Hello 諗SIR, 你好。
我為收息101之學生(TEDV5313), 拜讀你個案分析已一段時間, 對你之見解及有話直說之態度非常欣賞及佩服, 希望你亦能為我目前之狀況作出分析, 以求突破。
背景:
36歲, 月入75,000, 現持有一市值850萬自住物業, 貸款尚欠430萬, 一市值500萬物業, 貸款尚欠320萬, 及一位於深圳物業, 市值700萬, 貸款尚欠100萬, 淨租金收入5000; 現金及股票約30萬
丈夫37歲, 月入 48,000, 現持有一市值600萬物業, 貸款尚欠200萬, 一汽車貸款, 尚欠15萬
每月儲蓄: 約15,000
育有兩名小朋友, 尚於幼稚園階段。
理財目標:
– 長期: 上述物業, 其中一項打算用於小朋友將來出國讀書 (屆時變賣套現)
– 退休後一生三宅外, 仍可以債收取被動收入
– 短期: 由於想與父母同住, 希望可於5年後能變賣丈夫所持有之物業後, 於沙田購入一四房單位
– 自知現金水平低下, 亦因現家庭開支頗大, 每月儲蓄水平偏低。如何可以產出被動收入?
受制於目前樓市政策及我們現金水平低 ，感到短期目標難以實現 (與老人家同住, 不想行租養租方法), 冀諗SIR能不吝賜教, 以突破目前悶局。不勝感激! 謝謝!
祝 安好!
ANSWER:
想住四房而家多數唔諗買，除非認為一百幾十萬cash只屬小數目。至於讀者因要同老人家住唔想租只想買四房，那就現實看看自己銀包。誠如每朝你趕車返工，就是面對著現實。唔想再咁落去? 利用本blog講解之技巧去挾持租客又或成為債主是一個方法，自己搞盤生意出黎係更長久的解決方法。至於在買四房而言讀者仲有個選擇，就係賣左大陸樓佢套700萬出黎，係讀者月入75k加老公48k之下，總借貸力為1590萬。現時只用了(430+200+120) ~約53%。借到爆爆再加賣左大陸樓既錢貼哂做首期，計到係可用盡全副「武力」上平民版四房的。
平民版四房假設係1600萬市價個隻，如入手者無樓在手佣金加印花稅都要80萬，有樓再買四房千六個，那只好替庫務處多謝你，200幾萬印花稅就咁收左。即如有「人頭」下未計搬運同裝修，基本肯定咁搞一搞一百萬難免。於現時市面租平民版四房只需三萬幾有交易，計到買四房之transaction cost已夠交三年租咁滯，再睇埋而家一千萬cash已可定期收成廿餘萬息(因港元定期已升穿2%p.a.)，咁既情況之下梗係hold死難樓然後自己再租大屋住。當然閣下如一百幾十萬只屬少數目，買樓當打賞下班經紀梗係贊成。
讀者現手上財富全屬「紙上富貴」，相信不少港人都係咁，靠樓價升而令自己「富有」，真正要用錢就當拎300萬cash出黎都頭痕個隻。好明顯，讀者就要將樓加按去「拎錢出黎」，同時為今輪樓市升浪鎖定勝果。因日後樓價就當跌了，按出了的錢只要維持有租客幫手供樓，業主等於早左有舊錢洗，供舊錢既責任留比租客。當然明白樓有空租期，這亦是窮筆者和不少人跟大隊，主用住宅收租之原因，有錢人當然用旺鋪收租啦! 工商廈空租期比住宅長，資金不足者或初心者宜由住宅入手，只要是大屋苑的住宅，你肯減些少就有人肯租。但租Office做生意，經濟差時真係可以好耐無人睇盤。
讀者老公間樓可以按100萬，而深圳樓估計按到3-4成應可以(詳細要去內地銀行，或香港中銀都有機問到內地樓加按)，兩間樓加埋有三百餘萬，筆者認為佢用收息101的方法行債基收息比較合適的，原因:
- 老公老婆都買哂樓，再買樓要付重稅，所以唔諗香港樓住
- 海外樓就當升左都難加按套錢，因收入在香港而物業在海外，很難做到按揭，就當得都係一間起兩間止。而買樓就係為左賺埋佢既抵押力，亦即表示唔借錢買海外樓不值得。你若看好一區發展，買股票可獲更大升幅，佣金支出更低。
- 讀者資產太偏向樓房，應為自己資產配置適量加入股同債。
將加按出的400萬投入債基再疊增，年收12-15%，月入可增40K-45K/月，而加按後按揭供款只增了400/259 ~ $15500/月。一來一回多了25K被動收入，可津貼自己租四房或儲起佢提升現金水平。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
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*第一至六課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
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第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第八堂：實行方法及講解 真人實體班：5-6月待定
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
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*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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