理財難為了阿媽#1595

諗sir, 我為收息101,103學生(TEDV53) 有一個案求分析

我: 30歲, 月入 44000, 扣家用捐款保險消費, 月儲10000, 當中6000放月供基金 (捐款佔人工約10%, 母很反對但我認為慈善很重要)

女朋友: 27歲, 月入 35000, 大學還款每個月約1000, 月儲約9000, 當中3000放到儲蓄保險

我倆是社福機構專業人士，熱愛現在工作服務有特殊需要的兒童，薪金跳point但難有額外收入。

有幸得母幹，08年買入北角和富中心三房775呎單位380萬買入，現值1300萬，實名只有我持有。當時舅父有份投入首期，母和舅父協商後，現需給予500萬即可。(舅父生意人，希望不會改變主意)。 現時物業80多歲外公婆居住，我和父母住。舅父給平租15000，親戚無所謂。

樓18年1月轉按出550萬30年月還21000。母擔保。還了舊按揭，餘現金460萬。母有私人貸款路數, 35萬借給親戚月收7000息, 但一切講信字。現金現有425萬, 暫時在mortage link 收息4000。15000+7000+4000=26000, 基本上不用供樓仲有少賺。

母本計劃再用各種方法借夠40萬，還給舅父，樓給我結婚用。我預計19年結婚，從簡唔擺酒。計劃21年有小朋友,25年小朋友大點才考慮住回3房。我認為一新婚住3房實在太浪費，而且計過數自己供樓要cut家用，雖母覺OK但我不想。「贖回」樓亦一時間失去極大量現金，又要外公婆搬出。曾想賣樓分錢，但母對這3房很喜歡，我自己覺得有其他可行出路：

計劃1：25年有需要時才給予舅父500萬(如他沒改變)，19年婚後先租，反正樓不用供，現在的錢投資抵租，生更多錢到500萬便無需母東借西借。 25年前可攻可守，樓升時層樓食升幅，樓跌時有現金買野。真的想搬回三房，相信外公婆會明白，大舅亦樂意租其他地方給兩老。

計劃2:母有提及現425萬，用300多萬當首期買600萬樓，落女朋友名。雖然我計過供得起，但兩人借貸力合共用差不多8成，我認為此舉等同all-in樓市只會升，未有管理好下跌風險。

我知一生三宅是一個長期的投資，希望現在及早步署計劃，亦想不敗掉母親的心思。如行計劃1投資，我最大問題是如何分配多少去投資收息、多少hold現金。有勞諗sir回覆。

兩個社福小薯上

ANSWER:

感受到讀者媽媽非常錫讀者，不只錢銀上，更盡心盡力為讀者未來鋪路。惟讀者已達而立之年，有想過為「孤軍作戰」的媽媽放低多年重擔?

當然重擔唔係話「一拎就起」，有感讀者未來需要多增閱歷，亦需要再深思一下好人/壞人之別，也許此事對佢社福工作上都有幫助。唔講咁遠，先說明幾個因素令讀者計劃行唔通:

1. 2025年樓價都唔知幾多，讀者是想2018年舅父應承左500萬買甩佢「潛在業權」，2025年無論樓價升跌都係500萬? 咁講2045年都可500萬嗎? 請與舅父想法易地而處，唔關佢生意人是否。當然你諗清楚，舅父係醒目既，做人唔賺盡自然有福。
2. 有D人結左婚三五七年，粒蛋都生唔到。當然有人過份好命，滿月同結婚一齊擺酒。當你做過就知道，阿仔唔係你叫就即刻出黎既，所以什麼2021又點2025又點不提也罷
3. 將錢生錢賺500萬還比舅父唔係冇可能，不過恐怕兩位讀者帳面賺得百零二百萬就有別的想法。筆者上星期出左篇舊同學從2014年開始收息賺左300萬既例子，呢個價碼已花生十足，瀏覽量即時扯高了。所以你話錢生錢500萬呢件事，有幾多人做得到? 而500萬現金對香港人而言係多定少先?

而立之年應將目標訂高一點，不要此時將母親買落的和富打算，他日萬一有難都仲有最後屏障。何況仔女長大自食其力，應份的。讀者清楚自己同女友現月儲幾錢，值得嘉許。不妨利用母親的錢作穩當型收息(即投入波幅只一年少於10%的投資物)加自己儲蓄，運用自己同太太「人頭」每人一間，他日母親將和富三房比埋自己，那怕只係一半業權，都已完成一生三宅(因為半間和富都夠係出面買成間樓啦)。

先明白買600萬樓係唔需要用300萬首期，當然若要報正出租用途，付50%首期是必須。但如一間報稱自住既樓上會，首期只消樓價10%。亦即讀者醒醒定將425萬好去收息，驚就用渣打保本或東亞直債收約6-8%(到期保本)，又或入手較但波幅之債基收8-10%(債基屬波幅只一年少於10%的投資物)，至於股票都有一些籃籌是波幅較少的，在下表列出最低波幅的廿隻籃籌股。讀者一年收息金額加自己儲蓄(一年應有10萬)已夠讀者係新界西買間兩房上會，如果肯冒萬一被發現將報自住樓偷作出租之後果，就直接租比街外人。債基或直債之投資應從少金額累積，照情況睇不可投資超過425萬之1/3，自己有儲蓄可以再添。

當然筆者認識一些三十出頭的朋友，為左幫朋友就將市價租金打折，當預繳人情既模式去借間屋比朋友自住。點都好，讀者同女友借貸力合共(44000+35000)/10000*2.59*50% = 1032萬，未來2-4年分段買入細樓兩間收租，夠借亦不會用掉太多現金。惟拎300萬做一間樓之首期，同意是不智之舉。何況讀者投資經歷很淺，正如少將不宜輕率大軍出征一樣。

人生經歷及事情演變從不是線性的，而領導發惡往往才令下屬收到真材實學。就好似母親對讀者的善良同呵護、早早為佢打算，究竟是「善」定「惡」?留比讀者自己諗。今天是六六無窮之日，用句玄話作結: 面善的人未必是心善，口惡之人不一定心惡。

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第二堂 (三小時)

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