出租亦屬支持行為。做人賺盡,真係會少左福蔭架。

 

讀者用太太名再買一樓主希望不要被樓市再升而甩掉,當然由大換細,樓市再升會賺少左,不過資金少既人應於此時分段止賺,山頂的風光不是每人都有能力都看到,所以實力少者見好就收莫再跟升。同時留意只得一樓者將樓全賣走而套錢亦不屬好方法,由2010年至今太多人賣樓想等市低撈,這動作對於能力低者比唔起租者不宜亂作,由2015-18年太多人被樓市大升夾慘而焗入市了,故無樓係手不屬「平盤」,而係沽空緊樓市買跌,一旦錯邊都有損失。留意筆者少去猜度後市升定跌,主要是找出無論升跌都可令自己穩過的一套方法。

 

870萬用掉百餘萬去買樓,第二間樓宜靜待良機再買,淨低600萬將其中2/3即400萬做定萬,收2.5%息一年計都有十萬,夠津貼佢租20K樓之四成租金。另200萬可行債基,用E餐收10-12%一年會比較適合,如日後儲蓄上升可轉C餐收14-16%一年。200萬一年收24萬息,能加快自己儲蓄進度,若儲得3-4年直頭夠下次買樓首期。但留意債基有其升跌的,不保本。雖6-7月大部份債基的債都升了不少,但我們仍會叫讀者留意其價格波動性。下圖展示其一債基於過去5年之波幅,都是成年計錄單位數波動,可接受(未計2018年6-7月升幅的,至5月尾)。在收息101課堂筆者亦會拎2008-09年金融海嘯之波幅同大家參考,解構。

 

當然,筆者明白讀者應是一份人工全家人洗,陳述條件未包括老婆儲蓄在內。通常危急之時老婆都有一百幾十萬「救駕」,相信讀者情況都是這樣,筆者多慮。

 








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