每月增加25K被動收入 #1605

Hello SIR, 你好。

我為收息101之學生(TEDV5313), 拜讀你個案分析已一段時間, 對你之見解及有話直說之態度非常欣賞及佩服, 希望你亦能為我目前之狀況作出分析, 以求突破。

背景:

36, 月入75,000, 現持有一市值850萬自住物業, 貸款尚欠430, 一市值500萬物業, 貸款尚欠320, 及一位於深圳物業, 市值700, 貸款尚欠100, 淨租金收入5000; 現金及股票約30

丈夫37, 月入 48,000, 現持有一市值600萬物業, 貸款尚欠200, 一汽車貸款, 尚欠15

每月儲蓄: 15,000

育有兩名小朋友, 尚於幼稚園階段。

理財目標:

 

         長期: 上述物業, 其中一項打算用於小朋友將來出國讀書 (屆時變賣套現)

         退休後一生三宅外, 仍可以債收取被動收入

         短期: 由於想與父母同住, 希望可於5年後能變賣丈夫所持有之物業後, 於沙田購入一四房單位

         自知現金水平低下, 亦因現家庭開支頗大, 每月儲蓄水平偏低。如何可以產出被動收入?

受制於目前樓市政策及我們現金水平低 ,感到短期目標難以實現 (與老人家同住, 不想行租養租方法), 冀諗SIR能不吝賜教, 以突破目前悶局。不勝感激! 謝謝!

安好!

 

ANSWER:

想住四房而家多數唔諗買,除非認為一百幾十萬cash只屬小數目。至於讀者因要同老人家住唔想租只想買四房,那就現實看看自己銀包。誠如每朝你趕車返工,就是面對著現實。唔想再咁落去? 利用本blog講解之技巧去挾持租客又或成為債主是一個方法,自己搞盤生意出黎係更長久的解決方法。至於在買四房而言讀者仲有個選擇,就係賣左大陸樓佢套700萬出黎,係讀者月入75k加老公48k之下,總借貸力為1590萬。現時只用了(430+200+120) ~約53%。借到爆爆再加賣左大陸樓既錢貼哂做首期,計到係可用盡全副「武力」上平民版四房的。

 

平民版四房假設係1600萬市價個隻,如入手者無樓在手佣金加印花稅都要80萬,有樓再買四房千六個,那只好替庫務處多謝你,200幾萬印花稅就咁收左。即如有「人頭」下未計搬運同裝修,基本肯定咁搞一搞一百萬難免。於現時市面租平民版四房只需三萬幾有交易,計到買四房之transaction cost已夠交三年租咁滯,再睇埋而家一千萬cash已可定期收成廿餘萬息(因港元定期已升穿2%p.a.),咁既情況之下梗係hold死難樓然後自己再租大屋住。當然閣下如一百幾十萬只屬少數目,買樓當打賞下班經紀梗係贊成。

 

讀者現手上財富全屬「紙上富貴」,相信不少港人都係咁,靠樓價升而令自己「富有」,真正要用錢就當拎300萬cash出黎都頭痕個隻。好明顯,讀者就要將樓加按去「拎錢出黎」,同時為今輪樓市升浪鎖定勝果。因日後樓價就當跌了,按出了的錢只要維持有租客幫手供樓,業主等於早左有舊錢洗,供舊錢既責任留比租客。當然明白樓有空租期,這亦是窮筆者和不少人跟大隊,主用住宅收租之原因,有錢人當然用旺鋪收租啦! 工商廈空租期比住宅長,資金不足者或初心者宜由住宅入手,只要是大屋苑的住宅,你肯減些少就有人肯租。但租Office做生意,經濟差時真係可以好耐無人睇盤。

 

讀者老公間樓可以按100萬,而深圳樓估計按到3-4成應可以(詳細要去內地銀行,或香港中銀都有機問到內地樓加按),兩間樓加埋有三百餘萬,筆者認為佢用收息101的方法行債基收息比較合適的,原因:

  1. 老公老婆都買哂樓,再買樓要付重稅,所以唔諗香港樓住
  2. 海外樓就當升左都難加按套錢,因收入在香港而物業在海外,很難做到按揭,就當得都係一間起兩間止。而買樓就係為左賺埋佢既抵押力,亦即表示唔借錢買海外樓不值得。你若看好一區發展,買股票可獲更大升幅,佣金支出更低。
  3. 讀者資產太偏向樓房,應為自己資產配置適量加入股同債。

 

將加按出的400萬投入債基再疊增,年收12-15%,月入可增40K-45K/月,而加按後按揭供款只增了400/259 ~ $15500/月。一來一回多了25K被動收入,可津貼自己租四房或儲起佢提升現金水平。

 







 

 

 


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