升市換樓注意事項 #1597

尊敬嘅諗sir,你好!

 

閣下29歲,快將踏入30。幾年前已經閱讀諗sir文章,深明理財規劃重要,希望諗sir可以指導本人及其家人個案。

 

現正與家人居住在屯門三房居屋,父母聯名多年前購入己供滿,估計$4.6-$4.8M。父母分別55歲/58歲,都有工作,月入共$80K-$100K,或考慮65歲退休。弟弟剛畢業回港,所以一家正考慮搬屋,換大啲住得舒服啲,心儀元朗錦繡花園或加洲花園。

 

(1) 先問家人個案 – 三房居屋想換村屋

因為家人想住村屋但又想有屋院管理,又要啱返budget,所以我地覺得錦繡及加洲都係合適選擇。之前睇過好多次樓,比較喜歡加洲間格,但錦繡交通好啲,市場上都較受歡迎,成交都快啲。

 

目前有一個加州花園心儀單位,其條件都算符合家人需要,$1100萬。如果賣出屯門居屋$4.6M,再加父母手上現金$3.5M,賣埋居屋車位約$900K用作雜費,大約要供$3M。

 

想請教:

– 你點睇加洲花園及錦繡花園?應如何選擇?聽說元朗樓供應太多,值得買嗎?

– 如果真係換樓,應該會用母親單人名購入,但年紀高,最長可以做到幾多年按揭?用我名擔保可以嗎?

– 因為父母都不算年輕,雖然知道他們有預留退休儲備。但你是否建議我們換樓?還是有更好的方法?

– 父母一直都想再買樓,之前成日都覺得樓市會落,但多年來都無落過。害怕一入市樓市就跌,但誠哥又話自住無問題,你點睇?

 

(2) 自己想買樓收租

本人工作為銷售人員,底薪不高約$14K,平均月入$30K-$40K。因工作忙碌,沒有用儲蓄來投資,手上現金約有$1.3M,可用作買樓首期,另每月可儲$15K-$20K。暫時仍會與家人同住,想買樓收租投資,長遠目標一層自住,一層收租。

 

想請教:

– 由於budget有限,$35K/10000*50%*2.59 = $4.5M,會推介邊區嘅樓呢?有諗過九龍灣得寶或屯門市中心,如何選擇呢?

– 之後應該如何規劃再買入第二層樓?

– 現在細價真係升得好犀利,但驚而家唔入之後再升,究竟現在是否投資入市時機?

 

萬分感謝!希望收到你回覆!

 

answer:

基本上讀者要由最基本既買樓budgeting學起,至於要精明理財而產出足夠現金流讓自己生活無憂之事,下步再算…

 

硬知識方面,浮薪者未必能將全月入計作按揭計算,所以讀者的支薪文件及梗式決定究竟佢人工做按揭是33k計? 又或14k計? 至於人的借貸力在45歲後開始下落,而55歲者只剩頂位時之6折。同時有些事或讀者未有留意,錦繡花園既「年紀」大過讀者。總括而言,不同意讀者有4.5百萬借貸力,而讀者父親工資不俗,可是約1160萬之借貸力,現時達55歲估計只能借500-600萬左右。至於買1100萬市值既樓,首期要付40%即440萬,而淨低660萬有機係傾盡讀者加父母三人之力有樹銀行批到,仲要唔係攤30年咁長還個隻,值唔值讀者自己諗。

 

軟知識即心態,留意施老闆早年都大方承認自己睇錯市,所以沒人能為樓市說得準。如自己實力比較低在樓市輸唔起,請勿信自己或諗SIR的判斷出入市。重申筆者個人相信人在市場之前無能為力,可做既就係謙卑咁用波幅低既投資物收息,一步步黎。當然10蚊身家拎1蚊去博可以,但如讀者所想係旺市仲要換大屋加上家人之借貸力已流失,咁做過份冒險。

 

應作之法是保留及改善借貸力,避免過份承擔風險。父母居屋可利用買樓003的一拆二按爆八成將460萬的80%按出,即約350萬。那父母350萬現金加新套350萬,700萬可利用550萬做定期,平均2.5%年息之下一年都有$137500。至於150萬可投入東亞的債券,8%一年即年收約$120000,此情下既有定期及債券保本之便,另外25萬年息可資助佢地租村屋住好一點。原本居屋按左350萬出黎月供350/259*10000 ~ 13.5K,只消將佢租比人即收回萬三抵銷按揭支出。成件事可助家人住大屋而省回90萬雜費,萬一樓市跌更是開心非常,樓市升亦令居屋賺價,咁就係一個包齊升跌都諗好之計劃,而唔係買大細及用自己錢賭升跌。

 

至於留意什麼細價樓同區份,不在本文回應,已經講夠。








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