諗 SIR 你好,
本人經朋友介紹而認識閣下,拜讀閣下文章如當頭捧喝,獲益良多,特來希望閣下能指點迷律。
基本資料:
本人35,為家中獨子,月入 40K ,妻子 32,月入 20K,育有兩小朋友,分別6歲及3歲。
無物業,與母親同住,現金 2M
母親已退休,名下物業:
1· 自住紅磡樓 600尺,毗鄰何文田站,市值 6M。因業權問題,只能出租,不能出售
2· 土瓜灣舊樓 400尺,市值4M,租金收入10K
目標:
1· 因現時自住不是平地 LIFT,有見母親年紀越大,想換同區3房平地 LIFT 樓
2· 一生三宅
策略 1
以妻子作擔保,按土瓜灣舊樓獲取 2.3M,30年期,月還9K,用租金10K抵消
再加手上現金2M作首期,換取同區 3 房,市值 9M 樓,月供18K,將現時自住物業分租月收16K,再補貼抵消
策略 2
合兩口子借貸力,借7.5M,購入物業收租供樓賺價
將紅磡自住樓分租,再加上土瓜灣舊樓租金,租紅磡區3房改善生活
還望閣下就以上想法給予專業意見,及懇請閣下指點迷律如何更好地運用現有資源改善生活及達至一生三宅。
敬祝 安康
心急人上
ANSWER:
讀者已達35歲,無論樓市往後升定跌,成個家庭都要有一樓係手。這不是因為樓市現在有恐慌,你唔買其他人就買哂的心態。而是讀者年紀已達35,想利用買樓可將美金計債項全貶走的特性,就要攤長黎還買美國再印銀紙。觀乎羅馬帝國、北宋、民國、銀紙內含值長遠必貶,直至政權更替。因此讀者想「有意義」地買樓,就必先而家就買。一旦讀者達50歲,就當買樓或加按只可攤廿年或更少,到時用債更適合。
讀者儲蓄不俗、父母生性、加上工資達小康,呢幅牌算係幾好打。筆者建議讀者用哂股、樓、債三項作投資,平穩咁做自然有財務自由的根基。土瓜灣樓應該加按,按5成出黎讀者擔保、得200萬。紅磡樓既不能賣那只好租吧,但留意若業權另一半屬其他人,租金收入會否到時被追討? 筆者建議如該物業如屬聯名契性質,最好先轉分權契,否則一旦業權另一人過身,全份業權就由生存的另一位入擁有。究竟此事對讀者有利定無利,讀者自決,筆者只是按經驗淺談呢類CASE會遇到的種種。
讀者家庭借貸力60000/10000*2.59*50% = 777萬,加按土瓜灣樓租借貸力剩777-200 = 577萬。就當紅磡樓出租而月租金為15K,總借貸力加埋共577+15000*70%*259萬 ~840萬。咁計讀者買樓改善居住環境只宜借400萬左右,一旦借突而CALL又用盡,對跌市抵擋力不足。再一次重申我們不是去估後市升或跌而去行動,而是做一個萬一升或跌都有退路,而令自己短期改善之情況,或至少有高肯定性的長遠改善方案。因此不同意讀者按土瓜灣而換同區9M,得罪講句就當佢食得起都恐怕噎死。
將紅磡舊樓租出收15K,再將土瓜灣樓加按,而最後把400萬現金之1/2分段投入債基疊增去收息12-15%一年為好方法。原因一是債基可隨時買賣或加減注碼,200萬收12%息即一個月多20K收入。原因二是借代表債基風險之標準差一年為4-10%,遠低於大部份籃籌股(如中電同煤氣)。原因三是債基疊增收高息後雖有被CALL LOAN風險,惟讀者只將流動資金之一半投入,基本上點CALL都唔會唔夠錢補觸發斬倉。原因四是債基本身持有到期要歸本的債券,只要肯揸就當上輪金融海嘯,你見個價都升得番(仲要係2009年已升番哂),相反股票唔可以,而經濟差表至長時間冇高定期息。讀者用此方案去產出高息去改善居住環境最為妥當。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV99)課程安排: *如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點:尖沙咀 收息101(TEDV99)課程安排: *如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點:尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
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第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)
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再後一次真人聚會預計在2024年7月
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*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
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