尊敬嘅諗sir，你好！
閣下29歲，快將踏入30。幾年前已經閱讀諗sir文章，深明理財規劃重要，希望諗sir可以指導本人及其家人個案。
現正與家人居住在屯門三房居屋，父母聯名多年前購入己供滿，估計$4.6-$4.8M。父母分別55歲/58歲，都有工作，月入共$80K-$100K，或考慮65歲退休。弟弟剛畢業回港，所以一家正考慮搬屋，換大啲住得舒服啲，心儀元朗錦繡花園或加洲花園。
(1) 先問家人個案 – 三房居屋想換村屋
因為家人想住村屋但又想有屋院管理，又要啱返budget，所以我地覺得錦繡及加洲都係合適選擇。之前睇過好多次樓，比較喜歡加洲間格，但錦繡交通好啲，市場上都較受歡迎，成交都快啲。
目前有一個加州花園心儀單位，其條件都算符合家人需要，$1100萬。如果賣出屯門居屋$4.6M，再加父母手上現金$3.5M，賣埋居屋車位約$900K用作雜費，大約要供$3M。
想請教：
– 你點睇加洲花園及錦繡花園？應如何選擇？聽說元朗樓供應太多，值得買嗎？
– 如果真係換樓，應該會用母親單人名購入，但年紀高，最長可以做到幾多年按揭？用我名擔保可以嗎？
– 因為父母都不算年輕，雖然知道他們有預留退休儲備。但你是否建議我們換樓？還是有更好的方法？
– 父母一直都想再買樓，之前成日都覺得樓市會落，但多年來都無落過。害怕一入市樓市就跌，但誠哥又話自住無問題，你點睇？
(2) 自己想買樓收租
本人工作為銷售人員，底薪不高約$14K，平均月入$30K-$40K。因工作忙碌，沒有用儲蓄來投資，手上現金約有$1.3M，可用作買樓首期，另每月可儲$15K-$20K。暫時仍會與家人同住，想買樓收租投資，長遠目標一層自住，一層收租。
想請教：
– 由於budget有限，$35K/10000*50%*2.59 = $4.5M，會推介邊區嘅樓呢？有諗過九龍灣得寶或屯門市中心，如何選擇呢？
– 之後應該如何規劃再買入第二層樓？
– 現在細價真係升得好犀利，但驚而家唔入之後再升，究竟現在是否投資入市時機？
萬分感謝！希望收到你回覆！
answer:
基本上讀者要由最基本既買樓budgeting學起，至於要精明理財而產出足夠現金流讓自己生活無憂之事，下步再算…
硬知識方面，浮薪者未必能將全月入計作按揭計算，所以讀者的支薪文件及梗式決定究竟佢人工做按揭是33k計? 又或14k計? 至於人的借貸力在45歲後開始下落，而55歲者只剩頂位時之6折。同時有些事或讀者未有留意，錦繡花園既「年紀」大過讀者。總括而言，不同意讀者有4.5百萬借貸力，而讀者父親工資不俗，可是約1160萬之借貸力，現時達55歲估計只能借500-600萬左右。至於買1100萬市值既樓，首期要付40%即440萬，而淨低660萬有機係傾盡讀者加父母三人之力有樹銀行批到，仲要唔係攤30年咁長還個隻，值唔值讀者自己諗。
軟知識即心態，留意施老闆早年都大方承認自己睇錯市，所以沒人能為樓市說得準。如自己實力比較低在樓市輸唔起，請勿信自己或諗SIR的判斷出入市。重申筆者個人相信人在市場之前無能為力，可做既就係謙卑咁用波幅低既投資物收息，一步步黎。當然10蚊身家拎1蚊去博可以，但如讀者所想係旺市仲要換大屋加上家人之借貸力已流失，咁做過份冒險。
應作之法是保留及改善借貸力，避免過份承擔風險。父母居屋可利用買樓003的一拆二按爆八成將460萬的80%按出，即約350萬。那父母350萬現金加新套350萬，700萬可利用550萬做定期，平均2.5%年息之下一年都有$137500。至於150萬可投入東亞的債券，8%一年即年收約$120000，此情下既有定期及債券保本之便，另外25萬年息可資助佢地租村屋住好一點。原本居屋按左350萬出黎月供350/259*10000 ~ 13.5K，只消將佢租比人即收回萬三抵銷按揭支出。成件事可助家人住大屋而省回90萬雜費，萬一樓市跌更是開心非常，樓市升亦令居屋賺價，咁就係一個包齊升跌都諗好之計劃，而唔係買大細及用自己錢賭升跌。
至於留意什麼細價樓同區份，不在本文回應，已經講夠。
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